Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2011 г. N 19АП-2291/11

"10" июня 2011 г.

Дело N А14-12785/2010

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2011

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей: Поротикова А.И.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усовой Н.Н.,

при участии:

от Администрации ГО город Воронеж: Глушаковой Ю.Н. - представителя по доверенности N 825 от 30.12.2010;

от ООО "Рынок Юго-Западный": 1) Родионовой Н.В. - представителя по доверенности N б/н от 25.01.2011; 2) Касторновой Н.В. - представителя по доверенности N 2 от 01.01.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.03.2011 по делу N А14-12785/2010 (судья Кривотулова Т.И.) по иску администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733) к обществу с ограниченной ответственностью "Рынок Юго-Западный" (ОГРН 1063667288750) о расторжении договора аренды, обязании возвратить по акту приема-передачи имущество согласно списку,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Воронеж (администрация ГО г. Воронеж, истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рынок Юго-Западный" (ООО "РЮЗ", ответчик) о расторжении договора аренды от 12.10.2007 и возложении обязанности возвратить по акту приема-передачи имущество (согласно списку), расположенное по адресу: г. Воронеж, проспект Патриотов, д. 5.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.03.2011 в удовлетворении исковых требований администрации ГО г. Воронеж отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, считая его незаконным и необоснованным по основаниям несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а так же принятым с нарушением норм материального права, администрация ГО г. Воронеж обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит вышеназванное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель администрации ГО город Воронеж доводы апелляционной жалобы поддержал, просил ее удовлетворить.

Представители ООО "РЮЗ" против доводов апелляционной жалобы возражали, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просили решение от 31.03.2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции в связи со следующим

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 12.10.2007 между муниципальным унитарным предприятием города Воронежа "Рынок Юго-Западный" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Рынок Юго-Западный" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (в том числе помещения), перечень которых указан в приложении N 1 к договору, а арендатор обязуется принять имущество по акту приема - передачи и вносить арендную плату в размере, на условиях и в сроки, предусмотренные договором.

Согласно пункту 2.1 договора, имущество расположено на земельном участке по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, проспект Патриотов, 5, площадью 25 610 кв.м. и принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения.

Срок действия договора согласно пункту 2.4. составляет 5 лет с 12.10.2007 по 12.10.2012.

Пунктом 3.2.1 договора установлено, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество как полностью, так и частично в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставить арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив с последующим уведомлением арендодателя.

В разделе 7 договора предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды, влекущие выселение арендатора, среди которых: при использовании имущества (в целом или части его) не в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды; если арендатор умышлено или по неосторожности ухудшает состояние имущества; в случае существенного нарушения условий настоящего договора (по результатам проверки, проведенной арендодателем или собственником имущества, на основании соответствующего представления); если арендатор не внес (полностью или частично) арендную плату с начислением установленной пунктом 6.1 договора неустойки арендодателю в течение трех месяцев, либо многократно (более 3 раз) нарушил сроки внесения арендных платежей вне зависимости от уплаты им неустойки; если арендатор не производит текущий и капитальный ремонт и это ухудшает состояние имущества.

12.10.2007 арендованное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи (технического состояния) имущества.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.

16.07.2009 на основании решения Воронежской городской Думы от 10.07.2008 N 235-II "О согласовании ликвидации муниципального унитарного предприятия города Воронежа "Рынок Юго-Западный", Постановления главы городского округа город Воронеж от 26.09.2008 N 1247 "О ликвидации муниципального унитарного предприятия города Воронежа "Рынок Юго-Западный", между администрацией городского округа город Воронеж и ООО "Рынок Юго-Западный" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 12.10.2007, по условиям которого стороны договорились считать стороной по договору аренды от 12.10.2007 в качестве арендодателя - Администрацию городского округа город Воронеж.

Кроме того, данным дополнительным соглашением были внесены изменения в договор аренды, в том числе изменен пункт 3.2.1 договора. Согласно новой редакции арендатор на основании письменного разрешения арендодателя вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имуществ в безвозмездное пользование, а также передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В пункте 6 дополнительного соглашения стороны установили, что права и обязанности у сторон по настоящему дополнительному соглашению в отношении друг друга возникают с момента ликвидации МУП городского округа город Воронеж "Рынок Юго-Западный" (21.10.2009 согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц), за исключением обязанности ООО "РЮЗ" по уплате арендной платы.

Актом комплексной проверки использования муниципального имущества, арендуемого ООО "РЮЗ" от 28.10.2010 было установлено, что организация деятельности рынка осуществляется управляющей компанией ООО "РЮЗ" в соответствии с постановлением администрации городского округа город Воронежа от 10.12.2009 N 231 и на основании разрешения на право организации универсального розничного рынка сроком до 01.01.2012, выданного Управлением по развитию предпринимательства и потребительного рынка.

Кроме того, установлены нарушения требований пункта 3.2.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения, а именно установлено наличие субаренды без согласования арендодателя.

На основании данного акта проверки истцом в адрес ответчика направлена претензия N 09- 03/3738 от 08.11.2010, в которой ООО "РЮЗ" предлагалось устранить выявленные нарушения договора аренды в срок до 01.12.2010. Претензия получена ответчиком 11.11.2010.

Письмом N 193 от 30.11.2010 ООО "РЮЗ" уведомило арендодателя об

устранении нарушений.

Актом проверки нежилого помещения от 02.12.2010 арендодателем установлено наличие субарендаторов на 2 этаже части здания общей площадью 1018,4 кв.м.: ИП Сундуков поз. 5,6 площадь 35,3 кв.м. (мастерская по ремонту одежды); ИП Пустовалов поз. 8 площадь 17,7 кв.м. (парикмахерская); ООО "СНОВА" поз. 9 площадь 17,3 кв.м. (стоматологический кабинет); на 1 этаже склада площадью 1153,8 кв.м. помещение I лит. Б площадью 528,7 кв.м. закрыто на ключ ООО "Воронежсельхозторг"; на 1 этаже задания (склад) площадью 239 кв.м. расположены: ООО "Трио" - 77,7 кв.м. (кафе), ООО "МАКС" - 112,3 кв.м.; крытый рынок лит А7, площадью 72,5 кв.м. находятся: ИП Михеева О.Б. - 37,6 кв.м. (м-н "Хозтовары"), Бегинина Я.С. - 18,3 кв.м. (парикмахерская), ИП Шаталова - 13 кв.м. (продуктовый павильон).

На основании повторного акта истцом была направлена в адрес ответчика претензия N 09-03/3984 от 02.12.2010, в которой, в связи с не устранением нарушений договора аренды, предлагалось подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды от 12.10.2007.

Ссылаясь на не устранение ответчиком допущенных нарушений договора аренды, а также на то, что ответчиком не подписано дополнительное соглашение о его расторжении, истец обратился в арбитражный суд области с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Как указано в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, что отражено и в пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Как установлено судом первой инстанции, истцом в адрес ответчика направлялись претензии N 09-03/3738 от 08.11.2010 и N 09-03/3984 от 02.12.2010, содержащие предложение устранить выявленные нарушения в установленный срок и добровольно расторгнуть договор.

При таких обстоятельствах арбитражным судом области сделан обоснованный вывод о том, что предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора администрацией ГО г. Воронеж был соблюден.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2006 N 271 - ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" управляющая рынком компания - юридическое лицо, которому принадлежит рынок, которое состоит на учете в налоговом органе по месту нахождения рынка и имеет разрешение на право организации рынка, полученное в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Указанный порядок устанавливается Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.03.2007 N 148 "Об утверждении правил выдачи разрешений на право организации розничного рынка".

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2006 N 271 - ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" и пункту 3 Правил разрешение на право организации рынка выдается на основании заявления, поданного юридическим лицом в соответствующий орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого предполагается организация розничного рынка.

Статья 2 Закона Воронежской области от 11.04.2007 N 47-ОЗ "Об определении органа местного самоуправления, уполномоченного на выдачу разрешения на право организации розничного рынка на территории муниципального образования Воронежской области" наделяет полномочиями по выдаче разрешений на право организации розничных рынков на территории Курской области местные администрации (исполнительно-распорядительные органы местного самоуправления городского округа, поселения).

Свою деятельность по организации рынка и предоставлению по договорам торговых мест ООО "РЮЗ" осуществляет на основании постановления Администрации городского округа город Воронеж N 231 от 10.12.2009 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Рынок "Юго-Западный" (ООО "РЮЗ") разрешения на право организации рынка по адресу: г. Воронеж, проспект Патриотов, 5", разрешения на право организации розничного рынка N 65 от 11.12.2009 и утвержденной Схемы организации торговых мест ООО "РЮЗ".

При этом согласно разрешению на право организации розничного рынка место нахождения ООО "РЮЗ" идентично месту расположения объектов недвижимости, где предполагается организовать рынок - г. Воронеж, пр. Патриотов, д.5.

В настоящее время вышеназванные Постановление N 231 от 10.12.2009, Разрешение на право организации розничного рынка N 65 от 11.12.2009 не оспорены и не отменены.

Согласно условиям договора аренды недвижимого имущества от 12.10.2007, заключенным между муниципальным унитарным предприятием города Воронежа "Рынок Юго - Западный" (правопредшественник истца) и обществом с ограниченной ответственностью "Рынок Юго - Западный", имущественный комплекс рынка предоставлен во владении и пользовании ООО "РЮЗ" для организации и осуществления деятельности по продаже товаров на розничном рынке.

Таким образом, имущественный комплекс рынка принадлежит ответчику на законном основании - праве аренды и используется по назначению.

Исходя из положений статей 15, 19, 20 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ в их взаимосвязи деятельность по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках может осуществляться юридическими и физическими лицами не иначе как на основании договоров о предоставлении торговых мест.

Какого-либо иного способа оформления отношения с юридическими и физическими лицами, имеющими намерение осуществлять деятельность на розничных рынках, помимо заключения указанного выше договора действующее федеральное законодательство не предусматривает.

Учитывая изложенное, судебная коллегия апелляционной инстанции полагает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что ООО "РЮЗ" имеет статус управляющей рынком компании и не может являться субарендодателем помещений, составляющих имущественный комплекс рынка.

Однако, как установлено судом первой инстанции, на момент рассмотрения спора арбитражным судом области, нарушения, указанные в претензиях, ООО "РЮЗ" были устранены.

Представленные в материалы дела соглашения о расторжении договоров субаренды суд первой инстанции правильно расценил как доказательство осуществления действий по устранению указанных истцом нарушений.

Из материалов проверок нежилого помещения и использования муниципального имущества следует, что на территории рынка осуществляется торговая деятельность, что соответствует целям деятельности и договору аренды от 12.10.2007.

То обстоятельство, что при этом предприниматели или юридические лица занимают отдельные павильоны, помещения, не свидетельствует о том, что не может иметь место договор о предоставлении торгового места.

Оснований полагать, что обособленное помещение не может быть торговым местом, в действующем законодательстве не содержится.

Имеющиеся в деле договоры о предоставлении торгового места по своему содержанию не противоречат нормам главы 39 Гражданского кодекса РФ о возмездном предоставлении услуг.

В силу пункта 1 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ, регулирующей отношения по договору аренды, определено, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя, в том числе, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком, что в период пользования арендованным имуществом последним более двух раз нарушались сроки осуществления арендных платежей, по причине задержки поступления оплаты за коммунальные услуги от физических лиц.

Вместе с тем, на момент вынесения решения суда первой инстанции по существу настоящего спора образовавшаяся задолженность была ответчиком погашена в полном объеме.

Иных доказательств существенности нарушений ответчиком условий договора истцом не представлено.

Как разъяснено в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Учитывая изложенное, принимая во внимание то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность полностью погашена, суд обоснованно указал, что заявленные истцом требования о расторжении договора и обязании ответчика возвратить переданное в аренду имущество удовлетворению не подлежат.

Судебная коллегия апелляционного суда соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу и не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.03.2011 по делу N А14-12785/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации городского округа город Воронеж - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

Л.М.Мокроусова

Судьи

А.И. Поротиков В.И. Федоров