Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 ноября 2014 г. N Ф10-3427/14 по делу N А48-4034/2013

г.Калуга

18 ноября 2014 г.

Дело N А48-4034/2013

Резолютивная часть постановления изготовлена 18.11.2014.

Постановление изготовлено в полном объёме 18.11.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при участии в заседании:	Сорокиной И.В. Киселевой О.В. Нарусова М.М.
от истца Индивидуального предпринимателя Червякова Владислава Михайловича от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "ПродМир"	Кожухова Е.А. - представитель (дов. б/н от 10.01.2014, сроком на 1 год) Соловьев Е.Е. - представитель (дов. N 418 от 18.11.2013, сроком на 3 года)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПродМир", г.Москва, на решение Арбитражного суда Орловской области от 27.05.2014 по делу N А48-4034/2013,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Червяков Владислав Михайлович, г.Орел (ОГРНИП 304575433700092) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПродМир", г.Москва (ОГРН 1105009001932) о взыскании неустойки по предварительному договору аренды нежилого помещения N ДО 119-3205 от 10.06.2013 в размере 1 000 000 руб.

В свою очередь, ООО "Продмир" обратилось со встречным иском к ИП Червякову В.М. о взыскании неустойки по предварительному договору аренды нежилого помещения N ДО 119-3205 от 10.06.2013 в размере 1 000 000 руб., с учетом уточнения заявленных исковых требований, в порядке ст.49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.05.2014 (судья Карасев В.В.) первоначально заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2014 оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.09.2014 апелляционная жалоба ООО "Продмир" на решение суда области возвращена заявителю.

Ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "ПродМир" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятое по делу решение суда области отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований и об удовлетворении встречного иска.

В судебном заседании, представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.

Представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.06.2013 между ИП Червяковым В.М. (арендодатель) и ООО "ПродМир" (арендатор) был подписан предварительный договор аренды N Д0119-3205, предметом которого стороны определили обязательство сторон в срок до 14.10.2013 заключить договор аренды (основной договор), по условиям которого арендатору во временное владение и пользование предоставляется нежилое помещение проектной площадью 831,1 кв.м., расположенное по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.Советская, д. 41, находящееся в одноэтажном строящемся здании.

Согласно материалам дела, на момент подписания сторонами предварительного договора вышеуказанный объект недвижимости являлся строящимся.

Пунктом 1.4 предварительного договора аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119- 3205 стороны установили 10-летний срок аренды помещения, который исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору.

В п.1.9 указанного предварительного договора арендодатель гарантировал, что на момент подписания основного договора помещение будет принадлежать арендодателю на праве собственности, не будет заложено, не будет подарено, будет свободно от долгов, не будет подлежать удержанию, не будет состоять в споре и под запретом (арестом) и свободно от любых прав третьих лиц и иных обременении, также арендодатель обязуется не сдавать нежилые помещения в торговом комплексе, в котором находится арендуемый объект, указанный в п.1.1, иным лицам, осуществляющим торговую деятельность продуктами питания.

В силу п.2.1 предварительного договора стороны обязались подписать основной договор на условиях, согласованных ими при заключении предварительного договора и содержащихся в проекте договора аренды нежилого помещения (приложение N 5) в срок, установленный п.1.1, т.е. до 14.10.2013.

Пунктом 2.2 предварительного договора аренды установлена обязанность арендодателя в срок до 30.09.2013 оформить все необходимые документы по изменению целевого назначения помещения для приведения его в соответствие с требованиями п.1.2. настоящего договора, зарегистрировать право собственности на помещение, поставить его на технический и кадастровый учет и направить арендатору не позднее, чем за 14 дней до наступления срока, установленного в п.1.1 настоящего предварительного договора письменное предложение о заключении договора. Одновременно с направлением предложения о заключении договора направить арендатору документы, указанные в приложении N 4 к настоящему договору.

В соответствии с п.2.4 данного предварительного договора арендодатель принял на себя обязанность в срок не позднее 01.09.2013 получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и передать в течение трех календарных дней арендатору помещение для проведения отделочно-ремонтных, монтажных и иных работ в помещении с целью приведения арендатором помещения в состояние, необходимое для использования его в целях, указанных в п.1.2 настоящего договора, при условии обеспечения предоставления Арендатору электроэнергии не менее 45 кВт единовременной мощности, теплоснабжения, водоснабжения, необходимых для производства таких работ. Согласно п.2.5 указанного предварительного договора арендодатель обязуется не препятствовать проведению указанных в п.2.4 работ в помещении, проводимых силами арендатора или третьих лиц по поручению арендатора, а также выдать доверенность представителю арендатора и иным образом способствовать оформлению всех разрешений и согласований, необходимых для производства таких работ, за счет средств арендатора.

Пунктами 4.1 - 4.4 указанного предварительного договора установлена ответственность сторон за неисполнение обязательств по договору.

В случае отказа или уклонения арендодателя от заключения основного договора на условиях, изложенных в Приложении N 5 к настоящему предварительному договору, не по вине арендатора, арендодатель по требованию арендатора в безусловном порядке уплачивает в качестве неустойки арендатору денежную сумму в размере 1 000 000 руб., данная сумма является штрафной неустойкой, то есть взыскивается сверх убытков арендатора, связанных с нарушением арендодателем своих обязательств по настоящему предварительному договору.

В случае отказа или уклонения арендатора от заключения Основного договора на условиях, изложенных в Приложении N 5 к настоящему предварительному договору, не по вине арендодателя, арендатор по требованию арендодателя в безусловном порядке уплачивает в качестве неустойки арендатору денежную сумму в размере 1 000 000 руб. Арендатор освобождается от ответственности и от выплаты неустойки за отказ в заключении основного договора аренды в случае невыполнения арендодателем условий п.п.1.1, 2.2, 2.4 настоящего предварительного договора аренды в течение срока, превышающего установленный настоящим договором срок более, чем на 30 календарных дней.

Из материалов дела следует, что акт приемки законченного строительством объекта был подписан уполномоченными лицами приемочной комиссии - 11.08.2013, разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию было выдано Администрацией города Орла - 10.09.2013. Право собственности на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 2047,4 кв.м., этаж 1, 2, подвал, цокольный, расположенное по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.Советская, д.41, пом.64, было зарегистрировано за истцом - 13.09.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.09.2013 серии 57-АБ N 481828.

Письмом от 03.09.2013 исх. N 27 предприниматель направил в адрес общества предложение в срок до 20.09.2013 направить представителя ответчика для заключения основного договора аренды.

19.09.2013 письмом исх. N 20 истец обратился к ответчику с требованием о заключении основного договора аренды нежилого помещения согласно предварительному договору от 10.06.2013.

20.09.2013 ИП Червяковым В.М. в адрес ООО "ПродМир" были направлен проект основного договора аренды нежилого помещения и документы, в том числе, согласно перечню, указанному в приложении N 4 к предварительному договору аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205.

Поскольку ответа на направленные истцом письма от ответчика не последовало, 15.10.2013 предприниматель направил в адрес общества претензию о выплате задолженности по неустойке, установленной п.4.4 вышеуказанного предварительного договора аренды нежилого помещения.

Ссылаясь на то, что сумма неустойки не была погашена ответчиком в установленный п.4.5 предварительного договора аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оспаривая заявленные исковые требования, ООО "ПродМир" заявило встречный иск.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя первоначально заявленные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В рассматриваемом случае стороны в предварительном договоре предусмотрели меру гражданско-правовой ответственности, которая как верно указано судом области, по своей сути является неустойкой и способом обеспечения исполнения обязательства ответчиком по заключению основного договора аренды, и подлежит применению в случае отказа ответчика от заключения основного договора.

Согласно материалам дела основной договор во исполнение предварительного договора аренды от 10.06.2013 N ДО 119-3205 сторонами заключен не был.

В силу п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 этого же Кодекса, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Кроме того, возможность взыскания неустойки за неисполнение обязательства с недобросовестной стороны установлена также ст.394 ГК РФ.

Следовательно, судом области сделан верный вывод о том, что условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено сторонами в предварительный договор.

Из текста предварительного договора аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 следует, что в случае отказа или уклонения арендатора от заключения основного договора на условиях, изложенных в приложении N 5 к настоящему предварительному договору, не по вине арендодателя, арендатор по требованию арендодателя в безусловном порядке уплачивает в качестве неустойки арендатору денежную сумму в размере 1 000 000 руб.

Материалами дела подтверждено, что предприниматель неоднократно обращался к обществу с письмами о необходимости заключения основного договора аренды нежилого помещения, ответчику истцом был представлен проект договора аренды нежилого помещения, однако ответа на направленные истцом письма от ООО "ПродМир" не последовало, представленный истцом проект договора аренды подписан ответчиком не был.

В связи с изложенным, суд первой инстанций пришел к правомерному выводу о том, что ответчик уклонился от заключения договора аренды нежилого помещения площадью 831,1 кв.м., расположенного по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.Советская, д.41.

Доводы ответчика о том, что общество подлежит освобождению от выплаты неустойки на основании п.4.4 предварительного договора аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 в связи с тем, что арендодателем не были выполнены требования п.п.1.1, 2.2, 2.4 указанного предварительного договора, а предложение о заключении основного договора аренды предпринимателем в адрес общества не направлялось, правомерно признаны необоснованными судом области, в связи со следующим.

Из буквального толкования п. 4.4 предварительного договора аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 следует, что необходимыми условиями освобождения арендатора от выплаты неустойки является неисполнение арендодателем условий п.п.1.1, 2.2, 2.4 договора в течение срока, превышающего установленный предварительным договором более, чем на 30 календарных дней, а именно: в срок до 30.09.2014 оформить все необходимые документы по изменению целевого назначения помещения, зарегистрировать право собственности на помещение, поставить его на технический и кадастровый учет и направить арендатору не позднее, чем за 14 дней до наступления срока, установленного в п.1.1 настоящего предварительного договора письменное предложение о заключении договора, одновременно с направлением предложения о заключении договора направить арендатору документы, указанные в приложении N 4 к настоящему договору; в срок не позднее 01.09.2013 получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и передать в течение трех календарных дней арендатору помещение для проведения отделочно-ремонтных, монтажных и иных работ; в срок до 14.10.2013 заключить договор аренды (основной договор), на основании которого во временное владение и пользование предоставить арендатору нежилое помещение проектной площадью 831,1 кв.м., расположенное по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.Советская, д.41, находящееся в одноэтажном строящемся здании.

При рассмотрения настоящего спора, судом первой инстанции было верно установлено, что сроки, указанные в п.4.4 предварительного договора аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 истцом не были превышены: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено - 10.09.2013, право собственности на нежилое помещение зарегистрировано - 13.09.2013, объект недвижимости поставлен на соответствующий учет, ему присвоен кадастровый номер: 57:25:0030403:1261, в адрес ответчика истцом неоднократно направлялись письма с требованием о заключении основного договора, содержащие в приложении копии необходимых документов, направлен проект договора аренды нежилого помещения.

Довод ответчика о непредставлении истцом в нежилом помещении мощности электроэнергии в необходимом объеме (100 кВТ) обоснованно не принят во внимание судом области, поскольку опровергается представленными в материалы дела доказательствами, а именно, актом проверки выполнения технических условий N 179 от 11.03.2013, согласного которого представителем ОАО "Орелоблэнерго" подтвержден факт присоединения установленной мощности - 145, 2 кВТ, а также актом разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон от 10.10.2013 (т.1 л.д.136-138).

Ссылка заявителя жалобы на неисполнение истцом обязанности по постановке на кадастровый учет части нежилого помещения, площадью 831,1 кв.м., обоснованно отклонена судом области, поскольку в силу ч.3 ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Следовательно, представление будущему арендатору кадастрового паспорта на часть нежилого помещения действующим законодательством не предусмотрено.

Ссылка ООО "ПродМир" на отсутствие согласия супруги ИП Червякова В.М. на совершение сделки не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции, поскольку из пояснений представителя предпринимателя следует, что последний в браке не состоит.

В соответствии с ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, учитывая, что ответчик не исполнил взятые на себя обязательства по предварительному договору аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 и уклонился от подписания основного договора аренды нежилого помещения, суд области пришел к обоснованному выводу об удовлетворении первоначально заявленных исковых требований.

В то же время, обществом было представлено ходатайство о снижении размера неустойки до 10 000 руб. в связи с явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

В силу ст.333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Из п.1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 22.12.2011 N 81 следует, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечёт возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (п.1 ст.330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст.1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании ст.333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Однако, ответчиком не было представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, не обоснованна сумма, указанная в качестве подлежащей уплате.

Более того, сторонами в п.4.4 предварительного договора аренды нежилого помещения неустойка установлена в твердом денежном выражении, и при заключении предварительного договора, устанавливающего размер такой неустойки, ответчик действовал добровольно и, следовательно, должен был предвидеть соответствующие неблагоприятные последствия неисполнения своих обязательств.

Соответственно, суд области пришел к верному выводу об отсутствии оснований основания для применения положений ст.333 ГК РФ.

Кроме того, отказывая в удовлетворении встречного иска, суд области правомерно исходил из того, что основания для взыскания неустойки с предпринимателя в пользу общества отсутствуют, поскольку обязательство по предварительному договору аренды нежилого помещения от 10.06.2013 N ДО 119-3205 ответчиком по встречному иску было исполнено в полном объеме, а представленными в материалы дела доказательствами подтверждается тот факт, что истец по встречному иску уклонился от заключения основного договора аренды нежилого помещения.

Иные доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 27.05.2014 по делу N А48-4034/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

О.В. Киселева М.М. Нарусов