Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 ноября 2014 г. N Ф10-3745/14 по делу N А68-31/2014

г. Калуга

26 ноября 2014 г.

Дело N А68-31/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 19.11.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.11.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	А.Н.Гриднева Л.В.Леоновой М.М.Нарусова
при участии в заседании:
от истца: ИП Савельева Вячеслава Александровича	Савельева В.А.- паспорт, Данилевской Н.З. - представителя по доверенности от 28.07.2013 (сроком 3 года);
от ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области	Найденовой О.Ю. - представителя по доверенности N 20-01-21/12206 от 03.10.2014 (сроком 1 год);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, г. Тула,

на решение арбитражного суда Тульской области от 14.05.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014

по делу N А68-31/2014

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Савельев Вячеслав Александрович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тульской области с заявлением (с учетом уточнения) к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - министерство) о признании незаконными действий ответчика по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка от 01.11.2004 N 04В0345, изложенному в уведомлении от 22.11.2013 N 20-01-22/14316; признании незаконными действий ответчика по увеличению арендной платы с августа 2013 года.

Решением суда от 14.05.2014 (судья Андреева Е.В.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 (судьи Капустина Л.А., Тучкова О.Г., Тимашкова Е.Н.) указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области просит названные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, разрешившими спор, 01.11.2004 между Комитетом по управлению имуществом Управы города Тулы (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 04В0345, по условия которого арендодатель предоставляет из земель поселения города Тулы, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:30:02 05 01:0060 площадью 2 998 кв. метров, расположенный по адресу: г. Тула, Привокзальный район, по Иншинскому проезду (примерно в 25 метрах по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Привокзальный район, пр. Иншинский, 18), на срок пять лет для строительства торгово-складского комплекса.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Разделом 4 договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендную плату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца (п.4.1). Размер арендной платы определяется на основании государственных и муниципальных нормативных правовых актов и изменяется не чаще, чем один раз в календарный год независимо от даты заключения договора и даты предыдущего изменения размера арендной платы (п.4.2, п.4.5). В период действия договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке независимо от согласия арендатора. Основаниями изменения арендной платы являются нормативные акты, изменяющие порядок исчисления арендной платы и (или) отдельные показатели, используемые при исчислении размера арендной платы(п.4.4). Измененный размер арендной платы либо величина изменения действующей арендной платы, а также дата возникновения обязательств арендатора по уплате арендной платы в измененном размере доводятся до сведения арендатора через средства массовой информации или в письменном виде (п.4.7).

По истечении срока аренды, предусмотренного договором, предприниматель продолжил пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор возобновился на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 N 293 "О внесении дополнений в постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 N 34 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области" департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды, обязательства по которым не исполнены.

Согласно постановлению администрации Тульской области от 04.05.2009 N 293 к полномочиям департамента отнесено распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Указом губернатора Тульской области от 15.09.2011 N 1 "О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области" департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

В соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 1586-ЗТО) с 01.01.2012 годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Аг = КС x Ки, где Аг - годовой размер арендной платы, в рублях; КС - кадастровая стоимость земельного участка, в рублях; Ки - коэффициент вида разрешенного использования земельного участка (далее - коэффициент использования Ки), в процентах.

Постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259 "Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы" (далее - постановление N 259) коэффициент разрешенного использования для спорного земельного участка установлен в 0,029.

Исходя из указанных актов, арендная плата за пользование земельным участком составила 32 450 рублей 81 копейка в месяц, о чем предприниматель был проинформирован министерством в уведомлении от 17.02.2012 и с этого момента уплачивал арендную плату в указанной сумме.

Между тем, 26.03.2012 министерством в адрес предпринимателя направлено еще одно уведомление, в котором арендная плата рассчитана, исходя из коэффициента разрешенного использования земельного участка в 0,085, в связи с чем арендная плата в месяц составила 95 114 рублей 45 копеек.

22.11.2013 министерство направило в адрес предпринимателя уведомление об отказе от договора аренды от 1.11.2004 г, ссылаясь на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, одновременно указав на необходимость погашения задолженности по арендной плате, рассчитанной с применением коэффициента разрешенного использования земельного участка в 0,085, и осуществление сноса расположенного на участке объекта. Сумма задолженности была отражена в письме министерства от 03.12.2013.

Не согласившись с отказом министерства от договора аренды, а также с изменением размера арендной платы с 17.03.2012, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали и руководствовались следующим.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Руководствуясь правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, постановлением от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) суд апелляционной инстанции правильно отметил, что поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой. Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

В связи с этим изменение значения коэффициента вида разрешенного использования не влечет изменение порядка расчета арендной платы при определении суммы арендной платы, в данном случае - с момента вступления в силу постановления правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259 "Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы".

Согласно пункту 7 подпункта 4 приложения N 1 к постановлению N 259 "Значения коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле" к земельным участкам, предоставленным для строительства административно-торговых зданий, применяется коэффициент Ки, равный 0,029.

Как следует из договора аренды земельного участка и кадастрового паспорта земельного участка, используемый предпринимателем земельный участок имеет вид разрешенного использования - для строительства торгово-складского комплекса. Согласно свидетельств о государственной регистрации права на арендуемом земельном участке находятся незавершенные строительством объекты. Иных объектов недвижимости на арендуемом земельном участке нет.

Поскольку строительство объектов не завершено, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о неправомерном применении министерством при расчете арендной платы коэффициента вида разрешенного использования, равного 0,085 и применяемого для земельных участков, предназначенных для размещения складов, правильно указав, что для применение коэффициента 0, 085 необходимо наличие на земельном участке действующего объекта недвижимости - здания склада.

Признавая незаконными действия министерства по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка, суды правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В данном случае договор аренды земельного участка заключен на пять лет. По истечении срока действия договора предприниматель продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суды правильно посчитали договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснений, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Однако по указанному основанию министерство в суд не обращалось.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке строительство не завершено, на нем расположены объекты незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы за предпринимателем и которые не могут использоваться по функциональному назначению, поскольку требуют завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Таким образом, поскольку цель договора аренды не достигнута, суды первой инстанции и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу о необоснованности отказа министерства от договора аренды по основанию статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Тульской области от 14.05.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014

по делу N А68-31/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н.Гриднев

Судьи

Л.В.Леонова М.М.Нарусов