Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 ноября 2014 г. N Ф10-4178/14 по делу N А54-5005/2013

г.Калуга

27 ноября 2014 г.

Дело N А54-5005/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25.11.2014.

Полный текст постановления изготовлен 27.11.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,

судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смольяниновой Т.Н.,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "СФ" (ОГРН 1036208003600, ИНН 6231039670, ул. Почтовая, 58, г.Рязань, 390000) - Рожкова А.А. (дов. от 16.09.2013),

от Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486, ул. Введенская, д.107, г.Рязань, 390046) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от Рязанской городской Думы (ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486, ул. Радищева, 28, г.Рязань, 390000) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от Администрации города Рязани (ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486, ул. Радищева, 28, г.Рязань, 390000) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, кассационную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.05.2014 (судья Котлова Л.И.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 (судьи Мордасов Е.В., Еремичева Н.В., Заикина Н.В.) по делу N А54-5005/2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СФ" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным, несоответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) отказа Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - Управление), Рязанской городской Думы, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемой части нежилого помещения, сформулированного в письме от 12.09.2013 N 01-68/7506.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 26.05.2014, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2013, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление просит отменить решение и постановление судов и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что заявленное к приватизации арендуемое имущество не является самостоятельным объектом прав, в отношении которого может быть реализовано преимущественное права выкупа в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит в удовлетворении жалобы Управления отказать, решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.05.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 оставить без изменения.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов проверена кассационной инстанцией исходя из доводов заявителя жалобы.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в отзыве на кассационную жалобу, выслушав пояснения принявшего участие в судебном заседании представителя ООО "СФ", суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.12.2005 между Управлением муниципальным имуществом администрации г.Рязани (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 2751205, согласно которому арендатор предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения H8 лит.А, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Почтовая, 58 (п.п. 2-13 на поэтажном плане 2-го этажа), срок действия договора с 01.12.2005 по 30.11.2008.

Согласно пункту 6.5 договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

12.08.2013 общество обратилось в Управление с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения нежилого помещения H8 лит.А общей площадью 100,9 кв.м., расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Почтовая, 58, арендуемого по договору аренды от 01.12.2005 N 2751205.

В письме от 12.09.2013 N 01-68/7506 Управление сообщило обществу о том, что арендуемое нежилое помещение не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, в связи с чем, реализация преимущественного права его выкупа не представляется возможным и возвратило заявление ООО "СФ".

Полагая, что данное письмо является отказом в выкупе арендуемого помещения, ООО "СФ" обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, которое подлежит рассмотрению в установленном этим Федеральным законом порядке.

В ходе рассмотрения дела суды установили, что ООО "СФ" относится к субъектам малого предпринимательства и является арендатором спорного нежилого помещения с 2005 года, доказательств задолженности по арендной плате, а также превышения предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, а так же того, что арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, отказывая ООО "СФ" в реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения, Управление указало на то, что арендуемое предпринимателем помещение не является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Признавая указанную причину отказа неправомерной, суды, руководствовались разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о том, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Судами обеих инстанций установлено, что обществу предоставлено в аренду часть нежилого помещения H8 лит.А общей площадью 100,9 кв.м. (пом. 2-7, 9-13), находящееся на втором этаже трехэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Почтовая, 58. Арендуемая обществом часть нежилого помещения представляет собой обособленный объект, доступ к нему возможен без использования других помещений (вход возможен непосредственно с лестничной клетки), что подтверждается представленными в материалы дела техническим и кадастровым паспортом.

Кроме того, возможность формирования нежилого помещения, как обособленного объекта недвижимости из арендуемой части, подтверждена результатами судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "РОНЭКС" 12.02.2014.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу, что спорное нежилое помещение площадью 100,9 кв. м может быть сформировано как обособленный объект недвижимости.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что у муниципального образования г.Рязань зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на нежилое помещение H8 лит.А, общей площадью 373,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Рязань, ул.Почтовая, 58, а предоставленный обществу в аренду объект представляет собой часть данного помещения, которое не является самостоятельным объектом прав, отклоняется судом кассационной инстанции по вышеизложенным основаниям.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о незаконности отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение недвижимого муниципального имущества.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права по отношению к установленным по делу обстоятельствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289, статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.05.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 по делу N А54-5005/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.А. Стрегелева

Судьи

Н.В. Ключникова С.И. Смолко