Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21 ноября 2014 г. N Ф10-4006/14 по делу N А35-2090/2014

г.Калуга

21 ноября 2014 г.

Дело N А35-2090/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14.11.2014.

Полный текст постановления изготовлен 21.11.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,

судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Лотос" (ОГРН 1074632027513, ИНН 4632088590, ул. Ломоносова, 4, 124, г.Курск, 305016) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, ул.50 лет Октября, д.4/6, г.Курск, 305016) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 19.06.2014 (судья Арцыбашева Т.Ю.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 (судьи Протасов А.И., Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д.) по делу N А35-2090/2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лотос" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, управление) об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102005:3, расположенного по адресу: 305000, г.Курск, п.Косиново, оформленное сообщением от 31.12.2013 N 01/186/2013-397, обязании Управления Росреестра по Курской области зарегистрировать право собственности на вышеуказанный объект и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок, взыскать с Управления Росреестра по Курской области расходы, понесенные в связи с уплатой обществом государственной пошлины при подаче заявления в суд, в сумме 2000 рублей.

Решением Арбитражного суда Курской области от 19.06.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Курской области просит отменить решение и постановление судов и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества, указывая, что суды необоснованно признали, что истечение срока действия договора аренды земельного участка, равно как и разрешение на строительство не может быть признано основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку на момент строительства объекта указанные правоустанавливающие документы действовали и оснований считать, что объект возведен незаконно, не имеется. Кассатор считает, что суд первой инстанции неправомерно признал несостоятельным довод Управления о том, что из представленных заявителем на государственную регистрацию документов не усматривается факт создания объекта незавершенного строительства. По мнению управления суды первой и апелляционной инстанций в нарушение ч.1 ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привлекли к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, собственника земельного участка, на котором находится спорный объект - Курскую область в лице уполномоченного по распоряжению земельным участком органа - Комитета по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет).

В возражениях на кассационную жалобу общество просит решение Арбитражного суда Курской области от 19.06.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов проверена кассационной инстанцией исходя из доводов заявителя жалобы.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в отзыве на кассационную жалобу, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 12.11.2013 ООО "Лотос" обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: Курская обл., г.Курск, п.Косиново.

Вместе с заявлением на государственную регистрацию были представлены документы, в том числе:

- заключенный 22.07.2010 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и обществом (арендатор) договор аренды N 3077-10ю земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска с кадастровым номером 46:29:102005:2, расположенного по адресу: г.Курск, п.Косиново, площадью 6000 кв.м., для строительства тепличного хозяйства, на срок с 01.07.2010 по 30.06.2013;

- постановление администрации города Курска от 26.04.2013 N 1334 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка п.Косиново";

- кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, выданный филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области 18.07.2013 N 46/13-3-149232;

- уведомление от 24.07.2013;

- разрешение на строительство от 20.06.2013, согласно которому Комитет архитектуры и градостроительства города Курска разрешает обществу строительство тепличного хозяйства на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102005:2, сроком действия до 30 июня 2013 года.

Уведомлением регистрирующего органа от 29.11.2013 государственная регистрация права была приостановлена сроком до 28.12.2013, в связи с тем, что срок договора аренды земельного участка, на котором расположен заявленный к государственной регистрации объект незавершенного строительства, истек и обществом представлено уведомление, в котором Комитет сообщает ООО "Лотос" о прекращении договора аренды от 22.07.2010 N 3077-10ю по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления (получено обществом 24.07.2013), а также в связи с тем, что Управлением Росреестра по Курской области 25.11.2013 направлен межведомственный запрос в Комитет о предоставлении сведений, считается ли возобновленным договор аренды от 22.07.2010 N 3077-10ю в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

04.12.2013 в ответе на запрос Комитет сообщил Управлению Росреестра по Курской области о том, что 03.07.2013 общество обратилось в адрес Комитета с заявлением о продлении договора аренды на новый срок, однако в соответствии со статьей 5 Закона Курской области от 01.10.2006 N 65-ЗКО "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области" Комитет не имеет правовых оснований на предоставление земельного участка, расположенного по адресу: г.Курск, п.Косиново, для строительства тепличного хозяйства. 24.07.2013 в адрес ООО "Лотос" было направлено уведомление о прекращении договора аренды от 22.07.2010 N 3077-10ю по истечении трех месяцев со дня получения уведомления, которое было получено обществом 24.07.2013, соответственно договор прекратил свое действие 24.10.2013.

Сообщением от 31.12.2013 N 01/186/2013-397 Управлением уведомило общество об отказе в государственной регистрации права собственности ООО "Лотос" на объект незавершенного строительства на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N122-ФЗ), в связи с тем, что срок договора аренды от 22.07.2010 N3077-10ю прекратил свое действие 24.10.2013, а иных правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, обществом в Управление Росреестра по Курской области не представлено.

Считая данный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, о том, что истечение срока действия договора аренды земельного участка, равно как и разрешения на строительство не может признано основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку на момент строительства объекта указанные правоустанавливающие документы действовали и оснований считать, что объект возведен незаконно, не имеется. Отказ в государственной регистрации не соответствует закону и иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и экономической деятельности, поскольку оспариваемое решение создало препятствия ООО "Лотос" в оформлении надлежащим образом своих прав, препятствует продлению договора аренды, что в свою очередь, является препятствием для общества в распоряжении указанным объектом недвижимости.

Суд округа не может признать верным вывод суда о том, что основания для отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, предусмотренные абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, отсутствовали в силу следующего.

В соответствии со ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, а именно, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход и ограничение прав.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25 Закона N 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

В представленном в материалы дела уведомлении Комитета от 24.07.2013, адресованного обществу, указано, что на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102005:2, расположенном по адресу: г.Курск, п.Косиново, площадью 6000 кв.м., отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Лотос" на праве собственности, в связи с чем, ООО "Лотос" не имеет исключительного права на заключение договора аренды данного земельного участка.

В качестве нормативно-правового обоснования Комитет сослался на пункт 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому срок освоения (проектирования и строительства) земельного участка составляет 3 года. Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в течении трех лет.

В ответе от 04.12.2013 на запрос Управления Росреестра по Курской области от 25.11.2013 Комитет сообщил, что договор аренды от 22.07.2010 N 3077-10ю прекратил свое действие 24.10.2013.

В силу ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которое в свою очередь является основанием для заключения договора аренды (п. 7 ст. 30 данного Кодекса).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором

В соответствии с ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим право застройщика осуществлять строительство, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

В силу п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 названного Кодекса.

В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (правовая позиция, приведенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).

По смыслу приведенных норм обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции от 25.01.2013 "Об отдельных вопросах практики применение правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Из представленного в материалы дела правоустанавливающих документов, кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства от 18.07.2013 не усматривается степень готовности объекта, назначение, отсутствует площадь постройки, количество этажей, на схеме расположения объекта недвижимого имущества на земельном участке (лист 2 данного кадастрового паспорта) не содержится указаний на какой-либо объект незавершенного строительства.

Однако в техническом плане объекта незавершенного строительства, подготовленном кадастровым инженером 28.06.2013 в результате выполнения кадастровых работ в связи с подготовкой в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102005:2 по адресу: Курская область, г.Курск, п.Косиново, указана степень готовности - 4%, общая площадь - 60,9 м2, материал наружных стен - газобетонные блоки, количество этажей - 1.

Вместе с тем, разрешение на строительство N кг46302000-2251 содержит иные показатели площади застройки предусмотренных к строительству сооружений.

Указанные документы предметом оценки судов не являлись.

Поскольку договор аренды от 22.07.2010 N 3077-10ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:102005:2 прекращен по истечении срока его действия (24.10.2013), разрешение на строительство от 20.06.2013 содержит отметку о продлении срока действия до 31.12.2013 года, а представленные в материалы дела документы, в том числе технический план объекта незавершенного строительства от 28.06.2013 и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, выданный филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области 18.07.2013 N 46/13-3-149232, содержат противоречивые сведения, при этом судами не исследовался вопрос о завершении фундаментных работ и, следовательно, о существовании объекта недвижимости, коллегия судей кассационной инстанции приходит к выводу о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанции не основаны на исследовании и оценке доказательств в их совокупности и не свидетельствуют о том, что фактические обстоятельства дела установлены полно и верно.

Учитывая изложенное, кассационная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

При новом рассмотрении дела суду необходимо на основании полной и всесторонней оценки доводов лиц участвующих в деле и имеющих доказательств с учетом отмеченных судом округа недостатков правильно установить фактические обстоятельства и применить нормы права.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 19.06.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 по делу N А35-2090/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.А. Стрегелева

Судьи

Н.В. Ключникова С.И. Смолко