Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 декабря 2014 г. N Ф10-4293/14 по делу N А09-7809/2013

г.Калуга

4 декабря 2014 г.

Дело N А09-7809/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27.11.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.12.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смолко С.И.
судей	Ключниковой Н.В.
	Стрегелевой Г.А.
при участии в заседании:
от заявителя - ИП Курако Т.А., Брянская обл., г.Клинцы, ОГРН 307324107600063	Саукова А.М. - адвоката, ордер от 26.11.2014 N 71
от заинтересованного лица - Клинцов- ской городской администрации, Брянс-кая обл., г.Клинцы, ОГРН 1023201337015	не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Курако Т.А. на решение Арбитражного суда Брянской области от 27.05.2014 (судья Кулинич Е.И.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2014 (судьи Заикина Н.В., Еремичева Н.В., Мордасов Е.В.) по делу N А09-7809/2013,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Курако Татьяна Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным постановления Клинцовской городской администрации (далее - Администрация) от 14.06.2013 N 1761 "Об условиях приватизации арендуемого предпринимателем муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Клинцы, ул. Октябрьская, д. 104", в части выкупной цены арендуемого объекта недвижимости площадью 72,5 кв.м в размере 1 360 000 рублей и порядка оплаты стоимости выкупаемого помещения; о признании достоверным размера рыночной стоимости этого объекта, определенного в отчете N 140 ОЦ-12/13 эксперта-оценщика ООО "Независимая экспертиза" Поспелова И.А. - 1 068 000 рублей; об обязании Администрации зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого помещения в размере 561704,30 руб. в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта недвижимости и заключить с предпринимателем договор купли-продажи по цене 506296,70 рублей, а также определить в договоре порядок оплаты выкупаемого объекта в виде единовременной выплаты в размере 506296,70 рублей (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 27.05.2014, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2014, требования предпринимателя удовлетворены частично. Оспариваемое постановление признано незаконным в части выкупной цены арендуемого объекта в размере 1 360 000 рублей и порядка оплаты стоимости объекта суммами 952 000 рублей и 408 000 рублей. Рыночная стоимость вышеуказанного объекта, определенная в отчете N 140 ОЦ-12/13 эксперта-оценщика ООО "Независимая экспертиза" Поспелова И.А. в размере 1 068 000 рублей, признана достоверной. В остальной части заявление предпринимателя оставлено без удовлетворения.

В кассационной жалобе предприниматель просит принятые судебные акты изменить (фактически отменить) в части отказа в удовлетворении требований в части зачета стоимости неотделимых улучшений - 561704,30 руб. в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта, обязания Администрации заключить договор купли-продажи по цене 506296,70 руб., определения в договоре купли-продажи порядка оплаты выкупаемого объекта в виде единовременной выплаты в сумме 506296,70 руб., требования предпринимателя в этой части удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и судебной практики при разрешении вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта и о порядке оплаты стоимости помещения.

В соответствии с ч.1ст.286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В судебном заседании представитель предпринимателя Курако Т.А. поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Администрация надлежаще извещена о времени и месте судебного разбирательства, но её представитель в суд округа не явился. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившегося в судебное заседание представителя Администрации в силу ч.3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителя предпринимателя, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом двух инстанций, предприниматель Курако Т.А. арендует нежилое помещение общей площадью 72,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Клинцы, ул. Октябрьская, д. 104, для использования под продуктовый магазин по реализации хлебобулочных и молочных изделий на основании договора аренды от 15.11.2006 N 10, заключенного с Комитетом по управлению имуществом города Клинцы (арендодатель).

По акту приема-передачи от 15.11.2006 помещение передано Курако Т.А.

17.07.2012 Курако Т.А. обратилась в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Отказ Администрации в удовлетворении данного заявления был обжалован в суд и решением Арбитражного суда Брянской области от 07.03.2013 по делу N А09-9380/2012 отказ Администрации признан незаконным. Суд обязал Администрацию произвести действия, направленные на обеспечение реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп спорного помещения.

14 июня 2013 г. Администрация приняла постановление N 1761 "Об условиях приватизации арендуемого индивидуальным предпринимателем муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Клинцы, ул. Октябрьская, д. 104", в силу которого продажная цена спорного объекта недвижимости в соответствии с отчетом от 26.05.2013 N 208/13-Н, составленным независимым оценщиком - предпринимателем Карпенко О.Е., составляет 1 360 000 рублей; оплата производится в рассрочку на срок 3 года: с момента заключения договора купли-продажи и до 31.12.2013 оплачивается 70% от оценочной стоимости объекта (952 000 рублей) равными ежемесячными платежами; с 01.01.2014 до 30.06.2016 -30% от оценочной стоимости объекта (408 000 рублей) равными ежемесячными платежами.

Полагая, что указанное постановление является незаконным в части стоимости объекта (завышена), в части порядка оплаты цены объекта (оплата основной суммы договора в первые полгода ставит предпринимателя в тяжелое финансовое положение), что в счет оплаты стоимости объекта не зачтена стоимость неотделимых улучшений в размере 561704,30 руб., и это нарушает права и законные интересы предпринимателя, Курако Т.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования предпринимателя о незаконности постановления Администрации в части стоимости объекта, и в части порядка оплаты стоимости суммами 952000 руб. и 408000 руб., признавая достоверной рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 1068000 руб., суд первой инстанции принял в качестве надлежащего доказательства отчет N 140 ОЦ-12/13 эксперта-оценщика ООО "Независимая экспертиза" Поспелова И.А., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 1 068 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя в части периодичности и размера выплат стоимости объекта, зачета в счет оплаты стоимости объекта 561704,30 руб. стоимости неотделимых улучшений, суд свой вывод мотивировал тем, что закон не содержит положений, наделяющих субъектов малого или среднего предпринимательства исключительным правом установления периодичности выплат и размера платежей, и что неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции согласен с принятыми судебными актами.

В силу ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судами установлено, что Администрация приняла оспариваемое постановление в пределах своих полномочий.

Пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Суд установил, что согласия Комитета на проведение капитального ремонта объекта не было.

Кроме того, как следует из материалов дела, ремонтные работы были проведены не Курако Т.А., а предыдущим арендатором, правопреемство с которым ничем не подтверждено (наличие родственных отношений для правопреемства недостаточно).

В соответствии с ч.1 ст.5 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.07.2013) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты такого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит субъекту малого и среднего предпринимательства - ч.2 ст.5 Закона N 159-ФЗ.

Закон предусмотрел право субъекта малого и среднего предпринимательства выбрать самому один из вариантов оплаты - единовременно или в рассрочку.

Требование же Курако Т.А. об определении порядка оплаты выкупаемого объекта в виде единовременной выплаты в размере 506296,70 руб. суд по праву оставил без удовлетворения, так как данный размер выплаты не соответствует стоимости выкупаемого имущества.

В ст.5 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.07.2013) отсутствовали положения о порядке внесения платежей при оплате субъектом малого или среднего предпринимательства приобретаемого имущества в рассрочку.

Пунктами 3 и 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что в решении о предоставлении рассрочки указываются сроки ее предоставления и порядок внесения платежей. Порядок оплаты имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 130-0-0 в связи с отсутствием в ст.5 Закона N 159-ФЗ порядка внесения платежей при рассрочке оплаты разъяснено, что при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (пункт 1 статьи 124 ГК Российской Федерации), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа. Государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм, поэтому при установлении размера первоначального платежа по договору купли-продажи должен соблюдаться запрет на злоупотребление правом (статья 10 ГК Российской Федерации).

Данное разъяснение следует учитывать, если предпринимателем будет выбран порядок оплаты в виде рассрочки платежа.

Так как суды верно установили фактические обстоятельства дела, дали им правильную юридическую оценку, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.ст.289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 27.05.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2014 по делу N А09-7809/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного суда Российской Федерации в течение двух месяцев.

Председательствующий судья

С.И.Смолко

Судьи

Н.В.Ключникова Г.А.Стрегелева