Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 сентября 2011 г. N Ф10-3428/11 по делу N А48-4136/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22.09.2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.09.2011 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего

Чистовой И.В.

Судей:

Сладкопевцевой Н.Г.

Шильненковой М.В.

при участии в заседании:

от истца:

Непомнящего Р.О. - представителя (доверенность б/н от 25.08.2010 г.)

от ответчика

не явился

от третьих лиц

не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Багдасаровой Н.О. на решение Арбитражного суда Орловской обл. от 16 февраля 2011 г. (судья Парфенова Л.П.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2011 г. (судьи Яковлев А.С., Афонина Н.П., Шеин А.Е.) по делу N А48-4136/2010,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Промжилстрой", ОГРН 1035754002855, (далее ООО "Промжилстрой"), обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Капиталстрой", ОГРН 1045753002745, (далее ООО "Капиталстрой"), об аннулировании в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве жилья N N 203, 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008, заключенных между ООО "Капиталстрой" и ООО "Промжилстрой", и о восстановлении в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации данных договоров (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены граждане Шагарова Т.И., Багдасарова Н.О., Казначеев С.А., а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 16.02.2011 иск удовлетворен частично. Суд решил в порядке восстановления положения, существовавшего до нарушения права, аннулировать в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве жилья N N 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008, заключенных между ООО "Капиталстрой" и ООО "Промжилстрой", восстановить в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации указанных договоров. По требованиям в части договора участия в долевом строительстве жилья N 203 от 02.09.2008, заключенного между ООО "Капиталстрой" и ООО "Промжилстрой", производство по делу прекращено.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ссылаясь на несоответствие выводов арбитражного суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, Багдасарова Н.О. обратилась в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене решения Арбитражного суда Орловской области от 16.02.2011 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2011 в части удовлетворения иска как незаконных.

В судебном заседании представитель ООО "Промжилстрой" доводы кассационной жалобы не признал, считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Представители ответчика, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения сведений о времени и месте судебного разбирательства на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между ООО "Капиталстрой" (заказчик) и ООО "Промжилстрой" (генподрядчик) заключен договор генерального строительного подряда N 2/с от 02.07.2007, по условиям которого генподрядчик принял на себя обязательство выполнить строительно-монтажные работы по устройству фундамента, цокольной части здания, монтажу плит перекрытия, устройству кирпичной кладки стен и перегородок, отделочные работы и другие сопутствующие работы на объекте по строительству 6-ти подъездного 9-ти этажного жилого дома по ул. Космонавтов в г. Орле.

В соответствии с п. 7.4 договора оплата выполненных работ осуществляется заказчиком ежемесячно на основании актов формы 2 и 3 на его расчетный счет, а также авансовыми платежами на приобретение стройматериалов, конструкций и оборудования.

01.09.2008 стороны заключили соглашение к договору генерального строительного подряда N 2/с от 02.07.2007, согласно которому ООО "Капиталстрой" передает в собственность ООО "Промжилстрой" семь трехкомнатных квартир (NN 198, 202, 162, 158, 122, 90, 45) в строящемся 9-ти этажном 6-подъездном жилом доме по ул. Космонавтов в г. Орле в счет стоимости работ в соответствии с п.п. 2.3, 7.4 договора генерального подряда N 2/с от 02.07.2007. Общая стоимость квартир, исходя из расчета 23000 руб. за 1 кв.м., составляет 13662920 руб. Переход имущественных прав на указанные квартиры производится путем подписания договоров участия с указанием погашения всей стоимости квартиры на момент подписания указанного договора.

Во исполнение данного соглашения, между ООО "Капиталстрой" (застройщик) и ООО "Промжилстрой" (участник долевого строительства) были заключены договоры участия в долевом строительстве жилья N N 203, 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008, согласно которым застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) девятиэтажный кирпичный жилой многоквартирный дом по строительному адресу: г. Орел, ул. Космонавтов, микрорайон N 13 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать квартиры NN 198, 162, 158, 122, 90, 45 участнику по правилам договоров, а участник обязался оплатить площадь квартир.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве жилья 15.09.2008 г. прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Орловской области.

ООО "Капиталстрой" в одностороннем порядке расторгло указанные договоры участия в долевом строительстве жилья.

17.09.2009 Управление Федеральной регистрационной службы по Орловской области на основании заявления ООО "Капиталстрой" внесло в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении названных договоров участия в долевом строительстве жилья.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 18.03.2010 по делу N А48-6496/2009 удовлетворены исковые требования ООО "Промжилстрой" о признании недействительными односторонних отказов ООО "Капиталстрой" от исполнения договоров участия в долевом строительстве жилья NN 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008 года, заключенных между ООО "Капиталстрой" и ООО "Промжилстрой".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 21.06.2010 года по делу N А48-1097/2010 удовлетворены исковые требования ООО "Промжилстрой" о признании недействительным одностороннего отказа ООО "Капиталстрой" от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья N 203 от 02.09.2008 года, заключенного между ООО "Капиталстрой" и ООО "Промжилстрой".

По мнению ООО "Промжилстрой", правовыми последствиями недействительности одностороннего отказа ООО "Капиталстрой" от исполнения договоров участия в долевом строительстве жилья N N 203, 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008 года являются: аннулирование в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве жилья NN 203, 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008, заключенных между ООО "Капиталстрой" и ООО "Промжилстрой"; восстановление в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации данных договоров.

Поскольку в добровольном порядке ответчик не обеспечил явку полномочного представителя в Управление Росреестра по Орловской области для подачи заявления о государственной регистрации спорных договоров, а восстановить запись о государственной регистрации данных договоров иным образом не представляется возможным, ООО "Промжилстрой" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку выводы арбитражных судов обеих инстанций в части прекращения производства по делу сторонами не оспариваются, в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они не являются предметом исследования и оценки суда кассационной инстанции.

Разрешая спор, арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.

Согласно ст. 25.1 п.п. 1, 3, 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.".

Таким образом, из указанной правовой нормы следует, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению двух сторон, а внесение в реестр прав записи о расторжении договора возможно по заявлению одной стороны.

В силу ст.ст. 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения договора является односторонней сделкой, которая в соответствии со ст. 155 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.п. 7.5, 7.6 договоров участия в долевом строительстве жилья создает обязанности для другой стороны сделки.

Согласно ст. 156 Гражданского кодекса Российской Федерации, к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решения суда о признании сделок недействительными, которыми не применены последствия ее недействительности, не являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Как установлено арбитражным судом, решениями Арбитражного суда Орловской области от 18.03.2010 по делу N А48-6496/2009 и от 21.06.2010 по делу N А48-1097/2010 не были применены последствия недействительности одностороннего отказа ООО "Капиталстрой" от исполнения договоров участия в долевом строительстве жилья, а в добровольном порядке обратиться в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением об аннулировании записей о расторжении спорных договоров ответчик отказался.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно п. 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при прекращении права, ограничения (обременения) права, соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.

Процедуры погашения регистрационных записей установлены разделом VI указанных Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из п. 28 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных Приказом Росрегистрации от 07.06.2007 г. N 112, в случае если решением суда, арбитражного суда предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права рекомендуется осуществлять путем открытия нового листа подраздела II-1 ЕГРП с указанием номера государственной регистрации права правоотчуждателя по сделке, являющейся ничтожной или признанной судом, арбитражным судом недействительной, и применении последствий ее недействительности. Графу "Документы-основания" нового листа подраздела II-1 ЕГРП рекомендуется дополнить записью о реквизитах судебного акта, признавшего недействительной оспоримую сделку и применившего последствия ее недействительности или ничтожности.

Указав на недействительность односторонних отказов ООО "Капиталстрой" от исполнения договоров участия в долевом строительстве жилья N N 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008, юридическими последствиями которых явилось незаконное внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении названных договоров, арбитражный суд, руководствуясь п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей такой способ защиты как восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пришел к правомерному выводу об аннулировании в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве жилья NN 205, 206, 207, 208, 209 от 02.09.2008, заключенных между ООО "Капиталстрой" и ООО "Промжилстрой" и о восстановлении в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации данных договоров в качестве способа устранения юридических последствий недействительных односторонних сделок ответчика.

Согласно ст. 4 п. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Учитывая, что регистрация договора участия в долевом строительстве жилья в силу прямого указания закона осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ссылка заявителя о невозможности, по его мнению, применения к спорным отношениям положений ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, п. 28 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, подлежит отклонению.

Довод заявителя о том, что арбитражный суд при принятии решения необоснованно руководствовался мнением третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, которым не было заявлено о невозможности удовлетворения заявленных требований вследствие отсутствия установленного порядка аннулирования записей о государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве и восстановления в ЕГРП записи о государственной регистрации указанных договоров, также подлежит отклонению, поскольку вывод суда о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, прежде всего, основан на законодательстве, регулирующем спорные отношения.

Довод заявителя о незаключенности спорных договоров долевого участия в строительстве жилья, был предметом исследования и оценки арбитражных судов обеих инстанций и обоснованно отклонен ими, поскольку суды пришли к выводу о том, что все существенные условия договоров согласованы, а сами договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. Аналогичные выводы изложены во вступивших в законную силу решениях Арбитражного суда Орловской области от 18.03.2010 по делу N А48-6496/2009 и от 21.06.2010 года по делу N А48-1097/2010.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что вывод арбитражного суда о незаключенности договоров долевого участия, подписанных ответчиком с третьими лицами, в связи с тем, что они не зарегистрированы в установленном законом порядке, сделан без учета того обстоятельства, что их государственная регистрация была приостановлена до снятия обеспечительных мер, не может быть принят во внимание, поскольку причины, по которым договоры не были зарегистрированы в установленном законом порядке, не имеют правового значения при разрешении вопроса об их заключенности. Моментом заключения данного вида договора в силу прямого указания ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в любом случае является его регистрация.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешая спор, арбитражный суд правильно определил правовую природу спорных договоров как договоров долевого участия в строительстве. При этом, то обстоятельство, что расчеты по указанным договорам производились посредством зачета требований, возникших из договора подряда N 2/с от 02.07.2007 не противоречит закону и не меняет их правовую природу.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы получили надлежащую правовую оценку судов первой и апелляционной инстанций, и по существу, направлены на переоценку доказательств, положенных в основу оспариваемых судебных актов, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену обжалуемых решения и постановления (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

С учетом изложенных обстоятельств, арбитражный кассационный суд считает, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, и оснований для их отмены не имеется.

Согласно подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной и (или) кассационной жалоб на решения и (или) постановления арбитражного суда государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче заявления неимущественного характера.

В соответствии с подп. 3, 4 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными:

для физических лиц - 200 рублей;

для организаций - 2 000 рублей;

при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, - 4 000 рублей.

Так как по рассматриваемому делу фактически заявлены иные требования, кроме указанных в подп. 3 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, следовательно, при подаче кассационной жалобы заявитель - Багдасарова Н.О. должна была уплатить государственную пошлину в сумме 2000 руб.

Поскольку заявителем по чеку-ордеру N 1224 от 27.07.2011 уплачено 100 руб., с Багдасаровой Нины Оганесовны в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за подачу кассационной жалобы в сумме 1900 руб.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской обл. от 16 февраля 2011 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2011 г. по делу N А48-4136/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, а кассационную жалобе - без удовлетворения.

Взыскать с Багдасаровой Нины Оганесовны в доход федерального бюджета 1900 руб. государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

Чистова И.В.

Судьи

Сладкопевцева Н.Г. Шильненкова М.В.