Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 декабря 2014 г. N Ф10-4127/14 по делу N А68-2973/2014

г. Калуга

03 декабря 2014 г.

Дело N А68-2973/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03.12.2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.12.2014 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью" на решение Арбитражного суда Тульской области от 26.05.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 г. по делу N А68-2973/2014,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы (ОГРН 1037101129504) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью" (ОГРН 1067107013885) о расторжении договора аренды N 71/04-01-017/0-06 от 15.03.2006 г. и освобождении помещения.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 26.05.2014 г. (судья Е.Н. Глазкова), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 г. (председательствующий О.Г. Тучкова, судьи Е.В. Рыжова, Е.Н. Тимашкова), исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, ООО "Управление недвижимостью" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что с его стороны не имело место нарушение условий договора, а заявленное к приватизации здание еще при заключении договора аренды утратило свое назначение ввиду разрушения. Также указывает, что отчет об оценке спорного здания является не экспертным заключением по фактическому (техническому) состоянию здания, а отчетом об определении стоимости арендной платы за объект, и считает, что до срока, указанного в договоре аренды, арендатор мог выполнить все условия договора.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 15.03.2006 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тульской области (арендодатель) и ООО "Управление недвижимостью и капиталом" (арендатор) был заключен договор N 71/04-01-017/0-06 аренды помещения склада, общей площадью 210, 5 кв. м., лит. А, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д. 4, сроком действия до 01.05.2026 г.

Дополнительным соглашением от 02.02.2007 г. произведена замена арендатора по договору аренды: ООО "Управление недвижимостью и капиталом" на ООО "Управление недвижимостью".

15.03.2012 г. между Территориальным управлением Росимущества и Комитетом по имущественным и земельным отношениям Тульской области Администрации г. Тулы был заключен договор мены, в том числе и спорного помещения, в связи с чем право собственности на него было зарегистрировано за Муниципальным образованием "Город Тула", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2012 г.

На основании дополнительного соглашения от 30.07.2012 г. арендодателем по договору является Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы.

В соответствии с условиями договора, арендуемое помещение должно использоваться под офис. При этом, арендатор обязан обеспечить сохранность и нормальное функционирование и техническое состояние инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети. Незамедлительно извещать арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) имуществу ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения объекта. Кроме того, на арендаторе лежит обязанность своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества.

Согласно техническому заключению ОАО "Тулаоргтехстрой" в здании, расположенном по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, 4, литер А, арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением и с существенным нарушением условий договора. Кроме того, в заключении указано, что в здании бутовые ленточные фундаменты находятся в недопустимом состоянии, а наружные кирпичные стены и деревянное покрытие частично разрушены, находятся в аварийном состоянии и восстановлению не подлежат.

16.01.2014 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости устранения в 30-дневный срок указанных в ней нарушений договора, в том числе по проведению капитального ремонта арендуемого имущества и использованию его под офис. При этом, истец предложил расторгнуть договор, если ответчиком в 30-дневный срок со дня получения претензии не будут устранены указанные нарушения договора.

Ссылаясь на то, что в указанный в претензии срок нарушения не устранены, а ответ на претензию не получен, истец обратился в суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что суды пришли к обоснованному выводу, удовлетворив заявленные требования истца, правомерно руководствуясь следующим.

Согласно п.п. 1, 6 ст. 619 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В данном случае из п. 6.3 заключенного между сторонами договора следует, что договор может быть досрочно расторгнут при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором имущества, инженерного оборудования и прилегающей территории, либо невыполнении обязанностей, предусмотренных п.п. 2.2.8, 2.2.9, 2.2.14 договора.

При этом, в силу положений п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - 30-дневный срок.

Аналогичные требования предусмотрены и условиями заключенного сторонами договора аренды от 15.03.2006 г. (п. 6.3).

Невыполнение арендатором обязательства по производству капитального ремонта арендуемого помещения установлено материалами дела и является существенным нарушением условий договора.

Как следует из материалов дела, претензия получена ответчиком 22.01.2014 г., что подтверждается уведомлением о вручении.

В связи с этим и с учетом того, что основания для расторжения договора (ухудшение состояния имущества, невыполнение капитального ремонта) подтверждены материалами дела, суд правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды N 71/04-01-017/0-06 от 15.06.2006 г.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды недвижимого имущества расторгнут судом, исковое требование об освобождении и передаче арендатором в пятидневный срок помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д. 4, лит. А, общей площадью 210,5 кв. м., по акту приема-передачи удовлетворено обоснованно.

Довод заявителя кассационной жалобы о невозможности использования здания с учетом его физического состояния в качестве объекта аренды, что должно было послужить основанием у суда первой инстанции для признания недействительным договора аренды, указывая на то, что он не соответствует ст.ст. 607, 611 ГК РФ, по мнению кассационной коллегии, правомерно отклонен судом на основании ст. 168 АПК РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации"), кроме того, данный довод не находит подтверждения в материалах дела, и даже опровергается отчетом N 0-13-2006 от 18.03.2006 г. "Об определении величины рыночной стоимости годовой арендной платы" (а именно: п. 4.3, п. 5, раздел 8), выполненным ООО "ФЕДБЕЛ", и актом приема-передачи имущества.

Акт приема-передачи имущества от 20.03.2006 г. не содержит сведений о недостатках здания.

Таким образом, кассационная коллегия согласна с выводом суда о том, что в момент заключения договора аренды здание являлось объектом недвижимости, который возможно было использовать по назначению в соответствии с условиями договора аренды, в частности, при исполнении обязанности по проведению капитального ремонта.

Кроме того, заявителем в материалы дела не представлено доказательств, опровергающих нарушение им существенных условий договора.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов и им дана надлежащая правовая оценка.

С учетом вышеуказанного, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется

Руководствуясь ч. 1 п. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 26.05.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 г. по делу N А68-2973/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

А.Н. Маненков А.Н. Гриднев