Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 ноября 2011 г. N Ф10-4067/11 по делу N А14-11590/2010/354/22

Резолютивная часть постановления объявлена 1 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 8 ноября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего Шелудяева В.Н.

судей Ключниковой Н.В. Степиной Л.В.

При участии в заседании:

от ООО "Донако-Энерджи" 394026, г. Воронеж, ул. Машиностроителей, д. 3 оф. 309 ОГРН 1073668015189 Голубева А.А. - представителя, дов. от 24.01.2011 б/н

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области 394006, г. Воронеж,

пл. Ленина, д. 12 не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом

от ИП Глушанкова А.В. (третье лицо) 394020, г. Воронеж, ул. 9 Января, д. 87, кв. 340 не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом

от ООО "Строй Микс" (третье лицо) 394030, г. Воронеж, ул. Кольцовская, д. 54 не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом

от ОАО "Сбербанк России" (третье лицо) 394006, г. Воронеж, ул. 9 Января, д. 28 не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Донако-Энерджи" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.02.2011 (судья Сорокина Н.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2011 (судьи Протасов А.И., Михайлова Т.Л., Миронцева Н.Д.) по делу N 14-11590/2010/354/22,

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "Донако-Энержди" (далее - ООО "Донако-Энержди", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным бездействия Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО по Воронежской области), выразившегося в неоформлении с ООО "Донако-Энерджи" договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 9 января, д. 302 "д", площадью 2 247 м2, кадастровый номер 36:34:0208001:57, а также обязании ДИЗО по Воронежской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Донако-Энерджи" путем оформления договора аренды спорного земельного участка и направления проекта заявителю в месячный срок.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.02.2011 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, ООО "Донако-Энержди" обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене принятых по делу судебных актов.

В отзыве на кассационную жалобу ДИЗО по Воронежской области просит суд отказать в её удовлетворении, поскольку полагает, что доводы жалобы являлись предметом проверки судов, опровергаются материалами дела, представленными доказательствами и положениями действующего законодательства.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на неё, выслушав пояснения представителя ООО "Донако-Энержди", кассационная инстанция полагает необходимым судебные акты отменить, удовлетворив заявленные Обществом требования по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 05.05.2008 между ИП Глушанковым А.В. и ООО "Донако-Энерджи" заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым заявитель приобрел в собственность АЗС, площадью 225, 7 м2, расположенную по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, д. 302 "а".

Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в УФРС по Воронежской области 13.05.2008, что подтверждается записью о регистрации 36-36-01/040/2008-568, свидетельством о государственной регистрации права 36-АВ 019113.

АЗС, принадлежащая заявителю, располагалась на земельном участке площадью 6 900 м2, кадастровый номер 36:34:0208001:41.

Ввиду различного целевого назначения объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, был осуществлен его раздел на два самостоятельных земельных участка.

Земельный участок, расположенный под АЗС и необходимый для ее использования, определен площадью 2 247 м2, поставлен на кадастровый учет, ему присвоены кадастровый номер 36:34:0208001:57 и адрес: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 302 "д".

ООО "Донако-Энерджи" 01.09.2010 в адрес ДИЗО Воронежской области направило заявление, в котором просило принять решение о предоставлении указанного земельного участка в аренду на 49 лет и оформить соответствующий договор. К заявлению Общество приложило необходимые документы.

ДИЗО Воронежской области 20.10.2010 направил в адрес ООО "Донако-Энерджи" требование о предоставлении дополнительных документов, которым, по мнению заявителя, фактически отказал в оформлении договора аренды земельного участка.

В вышеназванном письме ДИЗО Воронежской области дополнительно запросил представление обновленной выписки из ЕГРП, согласие ОАО "Сбербанк России" в лице Центрально-Черноземного банка Сбербанка России об изменении предмета ипотеки, письменное согласие ООО "Строй Микс" об изменении предмета доверительного управления, а также обязал установить охранные зоны инженерных коммуникаций.

Полагая, что бездействие ДИЗО Воронежской области, выразившееся в неоформлении договора аренды земельного участка, является незаконным, нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности, ООО "Донако-Энерджи" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с настоящим заявлением.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что для оформления договора аренды земельного участка, занятого приобретенным ООО "Донако-Энерджи" объектом недвижимости, необходимо заявление продавца недвижимости (ИП Глушанкова А.В.) о прекращении права аренды на часть участка. Государственная регистрация прекращения права аренды ИП Глушанкова А.В. на часть земельного участка может быть осуществлена на основании соглашения сторон либо судебного акта о внесении изменений в уже зарегистрированный договор аренды.

Кроме того, по мнению суда, поскольку земельный участок площадью 6 900 м2, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 302 "а", кадастровый номер 36:34:0208001:41, является предметом договоров ипотеки, то для оформления договора аренды спорного земельного участка с ООО "Донако-Энерджи" необходимо согласие АК СБ РФ (ОАО) Центрально-Черноземного банка.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами Арбитражного суда Воронежской области, дополнительно указав, что в рассматриваемой ситуации для оформления прав на земельный участок ООО "Донако-Энерджи" должно было обратиться в суд с заявлением о внесении необходимых изменений в ранее заключенный с ИП Глушанковым А.В. договор аренды земельного участка, а не с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на 49 лет, поскольку, приобретая в собственность АЗС, расположенную на спорном земельном участке, Общество автоматически приняло права и обязанности арендатора земельного участка (ИП Глушанкова А.В.), а прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка.

Кассационная коллегия не может согласиться с названными выводами судов ввиду следующего.

Исходя из п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении и в оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ООО "Донако - Энерджи" в связи с приобретением у ИП Глушанкова В.А. объекта недвижимости (АЗС) в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, с момента регистрации права собственности на указанный объект (13.05.2008) приобрело соответствующее право на земельный участок под ним.

Исключительное право заявителя на спорный земельный участок также основано и на требованиях ст. 36 Земельного кодекса РФ

В целях документального оформления права аренды на основании требований ст. 36 Земельного кодекса РФ Общество обратилось в ДИЗО Воронежской области с заявлением о предоставлении ему в аренду сроком на 49 лет земельного участка под АЗС площадью 2 247 м2, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 302 "д", приложив все необходимые документы в соответствии с перечнем, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 30.10.2007 N 370.

В соответствии с п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Частью 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, действия (бездействие) может быть признано незаконным только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия), устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Учитывая вышеизложенные требования закона и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции считает, что ООО "Донако-Энерджи", являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на сформированном в установленном порядке земельном участке площадью 2 247 м2, с кадастровым номером 36:34:0208001:57, имело исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды указанного земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Непринятие уполномоченным органом решения по заявлению Общества о предоставлении в аренду вышеназванного земельного участка является нарушением требований п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ, а соответственно и нарушением прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности.

В силу изложенного требования ООО "Донако-Энерджи" о признании незаконным бездействия ДИЗО Воронежской области, связанного с непринятием решения о предоставлении в аренду спорного земельного участка, основаны на нормах действующего законодательства, а поэтому подлежат удовлетворению.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций о возможности приобретения ООО "Донако-Энерджи" прав на земельный участок только путем внесения изменений в договор аренды, заключенный с прежним собственником АЗС (ИП Глушанковым А.В.) являются ошибочными.

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды, заключенного с ИП Глушанковым А.В., являлся земельный участок площадью 6 900 м2 с кадастровым номером 36:34:0208001:41.

В связи с разделом указанного земельного участка было образовано в установленном порядке два самостоятельных участка, в т.ч. и спорный.

При этом решения, связанные с разделом земельного участка и постановкой на кадастровый учет вновь образованных земельных участков, не отменены и в установленном порядке недействительными не признаны.

Вместе с заявлением о предоставлении в аренду сформированного земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208001:57 площадью 2 247 м2 ООО "Донако-Энерджи" представило в уполномоченный орган и кадастровый паспорт этого земельного участка.

Изложенные обстоятельства являлись основанием для принятия решения о предоставлении заявителю в аренду испрашиваемого земельного участка по правилам, предусмотренным ст. 36 Земельного кодекса РФ.

При этом наличие ранее заключенного договора аренды земельного участка с прежним собственником объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, не имеет правового значения для принятия уполномоченным органом решения о предоставлении в аренду земельного участка новому собственнику этого объекта недвижимости.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, однако судом неправильно применены нормы материального права, кассационная коллегия полагает необходимым отменить обжалуемые решение и постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные ООО "Донако-Энерджи" требования в полном объеме.

Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.02.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2011 по делу N А14-11590/2010/354/22 отменить.

Признать незаконным бездействие Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, выразившееся в неоформлении договора аренды земельного участка площадью 2 247 м2 с кадастровым номером 36:34:0208001:57, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 9 января, д. 302 "д", с ООО "Донако-Энерджи".

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области оформить и направить проект договора аренды земельного участка площадью 2 247 м2 с кадастровым номером 36:34:0208001:57, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 9 января, д. 302 "д", в адрес ООО "Донако-Энерджи" в месячный срок.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

В.Н. Шелудяев

Судьи

Н.В. Ключникова Л.В. Степина