Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 ноября 2011 г. N Ф10-4462/11 по делу N А09-1297/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09.11.2011.

Постановление изготовлено в полном объёме 11.11.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при участии в заседании:

Сорокиной И.В.

Смолко С.И.

Солодовой Л.В.

от истца

Соловьевой О.Б. - юрисконсульта (доверенность N 50.15479 от 31.12.2010);

от ответчика

Шилиной О.Н. - представителя (доверенность N 7 от 21.07.2011);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 17.06.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 по делу N А09-1297/2011,

УСТАНОВИЛ

Управление имущественных отношений Брянской области, ОГРН 1033265005289, ИНН 3201001779, г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к открытому акционерному обществу "Строитель" (далее - ОАО "Строитель", ОГРН 1023201068879, ИНН 3232005318), г. Брянск, о взыскании 225 343 руб. 69 коп задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды N 20102 от 20.05.2002 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 17.06.2011 (судья Супроненко В.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 (судьи Можеева Е.И., Капустина Л.А., Рыжова Е.В.), в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды N 20102 от 20.05.2002 с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 20.05.2002 между администрацией города Брянска в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Брянска (арендодатель) и ОАО "Строитель" (арендатор) заключен договор N 20102 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 17085 кв. м., кадастровый номер 32:28:01 47 28:, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Куйбышева, д/н участок ч. 3, для проектирования комплексной застройки жилого квартала и строительства 1-ой очереди.

Согласно п. 2.1. указанный договор заключен сторонами на срок 3 года.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

20.09.2006 между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка.

Вместе с тем, ОАО "Строитель" свои обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование арендуемым земельным участком надлежащим образом не исполняло, в связи с чем за ним сложилась задолженность.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия N 36-5105 от 21.04.2010 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, была оставлена последним без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 02.03.2011 по делу N А09-5216/2010 ОАО "Строитель" признано несостоятельным должником (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по внесению платежей за пользование арендуемым земельным участком, что является, по мнению истца, существенным нарушением условий договора аренды, Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании задолженности по оплате за пользование земельным участком, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что данная задолженность ответчика полностью погашена третьим лицом - ИП Степаненко А.П. Поскольку существенные нарушения договора, на которые ссылался истец в обоснование заявленных требований, ответчиком устранены, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора.

Судебная коллегия соглашается с выводом судов первой и апелляционной инстанций об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по оплате за пользование земельным участком.

В силу ст.ст. 307, 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения настоящего спора задолженность по оплате за пользование земельным участком была погашена за ответчика третьим лицом - ИП Степаненко А.П., что подтверждается соответствующими чеками-ордерами от 31.05.2011 и от 06.06.2011.

В соответствии с пунктом 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

По смыслу данной нормы должник вправе исполнить обязательство, не требующее личного исполнения, самостоятельно или не запрашивая согласия кредитора передать исполнение третьему лицу. Праву должника возложить исполнение на третье лицо корреспондирует обязанность кредитора принять соответствующее исполнение.

Как правильно указал суд первой инстанции, в данном случае ни из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанности арендатора исполнить обязательство по уплате арендных платежей лично.

При этом предоставление денежных средств третьим лицом в счёт погашения задолженности должника не нарушает очёредности удовлетворения требований кредиторов, а также не является преимущественным удовлетворением требования кредитора перед иными кредиторами в соответствии с нормами Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку кредитор получает удовлетворение своего требования не за счёт средств должника.

Таким образом, учитывая факт погашения задолженности ответчика по оплате за пользование земельным участком третьим лицом, у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований в указанной части.

Отказывая в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды N 20102 от 20.05.2002, суды указали на то, что спорный земельный участок имеет специальное назначение - строительство многоквартирных жилых домов. Поскольку на данном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства - многоквартирные жилые дома готовностью 90% и 13%, у суда отсутствовали основания для расторжения договора аренды и возврата земельного участка истцу в первоначальном виде.

Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов деда, договор аренды N 20102 от 20.05.2002 заключен сторонами на срок 3 года.

Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды N 20102 от 20.05.2002 был продлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора.

В силу положений п. 1 ст. 450 ГК РФ договор аренды может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка либо расторжение договора аренды по соглашению сторон не нарушают исключительных прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Указанные обстоятельства также не лишают лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в материалах дела имеется соглашение от 07.04.2010 о расторжении договора аренды N 20102 от 20.05.2002 земельного участка, находящегося в государственной собственности, из содержания которого следует, что стороны договорились расторгнуть договор аренды с 30.04.2010.

В материалах дела также имеется акт приема-передачи земельного участка от 30.04.2010, согласно которому арендатор возвратил арендодателю арендованный земельный участок.

Соглашение от 07.04.2010 и акт приема-передачи от 30.04.2010 подписаны представителями обеих сторон, скреплены печатями.

Однако суды первой и апелляционной инстанций не дали надлежащей правовой оценки представленным документам, и не установили наличие фактических правоотношений сторон на момент рассмотрения спора.

Учитывая, что суд кассационной инстанции в силу предоставленных ему полномочий не вправе давать оценку представленным в материалы дела доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Брянской области от 17.06.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 подлежат отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды N 20102 от 20.05.2002 с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеуказанное, дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, и на основании установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы действующего законодательства.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1-2 ст. 288, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Брянской области от 17.06.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 по делу N А09-1297/2011 отменить в части отказа Управлению имущественных отношений Брянской области (ОГРН 1033265005289, ИНН 3201001779), г. Брянск, в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды N 20102 от 20.05.2002, заключенного с ОАО "Строитель" (ОГРН 1023201068879, ИНН 3232005318), г. Брянск, и в этой части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

И.В.Сорокина

Судьи

С.И.Смолко Л.В.Солодова