Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 ноября 2011 г. N Ф10-3674/11 по делу N А64-332/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17.11.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.11.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при участии в заседании:	Солодовой Л.В. Смолко С.И. Толкачевой И.Ю.
от истца:	не явился, извещен надлежаще;
от ответчика:	Горловой М.А. - представителя (дов. N 7820 от 02.10.2009); Меркушовой С.С. - представителя (дов. N 857/010119 от 17.03.2011);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Мичуринска Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 03.05.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 по делу N А64-332/2010,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Силуэт" (далее - ООО "Силуэт"), ОГРН 1026801062551, г. Мичуринск Тамбовской области, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области к Администрации города Мичуринска Тамбовской области, ОГРН 1026801064487, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 1, литер Б, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Мичуринск, ул. Советская, д. 311, по цене 546 036 руб., в том числе НДС, с рассрочкой платежа на пять лет и выплатой процентов в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ на сумму рассрочки (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.05.2011 (судья Тишин А.А.) исковые требования удовлетворены. Суд обязал Администрацию г. Мичуринска в месячный срок заключить с ООО "Силуэт" договор купли-продажи арендованного муниципального помещения N 1, литер Б, площадью 86,2 кв.м, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Мичуринск, ул. Советская, д. 311, на условиях проекта договора купли-продажи "арендованного муниципального имущества", представленного ООО "Силуэт" с письмом от 14.08.2009 в следующей редакции главы 2 договора: "2. Согласно отчету N 039-09 от 06.07.2009 об определении рыночной стоимости Объекта, подготовленного ООО "Тамбов-Инфорцентр" рыночная стоимость Объекта составляет 2 486 900 (два миллиона четыреста восемьдесят шесть тысяч девятьсот) рублей, с учетом НДС, стоимость неотделимых улучшений арендуемого муниципального помещения засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого помещения в размере 1 383 190 (один миллион триста восемьдесят три тысячи сто девяносто) рублей, выкупная стоимость объекта составляет 1 103 710 (один миллион сто три тысячи семьдесят десять) рублей, в том числе НДС с рассрочкой платежа на пять лет и выплатой процентов в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ на сумму рассрочки".

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 (судьи Федоров В.И., Поротиков А.И., Сухова И.Б.) указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 03.05.2011 и постановление апелляционной инстанции от 27.07.2011 отменить, принять новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований с зачетом 593 000 рублей. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы.

В кассационной жалобе Администрация г. Мичуринска заявила ходатайство о назначении по делу дополнительной строительно-технической экспертизы.

Согласно ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта.

В силу ч. 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Из смысла названных норм права следует, что суд кассационной инстанции не вправе принимать, исследовать и оценивать новые доказательства, которые не были предметом оценки нижестоящих судов.

В этой связи ходатайство ответчика о проведении дополнительной строительно-технической экспертизы подлежит отклонению.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд округа не направил, заявив ходатайство о рассмотрении дела без его участия. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителя истца.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва истца на нее, выслушав представителей ответчика, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 21.02.2001 между Администрацией г. Мичуринска (арендодатель) и ООО "Силуэт" (арендатор) на основании постановления Администрации г. Мичуринска N 273 от 21.02.2001 (т.1 л.д.44) был заключен договор аренды N 169 (с учетом дополнительного соглашения от 21.02.2001 - т.1 л.д.43) муниципального нежилого помещения N 1, литер Б, площадью 83,8 кв.м., расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Мичуринск, ул. Советская, д. 311 с условием проведения последним капитального ремонта по дефектной ведомости.

Виды и объемы работ, обязательство по выполнению которых приняло на себя ООО "Силуэт" в рамках договора аренды N 169 от 21.02.2001, были определены в дефектной ведомости от 21.02.2001, являющейся приложением к дополнительному соглашению от 21.02.2001 и договору аренды N 169 от 21.02.2001 (т.1 л.д.45).

ООО "Силуэт" взятые на себя обязательства по проведению капитального ремонта исполнило, что подтверждается договорами подряда и актами выполненных работ (т.1 л.д.92-140).

30.01.2009 между сторонами заключен новый договор аренды N 64 (т.1 л.д.33-38) нежилого помещения N 1, общей площадью 83,8 кв.м., расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Мичуринск, ул. Советская д. 311, а также был заключен договор аренды земельного участка N 145 от 13.03.2009 (т.1 л.д.39-40).

Решением Мичуринского городского Совета депутатов от 24.04.2009 N 367 и постановлением администрации города Мичуринска от 20.07.2009 N 1529 (т.1 л.д.20) ООО "Силуэт" признано имеющим преимущественное право на приобретение вышеуказанного нежилого помещения в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

21.07.2009 Управление муниципальным имуществом Администрации г. Мичуринска направило в адрес ООО "Силуэт" письмо N 699, в котором предложило заключить договор купли-продажи муниципального имущества, приложив к нему проект договора купли-продажи (т.1 л.д.21-22).

В указанном проекте договора Администрация г. Мичуринска предложила ООО "Силуэт" выкупить нежилое помещение по цене 2 486 900 руб., определенной на основании отчета N 039-09 от 06.07.2009, подготовленного ООО "Тамбов-Инфоцентр" (т.2 л.д.109-213).

Не отказываясь от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ООО "Силуэт" направило в адрес Администрации г. Мичуринска Тамбовской области заявление, в котором просило определить выкупную стоимость нежилого помещения с учетом произведенных арендатором затрат по его ремонту (т.1 л.д.18).

В ответ на данное обращение Управление муниципальным имуществом Администрации г. Мичуринска письмом от 05.10.2009 N 971 (т.1 л.д.19) сообщило ООО "Силуэт" о возможности зачета суммы, затраченной последним на капитальный ремонт нежилого помещения N 1 (магазин), литер Б, общей площадью 86,2 кв.м, в размере 200 000 руб.

Ссылаясь на то, что затраты ООО "Силуэт" на ремонт арендуемого помещения составили 1 952 964 руб. в ценах 2009 года, в связи с чем, полагая, что между сторонами возник преддоговорной спор по поводу определения выкупной стоимости арендуемого помещения, ООО "Силуэт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судебными инстанциями и не оспаривается ответчиком, ООО "Силуэт" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В этой связи Администрация г. Мичуринска обоснованно признано лицом, в силу закона обязанным заключить с ООО "Силуэт" договор купли-продажи спорного имущества.

Исходя из положений ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случае, если при заключении договора, заключение которого является обязательным в силу закона, возникли разногласия, не разрешенные по соглашению сторон, такие разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда и в этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор по поводу определения выкупной стоимости отчуждаемого имущества.

Обязанность продавца зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, предусмотрена п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Для определения стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя и подлежащих зачету в счет выкупной стоимости арендуемого помещения судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта Тамбовского центра судебной экспертизы от 20.10.2010 N 1128/50 (т.2 л.д.57-69) стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения N 1, литер "Б", площадью 83,8 кв.м, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Мичуринск, ул. Советская, д. 311 в ценах 2001 составляет 285 922 руб., а стоимость этих же неотделимых улучшений с учетом физического износа по состоянию на март 2010 - 1 294 666 руб., при этом стоимость затрат, понесенных ООО "Силуэт" в связи с реконструкцией и проведением капитального ремонта по восстановлению арендуемого нежилого помещения в ценах на март 2010 года составляет 1 383 190 руб.

В приложении N 2 к названному заключению эксперта, поименованному как расчет стоимости неотделимых улучшений при проведении капитального ремонта и реконструкции нежилого помещения N 1, литер "Б", площадью 83,8 кв.м, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Мичуринск, ул. Советская, д. 311, в ценах на март 2010 года, данная стоимость определена в сумме 1 383 190 руб. (т.2 л.д.69об).

В этой связи довод заявителя кассационной жалобы о том, что согласно оценке, сделанной МУ "Мичуринский городской отдел капитального строительства", стоимость произведенных ООО "Силуэт" неотделимых улучшений спорного помещения составляет 593 000 руб. в ценах на 1 квартал 2010 года (т.3 л.д.12-18), не может быть принят во внимание.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что стороны не оспаривают рыночную стоимость спорного помещения, установленную в отчете N 039-09 от 06.07.2009, подготовленном ООО "Тамбов-Инфоцентр" (т.2 л.д.109-213) и составляющую 2 486 900 руб., суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исковые требования ООО "Силуэт" об обязании Администрации г. Мичуринска заключить договор купли-продажи арендуемого помещения подлежат удовлетворению в полном объеме, и правомерно определили выкупную стоимость спорного помещения в размере 1 103 710 руб. как разницу между рыночной стоимостью данного помещения и стоимостью произведенных истцом неотделимых помещений.

В этой связи, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289, АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 03.05.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 по делу N А64-332/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

С.И. Смолко И.Ю. Толкачева