Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 ноября 2011 г. N Ф10-4003/11 по делу N А64-4964/2010

Резолютивная часть постановления объявлена: 18.11.2011.

Постановление в полном объеме изготовлено: 21.11.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Егоровой С.Г.
судей	Солодовой Л.В.
	Нарусова М.М.
при участии в заседании:
Истец: от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Тамбова	Кубрикова В.А. - начальник юридического отдела (дов. от 15.08.2011 N 01-12-1-2199/1);
Ответчик: от Благотворительной общественной организации "Правозащитный центр Тамбовской области"	Рыбина Л.Е. - председатель правозащитного центра;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Благотворительной общественной организации "Правозащитный центр Тамбовской области" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Федоров В.И.) по делу N А64-4964/2010

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова, г. Тамбов (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к благотворительной общественной организации "Общественный правозащитный центр Тамбовской области", г. Тамбов (далее - Центр) об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Тамбов. ул. Советская,182, общей площадью 49,6 кв. (с учетом дополнения от 02.03.2011 г.).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 08.04.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 решение суда отменено, а исковые требования Комитета удовлетворены полностью.

В кассационной жалобе заявитель просит постановление суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, мотивируя тем, что договор аренды не был расторгнут, предлагаемые истцом помещения не соответствуют назначению организации, осуществляющей правозащитную деятельность через волонтеров, к помощи которой обращаются люди пожилого возраста, и в случае изъятия помещения без предоставления аналогичного, деятельность благотворительной общественной организации прекратится.

Представитель истца возражает против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, пояснил суду, что Администрация намерена предоставить ответчику иное помещение взамен изъятого, вопрос о конкретном помещении пока не решен.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральным арбитражным судом Центрального округа установлено следующее.

26 июля 2006 года между Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации города Тамбова (правопредшественник истца) (арендодатель, истец по делу) и Благотворительной общественной организацией "Общественный правозащитный центр Тамбовской области" (арендатор, ответчик по делу) сроком с 28.12.2005 по 27.12.2006 заключен договор N 200/К аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова (далее - Договор), по условиям которого арендатор в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации принял в аренду нежилое помещение общей площадью 49,6 кв.м. для размещения администрации и земельный участок, расположенный под объектом недвижимости общей площадью 12,4 кв.м. и необходимый для его использования, расположенные по адресу: г. Тамбов, ул. Советская,182, 3-ий этаж, каб. 25.

По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, договор был возобновлен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

10 августа 2010 года Комитет направил ответчику письмо N 01-08.1-2174, в котором заявил об отказе от договора аренды и указал, что просит рассматривать данное письмо как предупреждение о расторжении договора аренды (т.1 л.д.60).

Этой же датой (10.08.2010) истец в адрес ответчика направил письмо N 01-08.1.2173, в котором указал, что в связи с муниципальной необходимостью в арендуемом ответчиком помещении, а также учитывая, что арендная плата не вносилась более двух раз подряд, на основании пунктов 7.2, 7.3, 7.4.1 комитет в одностороннем порядке расторгает договор аренды с 16.09.2010, предложив в качестве нового размещения нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Коммунальная,21А в здании Дома быта "Русь" на 8 этаже (т.1 л.д.59). Указанные письма были получены Центром.

Впоследствии Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции посчитал, что заявленные требования предъявлены ранее срока, установленного договором для его расторжения.

Отменяя решение суда первой инстанции, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд со ссылкой на нормы ст.ст. 450, 610, 622 ГК РФ удовлетворил исковые требования Комитета, сославшись на то, что воля истца была направлена на отказ от договорных отношений. В нарушение п. 4.2.19 договора, устанавливающего обязанность арендатора по истечении срока действия договора аренды освободить занимаемое помещение, ответчик не представил доказательств возврата спорного имущества.

Вместе с тем, принимая обжалуемый судебный акт, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Согласно разъяснениям содержащимся в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав " спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежат разрешению в соответствии с законодательством, регулирующие данные отношения.

Как видно из материалов дела, правоотношения сторон вытекают из договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование арендованным имуществом, суды обоснованно указали на то, что Договор считается возобновленным на неопределенный срок в силу положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктами 7.2, 7.3 договора аренды N 200/К от 26.07.2006 предусмотрены случаи, когда по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке. При этом условиями договора установлено, что об одностороннем расторжении договора арендатор должен быть уведомлен арендодателем за один месяц (пункт 7.4.1).

Как следует из материалов дела, иск заявлен об истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении ответчика со ссылкой на ст.ст. 301, 307, 309, 621, 1102-1104 ГК РФ, с учетом того, что письмом от 10.08.2010 ответчик извещен о прекращении договорных отношений с 11.08.2010.

В дополнении к исковому заявлению истец обосновал свою правовую позицию досрочным расторжением договора, руководствуясь статьями 452, 610, 619 ГК РФ (т.1 л.л.98-99).

В письме N 01-08.1-2174 от 10.08.2010 Комитет уведомил ответчика об отказе от договора аренды на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Просил настоящее письмо рассматривать как предупреждение о расторжении договора аренды N 200/К от 26.07.2006

В письме ответчику N 01-08.1.2173 от 10.08.2010 истец указал, что комитет в одностороннем порядке расторгает договор аренды с 16.09.2010, поскольку арендная плата не вносилась более двух раз подряд, на основании пунктов 7.2, 7.3, 7.4.1 договора аренды нежилого помещения N 200/К.

Соответственно, в письмах истец заявил два разных основания для прекращения договора аренды с ответчиком: прекращение арендных отношений в связи с отказом арендодателя от договора заключенного на неопределенный срок и расторжение договора, в связи с неуплатой арендных платежей более двух раз подряд и нужды в спорных помещениях самого арендодателя.

В суде кассационной инстанции представитель истца также подтвердил наличие двух оснований для прекращения арендных отношений с ответчиком. Это отказ от их продления на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ и расторжение договора ввиду виновных действий ответчика по неуплате арендных платежей.

С настоящим иском истец обратился в арбитражный суд 30.08.2010, в иске указал, что считает 11 августа 2010 года датой прекращения договорных отношений с ответчиком.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 07.09.2010 исковое заявление Комитета оставлено без движения, 01.10.2010 судом вынесено определение о принятии искового заявления к производству.

По правилам ч. 3 ст. 128 АПК РФ в случае, если обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления без движения, будут устранены в срок, установленный в определении арбитражного суда, заявление считается поданным в день его первоначального поступления в суд и принимается к производству арбитражного суда.

Поскольку правовые обоснования для изъятия имущества по настоящему делу у ответчика различны, суд первой инстанции в совокупности оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в дело документы, пришел к обоснованному выводу, что на дату обращения с заявленными требованиями договорные отношения между истцом и ответчиком не были прекращены, ответчик занимал нежилое помещение на законных основаниях, и по этому основанию отказал в иске.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имелось, как не имелось оснований для изменения правового оснований иска. Доводы апелляционной инстанции не соответствуют материалам дела, изложенной правовой позиции представителя истца в суде кассационной инстанции и сделаны при неправильном применении п. 2 ст. 610 ГК РФ.

По правилам ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 7.4.1 Договора предусмотрен месячный срок для уведомления арендодателя о расторжении договора в одностороннем порядке.

Соответственно с учетом уведомления Комитета о расторжении Договора по основаниям не внесения арендной платы более двух раз подряд, изложенное в письме N 01-08.1.2173, Договор считается расторгнутым по истечении срока, установленного п. 7.4.1 Договора с даты расторжения договора, установленной в уведомлении - с 16.09.2010.

Вместе с тем, поскольку Договор не содержал условий о сроке для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, в результате отказа от него, к рассматриваемой ситуации подлежат применению нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ о трехмесячном сроке предупреждения арендатора.

Соответственно, по уведомлению Комитета об отказе от Договора, изложенному в письме от 10.08.2010 N 01-08.1-2174 трехмесячный срок подлежал исчислению с даты получения Центром указанного уведомления.

При таких обстоятельствах, в силу ст.ст. 15, 268 АПК РФ обжалуемое постановление нельзя признать законным и обоснованным.

С учетом вышеизложенного и руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 по делу N А64-4964/2010 отменить.

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.04.2011 по делу N А64-4964/2010 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Г. Егорова

Судьи

Л.В. Солодова М.М. Нарусов