Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 декабря 2014 г. N Ф10-4335/14 по делу N А48-988/2014

г. Калуга

04 декабря 2014 г.

Дело N А48-988/2014

Резолютивная часть постановления изготовлена 27.11.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.12.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	А.Н.Гриднева М.М.Нарусова Л.В.Леоновой
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Имущественный комплекс "Борисоглебский"	Белова Р.В.- представителя по доверенности от 12.11.2014;
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Молочная Компания"	Турковой О.В.- представителя по доверенности от 16.05.2014 ;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Молочная компания", г. Орел,

на решение Арбитражного суда Орловской области от 19.06.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А48-988/2014

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Орел-Продмаш" (далее - ЗАО "Орел-Продмаш", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Молочная компания" (далее - ООО "Молочная компания") об обязании ответчика освободить недвижимое имущество, переданное ранее по договору аренды N 93 от 01.01.2012 года, а именно: помещения N 2 (антресоль 1), N N 42, 43, 44, 45, 46, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 62 (этаж 1), общей площадью 299,2 кв.м., расположенные в производственном корпусе N2, лит. А, по адресу: 302028, г. Орел, ул. М. Горького, 17.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 19.06.2014 по делу N А48-988/2014 (судья Зенова С.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Ушакова И.В.) указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Молочная компания" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

24.11.2014 в суд кассационной инстанции поступило ходатайство ООО "Имущественный комплекс "Борисоглебский" о процессуальном правопреемстве в связи с реорганизацией истца в форме преобразования ЗАО "Орел-Продмаш" в ООО "Имущественный комплекс "Борисоглебский". В обоснование заявленного ходатайства обществом представлены уведомление N 529 от 31.10.2014 о снятии с учета в налоговом органе ЗАО "Орел-Продмаш", выписка из ЕГРЮЛ от 31.10.2014, свидетельства о государственной регистрации ООО "Имущественный комплекс "Борисоглебский" 57 N 001346184 от 31.10.2014 и о постановке на учет в налоговом органе 57 N001346185 от 31.10.2014.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Рассмотрев представленные документы, суд кассационной инстанции считает, что заявленное ходатайство о процессуальном правопреемстве соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем производит замену истца ЗАО "Орел-Продмаш" на его правопреемника - ООО "Имущественный комплекс "Борисоглебский".

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, разрешившими спор, ЗАО "Орел-Продмаш" являлось собственником производственного корпуса N 2, назначение: вспомогательное, 4-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 6799,1 кв.м., инв. N 54:401:001:003616460, лит.А, адрес объекта: Орловская область, г.Орел, ул.Максима Горького, д.17, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.08.2008 года

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества N 93 от 01.01.2012 года, по условиям которого арендодатель (истец по делу) передал арендатору (ответчик по делу) во временное пользование помещения N2 (антресоль N1), NN 42, 43, 44, 45, 46, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 62 (этаж 1) общей площадью 299, 2 кв. м, расположенные в производственном корпусе N 2, литер "А" по адресу: 302028, РФ, Орловская область, г.Орел, ул.Максима Горького, д.17, на срок с 01 января 2012 года по 31 декабря 2016 года.

Договор прошел государственную регистрацию. По акту приема-передачи имущества по договору аренды N 93 от 01.01.12 вышеуказанные нежилые помещения переданы арендатору.

Согласно пункта 6.4. договора при однократном невнесении арендатором арендной платы в срок, указанный в пункте 3.3., арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Пункт 6.1. договора содержит условие о том, что невыполнение арендатором полностью или частично условий настоящего договора является основанием для отказа от исполнения договора аренды в соответствии с действующим законодательством в одностороннем порядке, предупредив арендатора за 1 месяц.

Пункт 3.3. договора аренды предусматривает внесение арендной платы ежемесячно, до 10 числа отчетного месяца авансовым платежом в размере 100% текущей потребности, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или в кассу арендодателя, датой платежа считается дата зачисления на расчетный счет арендодателя.

В период с января 2013 года по декабрь 2013 года ответчиком допускались неоднократные просрочки в оплате арендной платы в срок, указанный в пункте 3.3. договора аренды, что не оспаривается ответчиком и подтверждается материалами дела, поименованными в обжалуемых судебных актах. Просрочки внесения арендной платы допускались ответчиком и в период с января 2012 года по декабрь 2012 года, а также и в феврале и в марте 2014 года.

Истцом неоднократно направлялись письма ответчику о необходимости своевременно вносить арендную плату и плату за коммунальные расходы (письмо от 03.10.2012 г. N 145, письмо от 27.11.2013 г. N 135, письмо от 15.02.2013 года N 21, от 25.04.2013 года N 56, от 13.08.2013 года N 100).

Ответчик письмом от 20.03.2013 года N 04 обязался погасить сложившуюся задолженность по взаиморасчетам за январь и февраль 2013 года по аренде и компенсации коммунальных расходов за период с 27 марта 2013 года по 5 апреля 2013 года, письмом от 25.03.2013 года обязался погасить сложившуюся задолженность за январь и февраль 2013 года по аренде и компенсации коммунальных расходов согласно графика платежей.

В письме от 31.05.2013 года N 14 ответчик сообщил, что оставшаяся часть задолженности будет оплачена 04.06.13г.

13.12.2013 г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N 197, в котором он сообщил об отказе от исполнения договора N 93 аренды недвижимого имущества от 01.01.2012 года в одностороннем внесудебном порядке в связи с несвоевременным внесением ответчиком арендной платы в январе, феврале, марте, апреле, мае, июне, июле, сентябре, октябре, ноябре, декабре 2013 года, указав, что договор считается расторгнутым с 17.01.2014 года. Также истец просил ответчика подготовить помещения к передаче истцу, и сообщал, что передача помещений состоится 16.01.2014 года в 9 часов 00 минут.

Уведомление о расторжении договора получено ответчиком 30.12.2013 года.

Требование по передаче помещения ответчиком исполнено не было.

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанностей, установленных договором, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали и руководствовались следующим.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ ).

Согласно ч. 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пункт 3 статьи 450 ГК РФ предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Уведомление истца от 13.12.2013 г. N 197 о расторжении договора получено ответчиком 30.12.2013 года.

Учитывая, что условия и основания для одностороннего отказа от исполнения договора были предусмотрены и утверждены редакцией договора аренды N 93 от 01.01.2012 года и документально подтвержден факт наступления обстоятельств, на основании которых арендодатель воспользовался своим правом на досрочное и внесудебное расторжение договора, суды пришли к верному выводу, что вышеуказанный договор считается расторгнутым с 31 января 2014 года, то есть по истечении одного месяца после предупреждения арендатора об отказе от исполнения договора аренды.

Поскольку ответчик в письме от 09.01.2014 г. N 01 сообщил об отсутствии намерений расторгнуть договор, истец письмом от 01.01.2014 года N 01 сообщил, что расторжение договора производится в одностороннем внесудебном порядке без согласия ответчика на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ.

16.01.2014 года истцом составлен акт об отказе арендатора (ответчика) возвратить арендуемое по договору недвижимое имущество и подписать акт приема-передачи, аналогичный акт составлен и 28.01.2014 года.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 25.02.2014 года, в котором он повторно предлагал в срок до 27.02.2014 года освободить незаконно занимаемые помещения с оформлением соответствующих актов.

13.02.2014 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении обременения.

Таким образом, выводы судов о расторжении спорного договора являются верными.

Согласно рекомендаций, изложенных в пункте 26 и пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок и могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, а доказательств освобождения спорного помещения в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Закрытого акционерного общества "Орел-Продмаш" об обязании ответчика освободить занимаемые помещения.

Доводы заявителя жалобы о досрочном расторжении договора только в судебном порядке и фактическом продолжении арендных отношений судебная коллегия суда кассационной инстанции отклоняет как несостоятельные и основанные на неверном толковании положений действующего законодательства.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь ст. 48, п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести процессуальную замену истца в деле N А48-988/2014 с закрытого акционерного общества "Орел-Продмаш" на общество с ограниченной ответственностью "Имущественный комплекс "Борисоглебский".

Решение Арбитражного суда Орловской области от 19.06.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А48-988/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н.Гриднев

Судьи

М.М.Нарусов Л.В.Леонова