Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 ноября 2009 г. N Ф10-2710/09 по делу N А62-4915/2008

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 июля 2009 г. N А62-4915/2008

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Шелудяева В.Н.
Судей:	Ключниковой Н.В.
	Степиной Л.В
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Гражданстрой"	Алексеева Т.Л. - представитель, доверенность от 24.11.2009, Маякина О.В. - представитель, доверенность от 11.01.009,
от Областного специализированного государственного бюджетного учреждения "Фонд государственного имущества Смоленской области"	не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,
от Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области	Гришутина Е.А. - представитель, доверенность от 05.03.2009 N 25,
от Управления Федеральной антимонопольной службы по Смоленской области	не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,
от закрытого акционерного общества "Строительное управление N 155"	Суров Е.О. - представитель, доверенность от 23.11.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 18.12.2008 (судья Воронова В.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2009 (судьи Еремичева Н.В., Игнашина Г.Д., Тучкова О.Г.) по делу N А62-4915/2008,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к Государственному специализированному учреждению "Фонд государственного имущества Смоленской области" и Главному земельному управлению Смоленской области (далее по тексту - ГЗУ Смоленской области, правопредшественник Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области) о признании недействительными приказа ГЗУ Смоленской области от 30.06.2008 N 258 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства" и торгов, проведенных 03.09.2008 в городе Смоленске по продаже права на заключение договора аренды земельных участков общей площадью 170 994 кв. метра, в том числе: земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020417:4 площадью 84 441 кв.м.; земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:8 площадью 86 553 кв.м., расположенных по адресу: город Смоленск, район Краснинского шоссе, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.12.2008 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2009 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить принятые по делу решение и постановление в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, в соответствии с приказом ГЗУ Смоленской области от 30.06.2008 N 258 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства" уполномоченным лицам поручено организовать и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, расположенных в городе Смоленске в районе Краснинского шоссе, общей площадью 170 994 кв.м. для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе: земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020417:4 площадью 84 441 кв.м., земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:8 площадью 86 553 кв.м.

В газете "Смоленская газета" 01.07.2008 опубликовано информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанных земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков.

Информационное сообщение содержало следующие сведения относительно земельных участков: общая площадь земельных участков 1 70 994 кв.м, в том числе - земельный участок с кадастровым номером 67:0020458:8 площадью 86 553 кв.м; земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020417:4 площадью 84 441 кв.м; ограничений использования или обременений земельных участков нет.

По результатам аукциона, состоявшегося 03.09.2008, победителем признано ЗАО "СУ-155".

Полагая, что аукцион проведен с нарушением действующего законодательства, ООО "Гражданстрой" - лицо, принявшее участие в конкурсе, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении заявленного спора судебные инстанции обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Как следует из пунктов 13, 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 N 32, с требованием о признании недействительными результатов конкурса или аукциона могут обращаться в арбитражный суд участники конкурса или аукциона и лица, которым было отказано в таком участии. Под грубым нарушением правил конкурса или аукциона понимается нарушение порядка проведения конкурса или аукциона, которое могло привести к неправильному определению победителя, а также необоснованный отказ от участия в конкурсе (аукционе).

В силу статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса, без предварительного согласования места размещения объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее для целей настоящей статьи - аукцион) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

Как видно из материалов дела, при проведении спорного аукциона в качестве одного лота выставлено два земельных участка (кадастровые номера 67:27:0020417:4 площадью 84 441 кв.м.; и 67:27:0020458:8 площадью 86 553 кв.м.), сформированные путем разделения земельного участка с кадастровым номером 67:27:000000:0077, территориально расположенного в разных кадастровых кварталах.

В связи с разделением, земельные участки, явившиеся предметом аукциона, также оказались расположенными в разных территориальных зонах.

В силу п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

Как следует из материалов дела, до издания оспариваемых приказа и проведенных торгов территориальное землеустройство земельных участков, выставленных на торги не осуществлялось.

Заинтересованными лицами по настоящему делу суду также не были представлены доказательства, свидетельствующие о том, что указанные земельные участки сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке.

Кроме того, предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства обусловлено развитием конкретной территории, а поэтому требуется единое градостроительное решение развития этой территории.

Включение в один лот двух земельных участков, расположенных в разных территориальных зонах, для продажи права на заключение договора арены этих участков с целью комплексного освоения исключает возможность принятия единого градостроительного решения по развитию территории.

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о несоответствии приказа ГЗУ Смоленской области от 30.06.2008 N 258 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства" статьям 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, нормам главы 5 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Признание оспариваемого приказа недействительным, влечет за собой признание недействительными торгов, проведенных на основании указанного приказа.

Нарушения, допущенные при издании приказа и проведении торгов, носят существенный характер и направлены на нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности.

Неправомерное объединение двух земельных участков в один предмет торгов значительно увеличило стоимость объекта торгов, а поэтому результаты аукциона по определению победителя не могут считаться объективными.

При этом победителю аукциона в целях комплексного освоения территории необходимо будет разработать документацию по комплексной планировке территории каждого земельного участка, что обусловлено дополнительными необоснованными затратами.

Выставление на торги двух земельных участков, объединенных в один лот, влечет в отношении участников, каждый из которых может стать победителем, в том числе и ООО "Гражданстрой", нарушение их прав, предусмотренных пунктом 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приведенные выводы сделаны судебными инстанциями на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а следовательно, оснований для их переоценки в кассационной инстанции не имеется.

Кроме того, арбитражный суд обоснованно указал на то, что информационное сообщение, опубликованное в газете "Смоленская газета" 01.07.2008 о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанных земельных участков содержало противоречия с одновременно опубликованным проектом договора в отношении размера банковской гарантии (в информационном сообщении был указан размер - 12 000 000 руб.; в проекте договора - 3 120 000 руб.), что является нарушением пп. 5 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ.

Довод Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области об устранении им данной технической ошибки в первоначальном тексте информационного сообщения, обоснованно отклонен судом ввиду следующего.

Согласно информационному сообщению, опубликованному в Смоленской газете от 26.08.2008 в п. 2.1 проекта договора внесены изменения следующего содержания: "_банковской гарантией на весь срок действия договора на сумму 3 120 000 руб." следует читать в редакции "_ банковской гарантией на весь срок действия договора на сумму (____) руб.".

Между тем, информационное сообщение об аукционе на право заключения договора аренды земельных участков было опубликовано в газете "Смоленская газета" 01.07.2008, размер гарантии был установлен в п. 5.1 договора и исправленная редакция вообще не содержит конкретной суммы банковской гарантии.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным лишь при одновременном его несоответствии закону или иным правовым актам и нарушении гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Таким образом, учитывая, что приказ ГЗУ Смоленской области от 30.06.2008 N 258 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства" не соответствует нормам ст.ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса РФ и ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, направлен на нарушение прав и законных интересов заявителя, арбитражный суд обоснованно признал его недействительным.

Конкурс, проведенный на основании приказа несоответствующего действующему законодательству, повлек за собой нарушение порядка его проведения, а соответственно, победитель конкурса определен неправильно.

При таких обстоятельствах судом правомерно признаны недействительными торги, проведенные 03.09.2008.

Кассационная инстанция полагает, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями правильно применены нормы материального и процессуального права, а поэтому оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 18.12.2008 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2009 по делу N А62-4915/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Н. Шелудяев

Судьи

Н.В. Ключникова Л.В. Степина