Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2009 г. N 20АП-465/2009

26 августа 2009 г.

Дело N А62-4915/08

г. Тула

Резолютивная часть постановления объявлена 05.08.2009.

Полный текст постановления изготовлен 26.08.2009

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Еремичевой Н.В.,

судей: Игнашиной Г.Д.,

Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Седовой К.Н.,

при участии:

от ООО "Гражданстрой": Алексеевой Т.Л. - представителя (доверенность от 11.01.2009); Маякиной О.В. - представителя (доверенность от 11.01.2009);

от Областного специализированного государственного бюджетного учреждения "Фонд государственного имущества Смоленской области": не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Смоленской области: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от ЗАО "Строительное управление N 155": Дорожанской Ю.В. - представителя (доверенность от 15.10.2008),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Главного земельного управления Смоленской области и ЗАО "Строительное управление N 155" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 18.12.2008 по делу N А62-4915/08 (судья Воронова В.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" (далее по тексту - ООО "Гражданстрой", Общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к Государственному специализированному учреждению "Фонд государственного имущества Смоленской области" и Главному земельному управлению Смоленской области (далее по тексту - ГЗУ Смоленской области) (правопредшественник Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области) о признании недействительными приказа ГЗУ Смоленской области от 30.06.2008 N 258 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства" и торгов, проведенных 03 сентября 2008 года в городе Смоленске по продаже права на заключение договора аренды земельных участков площадью 170 994 кв. метра, в том числе: земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020417:4 площадью 84 441 кв.м.; земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:8 площадью 86 553 кв.м., расположенных по адресу: город Смоленск, район Краснинского шоссе, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной антимонопольной службы по Смоленской области (далее по тексту - УФАС по Смоленской области), закрытое акционерное общество "Строительное управление N 155" (далее по тексту - ЗАО "Строительное управление N 155").

Государственное специализированное учреждение "Фонд государственного имущества Смоленской области" на основании распоряжения Администрации Смоленской области от 11.08.2008 N 1019-р/адм. переименовано в Областное специализированное государственное бюджетное учреждение "Фонд государственного имущества Смоленской области" (далее по тексту - ОСГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области").

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.12.2008 заявленные требования удовлетворены.

ГЗУ Смоленской области не согласилось с данным решением и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

ЗАО "Строительное управление N 155" также не согласилось с принятым по делу решением и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

В отзывах на апелляционные жалобы ОСГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области", поддерживая доводы жалоб, считает, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела и выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, и просит удовлетворить апелляционные жалобы.

ООО "Гражданстрой" в отзывах на апелляционные жалобы, опровергая доводы жалоб, считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, и просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

УФАС по Смоленской области в отзыве на апелляционную жалобу ГЗУ Смоленской области, опровергая доводы жалобы, считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, и просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, ОСГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области" и УФАС по Смоленской области заявили ходатайства о рассмотрении апелляционных жалоб без участия их представителей. Данные ходатайства рассмотрены судом в порядке ст.ст. 158, 159 АПК РФ и удовлетворены с учетом надлежащего уведомления Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, ОСГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области" и УФАС по Смоленской области о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб.

На основании ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей ООО "Гражданстрой" и ЗАО "Строительное управление N 155", явившихся в судебное заседание, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах и в отзывах на них, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 30.06.2008 ГЗУ Смоленской области издан приказ N 258 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства". Отделу землевладения и землепользования ГЗУ Смоленской области поручено обеспечить заключение договора с организатором торгов - Государственным специализированным учреждением "Фонд государственного имущества Смоленской области" в целях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, расположенных в городе Смоленске, в районе Краснинского шоссе, общей площадью 170 994 кв.м. для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе: земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020417:4 площадью 84 441 кв.м., земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:8 площадью 86 553 кв.м.

В газете "Смоленская газета" 01.07.2008 опубликовано информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанных земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков.

Информационное сообщение содержало следующие сведения относительно земельных участков: общая площадь земельных участков 170 994 кв.м, в том числе: земельный участок с кадастровым номером 67:0020458:8 площадью 86553 кв.м; земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020417:4 площадью 84441 кв.м; ограничений использования или обременений земельных участков нет.

По результатам аукциона, состоявшегося 03.09.2008, победителем признано ЗАО "СУ-155".

Считая, что данный аукцион проведен с нарушением действующего законодательства, которые повлекли за собой нарушение прав и законных интересов ООО "Гражданстрой", Общество как его участник обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч.ч. 2 и 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При этом как разъяснено в п. 27 постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно п. 13 и п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 N 32 с требованием о признании недействительными результатов торгов конкурса или аукциона могут обращаться в арбитражный суд участники конкурса или аукциона и лица, участвующие в торгах, либо лица, которым было отказано в таком участии. Под грубым нарушением правил конкурса или аукциона понимается нарушение порядка проведения конкурса или аукциона, которое могло привести к неправильному определению победителя, а также необоснованный отказ от участия в конкурсе (аукционе).

Предоставление земельного участка для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности имеет свои особенности, предусмотренные ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление такого земельного участка осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 названного Кодекса (п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 4 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Данный пункт, предусматривая право арендатора земельного участка воспользоваться полномочиями по п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ независимо от срока аренды и лишая тем самым арендодателя возможности настаивать на иных условиях договора аренды, предоставляет арендатору определенные преимущества по сравнению с другими арендаторами государственных или муниципальных земель.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что данное правомочие арендатора земельного участка распространяется лишь на распоряжение правами аренды единого земельного участка, предоставленного для комплексного освоения. Формальные основания применять соответствующие правила к аренде отдельных земельных участков, образуемых в соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ по итогам межевания территории, так и изначально предоставленным по одному договору аренды отдельным земельным участкам, расположенных в различных кадастровых кварталах, отсутствуют.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно заключил, что выставление на аукцион одним лотом двух различных земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения, приведет к ограничению прав победителя аукциона, предусмотренных п.4 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определены статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ установлено требование о необходимости представления заявителем для участия в аукционе помимо документов, перечисленных в пункте 12 статьи 38.1 настоящего Кодекса, также документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Вопросы планировки территории регулируются главой 5 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

На основании п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что для целей планировки территории допускается объединение земельных участков в один земельный участок и планирование территории уже относительно единого вновь образованного земельного участка. Не исключается и разделение земельного участка на несколько земельных участков, однако, в этом случае планирование территории проводится относительно каждого из вновь образованных земельных участков.

Таким образом, при предоставлении для комплексного освоения одним "лотом" сразу двух земельных участков, правообладателю необходимо будет в целях их комплексного освоения разработать документацию по комплексной планировке территории каждого земельного участка, а это противоречит понятию "комплексное освоение".

При этом доказательств несоответствия размера земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0020417:4 и 67:0020458:8 предусмотренным градостроительным регламентом минимальным размерам земельных участков, равно как и доказательств невозможности самостоятельного использования указанных земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования либо необходимости их объединения в целях комплексного освоения, Главным земельным управлением суду не представлено.

Необоснованное объединение двух земельных участков в один предмет торгов значительно увеличило стоимостную характеристику объекта торгов, что могло привести к неправильному определению их победителя.

По указанному основанию отклоняется довод апелляционных жалоб о том, что права ООО "Гражданстрой" принятым приказом от 30.06.2008 N 258 и результатами торгов не нарушены.

Кроме того, информационное сообщение, опубликованное в газете "Смоленская газета" 01.07.2008 о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанных земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков, содержало противоречия с одновременно опубликованным проектом договора в отношении размера банковской гарантии (в информационном сообщении был указан размер - 12 000 000 руб.; в проекте договора - 3 120 000 руб.), что является нарушением пп. 5 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ.

Довод Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области об устранении им технической ошибки в первоначальном тексте информационного сообщения, связанной с указанием различных сумм предоставления необходимой для участия банковской гарантии, суд апелляционной инстанции признает несостоятельным.

Из текста информационного сообщения, опубликованного в Смоленской газете от 26.08.2008 следует, что изменения вносятся в текст информационного сообщения, опубликованного в Смоленской газете от 18.02.2008, изменения вносятся в п. 2.1 договора следующего содержания: "_банковской гарантией на весь срок действия договора на сумму 3 120 000 руб." следует читать в редакции "_ банковской гарантией на весь срок действия договора на сумму ______(____) руб.".

Между тем, информационное сообщение об аукционе на право заключения договора аренды земельных участков было опубликовано в газете "Смоленская газета" 01.07.2008, размер гарантии был установлен в п. 5.1 договора и исправленная редакция вообще не содержит конкретной суммы банковской гарантии.

Проанализировав вышеуказанные нормы Земельного кодекса РФ в совокупности с нормами главы 5 Градостроительного кодекса РФ, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что приказ ГЗУ Смоленской области от 30.06.2008 N 258 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства" не соответствует нормам ст.ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса РФ и ст. 41 Градостроительного кодекса РФ и правомерно признал проведение торгов по продаже одного права аренды относительно двух земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (одним "лотом") существенным нарушением правил проведения торгов, влекущим их недействительность.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что Управлением федеральной антимонопольной службы по Смоленской области от 01.09.2008 по результатам рассмотрения дела N 35-08 по признакам нарушения Главным земельным управлением Смоленской области ч. 2 ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" было принято решение от 01.09.2008, в соответствии с которым Главное земельное управление Смоленской области было признано нарушившим требования ч. 1ст. 15, ч. 2 ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ путем принятия правового акта, который приводит или может привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, а также непредусмотренному законами или иными нормативными правовыми актами ограничению допуска к участию в торгах, в частности приказа от 30.06.2008 N 258 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства".

Указанное решение УФАС по Смоленской области, оспоренное Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (правопреемник Главного земельного управления Смоленской области), решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.03.2009 по делу N А62-6039/2008, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009, было признано законным и обоснованным.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 18.12.2008 по делу N А62-4915/08 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья:

Н.В.Еремичева

Судьи

Г.Д.Игнашина О.Г.Тучкова