Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 декабря 2011 г. N Ф10-5085/11 по делу N А48-2998/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21.12.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.12.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при участии в заседании:	Толкачевой И.Ю. Солодовой Л.В. Егоровой С.Г.
от истца:	Навасардяна В.Н., предпринимателя;
от ответчиков:	не явились, извещены надлежаще;
от третьих лиц:	не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Мценска на решение Арбитражного суда Орловской области от 14.07.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2011 по делу N А48-2998/2010,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Навасардян Владимир Нерсесович (далее - ИП Навасардян В.Н.), ОГРНИП 3045703173000, г. Мценск Орловской области, обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области, ОГРН 1025700525290, и Администрации города Мценска, ОГРН 1025700526576, о признании недействительным состоявшегося 19.07.2007 аукциона по продаже права аренды на земельный участок и о применении последствий недействительности договора аренды от 23.07.2007 N 77/07.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Орловской области, индивидуальный предприниматель Ишутин Иван Дмитриевич, индивидуальный предприниматель Гусейнов Валерий Олегович.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.07.2011 (судья Парфенова Л.П.) исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным состоявшийся 19.07.2007 аукцион по продаже права аренды на земельный участок, расположенный в г. Мценске, позиция 11 по генплану микрорайона 2 района "В", площадью 4 198 кв.м, а также применил последствия недействительности договора аренды N 77/07 от 23.07.2007 в виде возврата ИП Навасардяну В.Н. денежных средств, уплаченных по названному договору, в сумме 1 500 000 руб. 00 коп.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2011 (судьи Поротиков А.И., Степанова Н.Т., Мокроусова Л.М.) указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, Администрация г. Мценска подала кассационную жалобу, в которой просит решение от 14.07.2011 и постановление апелляционной инстанции от 11.10.2011 отменить, в удовлетворении иска отказать. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании истец просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Представители иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, с учетом положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав истца, судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 19.07.2007 состоялся аукцион по продаже права аренды земельного участка общей площадью 4 198 кв.м, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, позиция 11 по ген. плану микрорайона 2 района "В", с кадастровым номером 57:27:002 07 01:0024, победителем которого признан ИП Навасардян В.Н., что подтверждается протоколом о результатах аукциона (т.1 л.д.13).

23.07.2007 между Администрацией г. Мценска (арендодатель) и ИП Навасардяном В.Н. (арендатор) в отношении вышеназванного земельного участка заключен договор аренды N 77/07 сроком действия с 19.07.2007 по 19.07.2010 (т.1 л.д.14-15).

Согласно п. 1.4 названного договора земельный участок предоставлен арендатору для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома.

12.11.2007 договор аренды земли N 77/07 от 23.07.2007 был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 2/2007-1282 (т.2 л.д.20).

Ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 57:27:002 07 01:0024, являющийся предметом договора аренды земли N 77/07 от 23.07.2007, изначально был сформирован неправильно, в связи с чем на торги в форме аукциона, состоявшиеся 19.07.2007, выставлялось право аренды в отношении фактически несуществующего земельного участка, ИП Навасардян В.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии с п. 1 ст. 38 Земельного кодекса РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Согласно подп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент проведения оспариваемого аукциона, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение работ по формированию земельного участка, подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов; публикация сообщения о проведении торгов.

При этом в силу абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 N 105, и действовавшим на момент проведения оспариваемого аукциона, было определено, что при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.

Из названных норм следует, что земельный участок, право аренды которого выставляется на аукцион, должен быть сформирован на основе градостроительного законодательства и градостроительной документации, не нарушать прав смежных землепользователей, находиться в собственных границах.

Как установлено судами, проведению оспариваемого аукциона предшествовали мероприятия по формированию земельного участка с кадастровым номером 57:27:002 07 01:0024.

В тоже время из материалов дела усматривается, что Управлением Роснедвижимости по Орловской области на основании протокола выявления кадастровой ошибки N 33 от 11.12.2008 (т.2 л.д.23) было принято решение от 11.12.2008 N 27/08-1388 "Об исправлении кадастровой ошибки", в соответствии с которым исправлено значение координат в описании спорного земельного участка позиции 11 в землеустроительном деле N 3544 от 24.05.2007.

На основании протокола N 33 от 11.12.2008 и решения от 11.12.2008 по заявлению муниципального образования "город Мценск" Управлением Роснедвижимости по Орловской области было принято решение от 15.12.2008 N 27/08-1402 о проведении кадастрового учета изменений объекта недвижимости (т.2 л.д.32).

Из схемы расположения земельных участков позиций 9 и 11 в микрорайоне 2 района "В" (т.1 л.д.66) усматривается, что местоположение земельного участка позиции 11 изменено, в результате чего между земельным участком позиции 9 и земельным участком позиции 11 образовался самостоятельный земельный участок площадью 4 775 кв.м., кадастровый номер 57:27:0020701:41, в состав которого вошла часть земельного участка площадью 2 052 кв.м., предоставленного истцу по результатам оспариваемого аукциона.

Таким образом, координаты земельного участка, предоставленного в аренду ИП Навасардяну В.Н. на основании аукциона от 19.07.2007 и договора аренды N 77/07 от 23.07.2007, и его расположение на местности были изменены, а кадастровый номер данного участка остался прежним.

26.03.2009 изготовлен кадастровый паспорт N 5727/302/09-889 земельного участка площадью 4 198 кв.м. с кадастровым номером 57:27:002 07 01:0024 с указанием координат его местоположения, отличных от координат местоположения, указанных в кадастровом плане от 31.05.2007.

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что на момент проведения оспариваемого аукциона, состоявшегося 19.07.2007, имелась техническая ошибка в координатах расположения земельного участка общей площадью 4 198 кв.м с кадастровым номером 57:27:002 07 01:0024, находящегося по адресу: Орловская область, г. Мценск, позиция 11 по ген. плану микрорайона 2 района "В", а, следовательно, на аукцион было выставлено право аренды в отношении неправильно сформированного земельного участка, так как названный земельный участок должен был располагаться не в тех координатах, которые были указаны при первоначальном межевании, а в координатах, указанных после исправления кадастровой ошибки.

Кроме того, в подтверждение факта неправильного формирования спорного земельного участка суды сослались на акт проверки соблюдения установленных правовыми нормами правил использования земель от 23.04.2008 (т.1 л.д.116), из которого следует, что на земельном участке площадью 4 198 кв.м. с кадастровым номером 57:27:002 07 01:0024, расположенном по адресу: г. Мценск, микрорайон 2 района "В" позиция 11, предоставленном в аренду сроком на три года для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома ИП Навасардяну В.Н., складированы строительные материалы (ж/б сваи, стеновые панели, дорожные плиты), находятся строительная техника, песок, отвал грунта. Ограждение соседнего участка, на котором ведутся строительно-монтажные работы, заходит на данный земельный участок.

Согласно имеющемуся в материалах дела заключению эксперта от 29.03.2011 (т.3 л.д.41-46) при наложении границ участка по координатам (градостроительный план N RU 57303000-0017-08 от 14.02.2008, постановление об утверждении N 285 от 26.03.2008 (позиции 11 по генплану 292-82 ГП)) выявлена ошибка при формировании границ участка. Так 1/3 часть жилого дома позиция 11 и здания стоматологической поликлиники (позиция 11а) оказались за линией 1-2 выделяемого участка для строительства; в тоже время часть участка по точкам поворота границ участка 1-н1-381-380-3-145-1 площадью 2 052 кв.м отошла к земельному участку позиции 9, в итоге площадь земельного участка, выставленного на аукцион, фактически составила 2 146 кв.м (площадь участка, выставленного на аукцион, 4 198 кв.м - 2 052 кв.м = 2 146 кв.м).

В этой связи, оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела документы, суды первой и апелляционной инстанций отвергли возражения Администрации г. Мценска о том, что смещение земельного участка позиции 11 имело место в связи с необходимостью выравнивания объектов по красной линии и пришли к выводу о том, что земельный участок площадью 4 775 кв.м. с кадастровым номером 57:27:0020701:41. образовавшийся в ходе исправления кадастровой ошибки, был необходим для благоустройства территории жилого дома позиции 9 и сформирован в 2008 году, в том числе, за счет части земельного участка позиции 11 площадью 2 052 кв.м, право аренды на который было выставлено на оспариваемый аукцион и приобретено ИП Навасардяном В.Н.

При таких обстоятельствах, сделав вывод о том, что при проведении оспариваемого аукциона было допущено нарушение положений ст. 38 Земельного кодекса РФ, поскольку объект аукциона фактически не был определен в установленном законом порядке, в связи с чем ИП Навасардян В.Н. не мог использовать его в предусмотренных в договоре целях, суды правомерно признали состоявшийся 19.07.2007 аукцион по продаже права аренды земельного участка недействительным.

В соответствии с п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку судами установлено, что по договору аренды N 77/07 от 23.07.2007 ИП Навасардян В.Н. внес арендую плату в размере 1 500 000 руб., однако не имел возможности использовать его по целевому назначению, определенному договором, так как земельный участок, указанный в договоре, не существует, суды обоснованно в порядке применения последствий недействительности сделки возвратили ИП Навасардяну В.Н. денежные средства в сумме 1 500 000 руб.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были известны судам первой и апелляционной инстанций, оценивались ими и отклонены по мотивам, указанным в обжалуемых судебных актах.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 14.07.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2011 по делу N А48-2998/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

И.Ю. Толкачева

Судьи

Л.В. Солодова С.Г. Егорова