Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 января 2012 г. N Ф10-1512/11 по делу N А62-3879/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 мая 2011 г. N Ф10-1512/11 по делу N А62-3879/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17.01.2012.

Постановление изготовлено в полном объёме 23.01.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при участии в заседании:	Сорокиной И.В. Солодовой Л.В. Толкачевой И.Ю.
от истца	Карпович Ю.В. - главного специалиста (доверенность N 48 от 27.12.2011);
от ответчика	Петраченкова А.С. - представителя (доверенность б/н от 09.08.2011);
от третьего лица	представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, г. Смоленск, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2011 по делу N А62-3879/2010,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, ОГРН 1026701437212, г. Смоленск, обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к открытому акционерному обществу "Смоленскотель" (далее - ОАО "Смоленскотель", ОГРН 1026701429732, ИНН 6730013243), г. Смоленск, о взыскании 1 024 639 руб. 18 коп., в том числе 660 376 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате и 364 262 руб. 52 коп. пени (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование г. Смоленск.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.11.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2011, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика взыскано в пользу истца 660 376 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате и 150 000 руб. пени. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10.05.2011 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.08.2011 (судья Печорина В.А.), принятым по результатам нового рассмотрения дела, исковые требования также удовлетворены частично. С ответчика взыскано в пользу истца 660 376 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате и 150 000 руб. пени. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2011 (судьи Рыжова Е.В., Можеева Е.И., Юдина Л.А.) решение суда области от 17.08.2011 отменено. С ответчика взыскано в пользу истца 279 765 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате и 80 000 руб. пени. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2011 отменить, оставив в силе решение суда области от 17.08.2011.

Третье лицо своего представителя в суд округа не направило, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено судом надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие представителя указанного лица в порядке, установленном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением главы города Смоленска N 2424 от 23.08.2006 ОАО "Смоленскотель" предоставлен в аренду земельный участок площадью 1845 кв. м. с кадастровым номером 67:27:003 14 02:0002 из категории земель поселений, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Попова, для строительства здания общественного назначения.

На основании указанного постановления 15.03.2007 между муниципальным образованием г. Смоленск (арендодатель) и ОАО "Смоленскотель" (арендатор) заключен договор аренды N 6312, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды указанный земельный участок.

В соответствии с п. 1.1 договора названный земельный участок предоставлен ответчику для строительства здания общественного назначения.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала.

В соответствии с условиями заключенного договора спорный земельный участок был передан ООО "Смоленскотель".

Однако, ответчик свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ним образовалась задолженность.

В соответствии с Законом Смоленской области от 08.02.2007 N 1-3 распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.

Постановлением Администрации Смоленской области N 92 от 19.03.2007 года, действующим на момент заключения договора аренды, полномочия по распоряжению земельными участками были возложены на Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.

29.06.2010 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженности по арендной плате.

Указанная претензия была оставлена ООО "Смоленскотель" без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика 660 376 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате и 150 000 руб. пени, применив при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком коэффициент в размере 3,255% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м). При этом суд первой инстанции дал оценку действительности спорного договора аренды не с позиции его ничтожности в силу статьи 168 ГК РФ, а с позиции статей 611, 612 ГК РФ об обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, назначению имущества, и последствиях нарушения данной обязанности.

Отменяя решение суда области и взыскивая с ответчика 279 765 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате и 80 000 руб. пени, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при расчете арендной платы следует использовать коэффициент - 1,5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м).

Суд округа соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций в части оценки действительности договора аренды N 6312 от 15.03.2007.

Как следует из материалов дела, зональные регламенты разрешенного использования территории установлены Правилами землепользования и застройки города Смоленска, утвержденными решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 N 490.

Согласно п. 2 названного решения последнее вступает в силу со дня его официального опубликования.

Решение Смоленского городского Совета от 28.02.2007 N 490 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Смоленска" опубликовано 23.03.2007.

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 15.03.2007 Правила землепользования и застройки г. Смоленска, утвержденные решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 N 490, не вступили в силу, в связи с чем их положения не могли быть учтены сторонами при подписании договора.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что предоставление в аренду имущества с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию им, в силу приоритета специальной нормы над общей, влечет последствия, предусмотренные ст. 612 ГК РФ, и не свидетельствует о недействительности договора в силу ст. 168 ГК РФ.

В силу ст.ст. 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание расчет арендной платы за пользование земельным участком, исходя из коэффициента в размере 3,255% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м).

Согласно подпункту 3 пункта 1 Постановления Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 "Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" коэффициент в размере 3,255% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка применяется лишь в отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что спорный земельный участок в период с 01.07.2009 по 30.06.2010 использовался ответчиком в коммерческой деятельности.

Как справедливо указал суд апелляционной инстанции, фактически строительство здания на спорном земельном участке не начиналось, освоение земельного участка затруднено необходимостью получения соответствующего разрешения на условно разрешенный вид земельного участка.

Данное обстоятельство подтверждается письмом заместителя главы города Смоленска N 6-3294 от 02.06.2010, которым ОАО "Смоленскотель" отказано в выдаче разрешения на строительство.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что применение в расчете истца коэффициента в размере 3,255% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м) является необоснованным.

Согласно подпункту 4 пункта 1 постановления Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 в отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов, используется коэффициент - 1,5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что задолженность ответчика перед истцом по арендным платежам за период с 01.07.2009 по 30.06.2010 составляет 279 765 руб. 09 коп. исходя из коэффициента - 1,5% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчик своевременно не исполнил обязанность по внесению арендной платы, руководствуясь пунктом 6.2. договора аренды и статьей 330 Гражданского кодекса РФ, суд апелляционной инстанций обоснованно признал подлежащими уплате за период с 20.03.2009 по 20.10.2010 пени, размер которых снизил до 80 000 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

При этом суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что исчисленный истцом размер неустойки явно не соответствует последствиям нарушения обязательства: размер неустойки в несколько раз превышает размер действующей в период нарушения обязательства ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации; истцом не предъявлено доказательств величины возможных убытков, вызванных нарушением обязательства.

Кроме того, ответчиком фактически не начато строительство здания на предоставленном земельном участке, освоение земельного участка затруднено необходимостью получения соответствующего разрешения на условно разрешенный вид земельного участка.

Обращаясь в суд округа с кассационной жалобой, заявитель указывал на то, что при расчете арендной платы за использование спорного земельного участка должен применяться коэффициент 3,255%, поскольку арендатор нарушил трехлетний нормативный срок строительства. Увеличение арендной платы по истечении нормативного срока строительства необходимо для предотвращения недобросовестного затягивания арендаторами строительства и в конечном итоге для предотвращения нерационального использования земельных участков, находящихся в государственной собственности. В случае завершения строительства в трехлетний срок земельный участок стал бы фактически использоваться в коммерческих целях, что повлекло за собой применение коэффициента 3,255% при расчете платы за пользование землей.

Указанный довод был предметом исследования суда апелляционной инстанций, ему дана надлежащая оценка и оснований для переоценки выводов суда, подтвержденных соответствующими доказательствами, в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке кассационного производства не имеется.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2011 по делу N А62-3879/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

Л.В. Солодова И.Ю. Толкачева