Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31 января 2012 г. N Ф10-5490/11 по делу N А54-3201/2010

Резолютивная часть постановления объявлена: 27.01.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено: 31.01.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Егоровой С.Г.
судей	Толкачевой И.Ю.
	Нарусова М.М.
при участии в заседании:
Истец: от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области	не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);
Ответчик: от ООО "Строительная компания "Благострой"	не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ТУ Росимущества в Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.07.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011 по делу N А54-3201/2010

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Благострой" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 18.02.2010 по договору аренды N А004-07 С от 19.02.2007 находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 62:29:002 00 07:0036 в общей сумме 574469 руб. 64 коп. и пеней за просрочку исполнения обязательства по оплате за период с 15.09.2008 по 18.02.2010 в сумме 135327,05 руб.

В свою очередь Общество предъявило встречный иск о взыскании убытков в виде оплаченных по договору N А004-07 С от 19.02.2007 арендных платежей за 2007 год, за 1 и 2 кварталы 2008 года в общей сумме 385 946,13 руб. и расходов по государственной регистрации договора аренды N А004-07 С от 19.02.2007 в сумме 7500 руб.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 14.07.2011 в удовлетворении основного иска отказано.

По встречному иску суд взыскал с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Благострой" 385 946,13 руб. убытков, 10 661,73 руб. компенсации расходов по государственной пошлине.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, удовлетворив иск Управления полностью и отказав в удовлетворении встречного иска.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральным арбитражным судом Центрального округа установлено следующее.

19 февраля 2007 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Рязанской области (в настоящее время Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области), являющимся представителем Российской Федерации - собственника передаваемого в аренду земельного участка, (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Благострой" (арендатор) заключен договор аренды N А004-07 С (далее - Договор) находящегося в федеральной собственности земельного участка.

В соответствии с пунктами 1.1., 2.1. Договора арендодатель в соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Рязанской области от 16.02.2007 N 43-р "Об итогах повторного конкурса инвестиционных предложений" на конкурсной основе согласно протоколу N 2 от 16.02.2007 заседания конкурсной комиссии сроком на 3 года с 19.02.2007 по 18.02.2010 предоставил арендатору земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 62:29:002 00 07:0036, общей площадью 6392,5 кв. м для строительства многоэтажных жилых домов с торгово-офисными помещениями, местоположение которого установлено относительно ориентира г. Рязань, ул. Бирюзова (Московский округ).

Согласно пункту 3.1 Договора на дату его заключения размер арендной платы за участок определен на основании инвестиционного предложения арендатора, с применением повышающего коэффициента 1,1 к начальной ставке арендной платы, определенной на основании отчета независимого оценщика от 08.09.2006 N 339/2006 "Об определении рыночной величины ставки арендной платы", выполненного в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", постановления Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" и распоряжения Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".

Пунктом 3.3 Договора установлены сроки внесения арендной платы равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября календарного года, в течение которого осуществляется текущий платеж, по действующим в расчетном период ставкам арендных платежей по договору, путем ее перечисления в федеральный бюджет по указанным арендодателем реквизитам.

По условиям пункта 3.7 Договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, кроме случаев, когда федеральным законом предусмотрен иной минимальный срок для пересмотра арендной платы.

3 октября 2007 года Договор прошел процедуру регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Рязанской области.

В дальнейшем Общество в нарушение условий договора несвоевременно и не в полном объеме осуществляло оплату аренды, в результате чего у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате.

30 ноября 2009 года в адрес Общества направлена претензия (исх. N 7724/07-10) с требованием о погашении в месячный срок задолженности по арендной плате по Договору.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь Общество заявило встречный иск с вышеизложенными требованиями.

Отказывая в удовлетворении основного иска и удовлетворяя встречные исковые требования, суд исходил из нарушения Управлением положений п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 612 ГК РФ, поскольку предоставленный по договору аренды земельный участок был не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов.

Однако, приходя к указанным выводам, судом не учтено следующее.

Как следует из материалов дела, предметом заявленного Управлением иска является взыскание задолженности по арендной плате по Договору за пользование земельным участком, предназначенным для строительства многоэтажных жилых домов с торгово-офисными помещениями.

Соответственно к возникшим правоотношениям подлежат применению общие положения о договоре аренды, установленные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальные нормы Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Заявляя о невозможности использования в целях строительства многоэтажных домов предоставленного в аренду земельного участка, и как следствие, на отсутствие обязанности по внесению арендных платежей, Общество указало на нахождение земельного участка с кадастровым номером 62:29:002 00 07:0036 в аренде у ООО "Профпартнер", прохождение под данным участком пяти ниток напорных коллекторов, принадлежащих ЗАО "Русская кожа" и на расположение участка в непосредственной близости от действующей автостоянки.

Между тем, как следует из материалов дела, Договор аренды заключен по итогам повторного конкурса инвестиционных предложений в соответствии с протоколом N 2 от 16.02.2007 заседания конкурсной комиссии.

Согласно информационному сообщению о проведении конкурса инвестиционных программ земельный участок свободен от построек и каких-либо обременений. Претенденты на участие в конкурсе могут ознакомиться с документацией, осмотреть земельный участок на местности, с участием представителя конкурсной комиссии в срок не позднее дня, следующего за днем поступления от претендента соответствующего обращения.

В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Соответственно, подавая заявку на участие в торгах и до подписания Договора, Общество имело возможность для ознакомления с документацией на планируемый к передаче в аренду земельный участок, осмотреть его в натуре и, действуя разумно и добросовестно, должно было предполагать необходимость переноса находящейся в непосредственной близости автостоянки с учетом соблюдения установленной санитарно-защитной зоны.

Учитывая изложенное, а также нормы ст. 612 ГК РФ предусматривающие исключение ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, в случае, если они были оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, нахождение в непосредственной близости от арендуемого земельного участка действующей автостоянки не свидетельствует о невозможности использования земель в установленных в Договоре целях.

Довод ответчика (истца по встречному иску) о том, что до момента регистрации договора аренды в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Общество не могло использовать переданный ему земельный участок для проектирования строительства жилых домов, поскольку участок находился в пользовании третьих лиц, противоречит обстоятельствам, установленных судом в рамках иного судебного разбирательства, судебные акты по которому приобщены в материалы настоящего дела.

Вступившим в силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 29.08.2007 по делу N А54-1562/2007 договор аренды земельного участка от 18.09.2006 N А011-06, заключенный между ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области и ООО "Рязанский центр строительства" и договор перенайма от 08.12.2006, заключенный между ООО "Рязанский центр строительства" и ООО "Профпартнер" признаны недействительными (ничтожными).

При этом в рамках рассмотрения указанного дела судом было установлено, что спорный земельный участок не передавался в пользование ответчиков, о чем в судебном заседании 22.08.2007 ООО "Рязанский центр строительства" и ООО "Профпартнер" подписали соглашение по фактическим обстоятельствам дела, подтвердив, что спорный земельный участок не находится в пользовании и владении ответчиков. Исходя из данных обстоятельств, суд отказал истцу (Управлению) в удовлетворении требований в части применения двусторонней реституции.

ООО СК "Благострой" участвовало в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, возражений в отношении установленных судом обстоятельств суду не заявляло, судебный акт не обжало.

Статьей 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Формулировка указанной нормы "в котором участвуют те же лица" не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе.

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

В этой связи судебным актом установлен преюдициальный для настоящего спора факт не нахождения спорного земельного участка в фактическом пользовании и владении третьих лиц до передачи его в аренду ООО СК "Благострой", которое по настоящему делу утверждало обратное, как одно из оснований для освобождения его от уплаты арендных платежей.

Еще одним основанием для освобождения от оплаты за пользование спорным земельным участком ответчиком заявлены доводы, о невозможности использовать переданный ему земельный участок по целевому назначению, поскольку под земельным участком с кадастровым номером 62:29:002 00 07:0036 проложены и функционируют пять ниток напорных коллекторов.

Вместе с тем, данные обстоятельства были известны Обществу еще в 2008 году.

Так, 25 сентября 2008 года состоялось техническое совещание в Управлении главного архитектора г. Рязани с повесткой дня о выносе инженерных коммуникаций, подпадающих в зону строительства жилых домов по ул. Бирюзова с участием застройщика ООО СК "Благострой".

Из Протокола данного технического совещания следует, что в нем участвовали начальник отдела по развитию инженерных коммуникаций Управления главного архитектора, главный энергетик ЗАО "Русская кожа", директор ООО СК "Благострой" и после обмена мнениями участники решили поручить заказчику ООО СК "Благострой" разработать проект-схему выноса сетей, подпадающих в зону строительства, после согласования проекта-схемы заинтересованным службам выдать Обществу технические условия на вынос сетей.

При этом в указанном протоколе не зафиксировано каких-либо возражений Общества относительно принятого на себя поручения.

В письме от 25.08.2009 исх. N 30 Общество просит о продлении Договора, в том числе, по причине высокой стоимости проекта выноса сетей и работ по переносу водопровода и коллектора, при этом о невозможности использования в целях строительства спорного земельного участка не заявляет.

Письмом от 15.02.2010 исх. N 5 Общество повторно просит арендодателя продлить Договор аренды, указывает на объективные причины, изложенные в письме от 25.08.2009, на вложение в освоение земельного участка значительных средств, начало оформления проектно-сметной документации, в связи с чем, просит пролонгировать договор до 18.02.2013.

Более того, как видно из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Рязанской области от 09.02.2010 по делу N А54-5299/2009С, ООО СК "Благострой" обратилось в арбитражный суд к ТУ Росимущества по Рязанской области с иском о внесении изменений в договор аренды N А004-07 С от 19.02.2007 в части увеличения лишь срока договора аренды до 6 лет с 19.02.2007 по 18.12.2013, в чем ему было отказано.

При этом истец в рамках рассмотрения указанного спора неоднократно заявлял о заинтересованности в сохранении договора аренды и освоении земельного участка с кадастровым номером 62:29:002 00 07:0036, просил о продлении срока действия Договора и не заявлял об отказе от него.

Вместе с тем, отмеченные выше обстоятельства в совокупности могут свидетельствовать о заинтересованности Общества в освоении и использовании спорного земельного участка и возможности использования земли в предусмотренных Договором целях.

Учитывая, что арендованное имущество было передано ответчику по основному иску 19.02.2007 без замечаний, Общество использовало предмет аренды длительный срок, заявляя лишь требования о продлении арендных отношений, вывод суда о невозможности арендатором использовать спорный земельный участок, без фактического возврата спорного земельного участка арендодателю, не основан на материалах дела, фактических обстоятельствах, установленных судом в рамках иных судебных разбирательств с участием истца и ответчика.

Частью 3 статьи 15 АПК РФ определено, что принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно норме ст. 170 АПК РФ доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Однако в нарушение указанных процессуальных норм, вышеотмеченным обстоятельствам судом надлежащей оценки не дано. Мотивы, по которым суд отверг или отклонил данные доказательства, в обжалуемых судебных актах отсутствуют, в силу чего их нельзя признать законными и обоснованными.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Статья 611 ГК РФ предусматривает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Согласно статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, правовые последствия передачи в аренду имущества с недостатками оговорены именно нормами статьи 612 ГК РФ.

Вместе с тем, судом без учета положений указанной статьи с Управления в пользу Общества взысканы убытки, состоящие из арендной платы, перечисленной Обществом истцу за 2007 год и за 1, 2 квартал 2007 года и расходы по государственной регистрации Договора.

Доказательств же того, что участок возвращен арендодателю, а Общество обращалось к арендодателю с требованиями, предусмотренными статьей 612 ГК РФ, с расчетом понесенных им убытков, в материалах дела не имеется.

Вместе с тем, указывая на отсутствие оснований для внесения Обществом арендной платы за период пользования землей без выяснения вопроса о том, возвращен ли ответчиком по основному иску спорный земельный участок арендодателю, суд фактически устранил возмездность в правоотношениях сторон и на будущее время за пределами срока договора.

В этой связи, выводы суда о невозможности использования спорного земельного участка в оговоренных в Договоре целях, и как следствие, освобождение Общества от обязательств по оплате арендных платежей за весь период пользования землей, исходя из положений ст. 65 ЗК РФ, п. 2 ст. 328, п. 1 ст. 611, ст. 612, ст. 614 ГК РФ, сделаны без учета всех фактических обстоятельств дела и при неправильном применении норм материального права.

Поскольку вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам судом оценки не дано, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.07.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011 по делу N А54-3201/2010 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Г. Егорова

Судьи

М.М. Нарусов И.Ю. Толкачева