Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 декабря 2014 г. N Ф10-4442/14 по делу N А54-37/2014

г. Калуга

09 декабря 2014 г.

Дело N А54-37/2014

Резолютивная часть постановления изготовлена 09.12.2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.12.2014 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.08.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 г. по делу N А54-37/2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Медицинский восстановительный центр" (ОГРН 1036212011923) и индивидуальный предприниматель Бирюков Сергей Владимирович (ОГРНИП 304623417000080) обратились в суд с иском к Администрации города Рязани с требованием урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого являлось нежилое помещение Н 2, лит. А, площадью 381,2 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Семашко, л. 54/2, с кадастровым номером 62:29:0070022:487.

Истцы в порядке уточнения исковых требований в соответствии со ст. 49 АПК РФ просили суд изложить пункты 2.1 и 2.3 договора в следующей редакции:

"2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с экспертным заключением N 3934 от 24.04.2014 г. об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н 2, лит. А, общей площадью 381,2 кв. м., выполненным ООО "Аудитпартнер" экспертом Беленикиной Е.А., и составляет 7 861 522 (семь миллионов восемьсот шестьдесят одна тысяча пятьсот двадцать два рубля) (НДС не облагается), в том числе цена доли ООО "Медицинский восстановительный центр" - 3 693 471 (три миллиона шестьсот девяносто три тысячи четыреста семьдесят один) руб., цена доли ИП Бирюкова С.В. - 4 168 051 (четыре миллиона сто шестьдесят восемь тысяч пятьдесят один) руб.

2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателями равными долями: ООО "Медицинский восстановительный центр" по 102 596 (сто две тысячи пятьсот девяносто шесть) руб. 42 коп., последний платеж - 102 596 (сто две тысячи пятьсот девяносто шесть) руб. 30 коп., ИП Бирюковым С.В. по 115 779 (сто пятнадцать тысяч семьсот семьдесят девять) руб. 19 коп., последний платеж - 115 779 (сто пятнадцать тысяч семьсот семьдесят девять) руб. 35 коп., ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 17.01.2014 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Рязанская городская Дума, Управление земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани, ИП Шевченко Марина Анатольевна.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 04.08.2014 г. (судья Л.И. Митяева), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 г. (председательствующий Ю.А. Волкова, судьи С.М. Амбалова, О.Г. Тучкова), заявленные исковые требования были удовлетворены.

Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, считая их незаконными и необоснованными, Администрация города Рязани обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца.

Будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения жалобы представители сторон в суд округа не явились. Учитывая требования ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствии не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на несоответствие действующим стандартам оценки экспертного заключения N 3934 от 24.04.2014 г., выполненного экспертом ООО "Аудитпартнер" Беленикиной Е.А., и его необоснованность.

Между тем, как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, ООО "Медицинский восстановительный центр" и ИП Бирюков С.В. являются арендаторами нежилого помещения, площадью 381,2 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Семашко, д. 54/2, с кадастровым номером 62:29:0070022:487, предназначенного для использования под медико-восстановительный центр и точку общественного питания соответственно.

Данное нежилое помещение является собственностью Муниципального образования "Город Рязань", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/003/2013-9977 от 05.12.2013 г.

Решением Рязанской городской Думы N 45-П от 10.10.2013 г. были утверждены условия приватизации этого помещения путем выкупа в общую долевую собственность ООО "Медицинский восстановительный центр" и ИП Бирюкова С.В. в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

21.10.2013 г. Управлением земельных ресурсов и имущественных отношений Администрации города Рязани был направлен истцам проект договора купли-продажи данного имущества, в соответствии с пунктами 2.1 и 2.3 которого стоимость продаваемого помещения составляла 16 644 178 руб. (НДС не облагается), из которых цена доли ООО "МВЦ" составила 7 819 706 руб., а ИП Бирюкова С.В. - 8 824 472 руб.

Не согласившись с условием договора о цене, истцы письмом от 14.11.2013 г. направили ответчику протокол разногласий к договору, в котором предложили указать цену объекта в 7 690 000 руб., который Администрация письмом N 01-68/0306 от 11.12.2013 г. отклонила.

В связи с наличием разногласий относительно условий выкупа спорного помещения истцы обратились в суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что, оценив представленные по делу доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований и руководствовались при этом следующим.

Так, согласно положениям ст. 217 ГК РФ и ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества изложен в ст. 4 вышеуказанного закона.

Таким образом, являясь арендаторами спорного имущества, ООО "Медицинский восстановительный центр" и ИП Бирюков С.В. имеют право его выкупить в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из материалов дела, стороны не достигли соглашения по цене выкупаемого имущества.

При этом, рыночная стоимость помещения, определенная в отчете N 09-13/15 от 09.09.2013 г., выполненном ИП Шевченко М.И. и представленном ответчиком, составляет 16 644 178 руб., а истцами представлен отчет эксперта Наврузова Н.А., в котором стоимость выкупаемого объекта составляет 7 690 000 руб.

Принимая во внимание, что разница в цене является значительной, а также учитывая ходатайства истцов, судом в порядке ст. 82 АПК РФ была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Аудитпартнер" Беленикиной Е.А.

Из экспертного заключения N 3934 от 24.04.2014 г. следует, что рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 26.06.2013 г. (дату направления оферты) без учета НДС составляет 7 861 522 руб.

Учитывая, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, и не вызывает противоречий и неясностей, суды пришли к выводу, что именно сумма 7 861 522 руб. должна являться выкупной ценой спорного объекта недвижимости.

Учитывая данные обстоятельства, в назначении повторной экспертизы было отказано.

С учетом вышеизложенного кассационная коллегия полагает, что при рассмотрении настоящего дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.08.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 г. по делу N А54-37/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

А.Н. Гриднев М.М. Нарусов