Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10 декабря 2014 г. N Ф10-4319/14 по делу N А68-9072/2013

г. Калуга

10 декабря 2014 г.

Дело N А68-9072/2013

Резолютивная часть постановления оглашена: 04.12.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме: 10.12.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ГОУ среднего профессионального образования ТО "Новомосковский строительный техникум" на решение Арбитражного суда Тульской области от 03.07.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 по делу N А68-9072/2013,

УСТАНОВИЛ:

Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования Тульской области "Новомосковский строительный техникум" (далее - учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СПАР Тула" (далее - общество, ответчик) о взыскании 5 496 304 руб. 97 коп., в том числе задолженность по договору аренды за период с 01.07.2013 по 26.05.2014 в размере 3 180 111 руб. 57 коп., неустойку за период с 11.07.2013 по 26.05.2014 в сумме 2 316 193 руб. 40 коп.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Оценка + Л", министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 03.06.2014 (судья Воронцов И.Ю.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 (судьи Капустина Л.А., Тимашкова Е.Н., Волкова Ю.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу судебных актов, а также на нарушение судами норм материального и процессуального права учреждение обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеназванные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований и отнесении всех судебных расходов на ООО "СПАР Тула".

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представитель третьего лица, Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд округа своих представителей не направили. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 30.05.2006 между учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 20 о передаче недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Тульской области, закрепленного за организацией на праве оперативного управления по условиям которого арендодатель передает в аренду недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 856,9 кв. метров, в том числе нежилые помещения площадью 702,6 кв. метров (литер А, 1 этаж, ком. N 1-7, 10-15) и подвальные помещения площадью 154,3 кв. метров (литер А, ком. N 1-15), расположенные по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы, д. 30/27, на срок до 28.05.2016. Арендатор, в свою очередь, обязуется принять и использовать имущество для осуществления коммерческой деятельности, а также своевременно уплачивать арендную плату.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

01.03.2006 указанные объекты переданы арендатору по акту приема-передачи.

Разделом 4 и приложением N 2 к договору, арендная плата установлена в сумме 1 008 648 руб. 42 коп. в год (без НДС), размер ежемесячной арендной платы - 84 054 руб. 03 коп. (без НДС).

С 01.07.2012 ответчик осуществлял уплату арендных платежей исходя из рыночной стоимости арендной платы в сумме 433 047 руб. 50 коп. ежемесячно. Указанная стоимость определялась на основании экспертного заключения оценщика от 28.06.2012 N 077-06.2012.

В 2013 году по заказу истца ООО "Оценка+Л" проведена независимая оценка рыночной стоимости арендной платы по вышеназванному договору аренды.

Согласно представленному отчету от 26.06.2013 N 13/06-157 итоговая рыночная стоимость арендной платы по состоянию на 20.06.2013 составила: за нежилое помещение первого этажа - 548 731 руб. в месяц (без НДС), за подвальные помещения - 72 367 руб. в месяц (без НДС).

Уведомлением от 01.07.2014 N 237 - полученным ответчиком 27.06.2013, претензией от 22.08.2013 N 306, учреждение сообщило о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени, исходя из результатов независимой оценки от 26.06.2013.

Поскольку, данное требование ответчиком исполнено не было, учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Исходя из положений п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 2 ст. 10 ГК РФ если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. При этом, судами верно отмечено, что при разрешении спора необходимо установить как наличие права арендодателя изменять размер арендной платы, так и реализацию такого права на внесение изменений в договор аренды.

В силу п. 4.4 договора, возможность изменения размера годовой арендной платы предоставлена арендодателю при централизованном изменении цен и тарифов, вида деятельности и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Перерасчет арендной платы арендодателем произведен на основании отчета ООО "Оценка+Л" от 26.06.2013 N 13/06-157.

Согласно заключению судебной экспертизы от 21.03.2014 N 5-2014, назначенной судом области 27.02.2014, проводимой экспертом Доценко А.В. следует, что вышеназванный отчет, выполненный ООО "Оценка + Л", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы.

Следовательно, судами обеих инстанций правомерно не признан доказательным документом отчет об оценке от 26.06.2013 N 13/06-157, выполненный ООО "Оценка + Л", поскольку он основан на нарушениях принципов оценки, необоснованности исходных данных. Имеющиеся в отчете несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности существенно влияют на полученные в них результаты расчета рыночной стоимости и не позволяют признать ее достоверной. Рыночная величина арендной платы, указанная в отчете от 26.06.2013 N 13/06-157, не соответствует фактической рыночной величине. Рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование спорными объектами недвижимости по состоянию на 20.06.2013, составила: 5 103 632 руб. с учетом НДС, в том числе: рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, площадью 702,6 кв. метров - 4 815 221 руб. с НДС; за пользование подвальными помещениями площадью 154,3 кв. метров - 288 411 руб. с НДС.

Из информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 следует, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Поскольку изменение арендной платы основано на недостоверном отчете об оценке, выводы последнего не могут быть положены в обоснование позиции истца.

Таким образом, с учетом заключения судебной экспертизы суды обеих инстанций верно установили размер арендной платы за период с 27.09.2012 по 26.05.2014, согласно которому ответчик должен уплатить арендную плату в размере 5 103 632 руб. с учетом НДС в год, исходя из расчета 425 302 руб. 67 коп. в месяц.

Фактически за указанный период ответчиком выплачена арендная плата в размере 5 196 570 руб. в год (433 047 руб. 50 коп. в месяц с учетом НДС), что подтверждается имеющимися в деле платежными документами

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу, что за период с 01.07.2013 по 26.05.2014 у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате.

Доводы заявителя кассационной жалобы о фальсификации экспертного заключения и непредставлении третьими лицами отзыва на исковое заявление откланяются судом кассационной инстанции, поскольку были известны суду апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка с учетом представленных и оцененных в совокупности доказательств по делу.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 03.07.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 по делу N А68-9072/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

А.Н. Гриднев Л.В. Леонова