Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 декабря 2014 г. N Ф10-4226/14 по делу N А08-2339/2014

г. Калуга

15 декабря 2014 г.

Дело N А08-2339/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08.12.2014.

Полный текст постановления изготовлен 15.12.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего		Шелудяева В.Н.
Судей		Николаевой Н.Н. Толкачевой И.Ю.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи при участии в заседании:		Кузиной И.А.
от общества с ограниченной ответственностью "Интеграция-плюс" (ул. Донецкая, д. 83в, г. Белгород, 308020, ИНН 3110009040, ОГРН 1053104021574)		- Юскова М.В. - представитель (доверенность N 023/2014 от 01.12.2014, сроком до 01.12.2015);
от администрации города Белгорода (Гражданский проспект, д. 38, г. Белгород, 308000, ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728)		- Мазикина Д.О. - представитель (доверенность N 425исх от 08.08.2014, сроком на один год)

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области, кассационную жалобу администрации города Белгорода на решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.06.2014 (судья Полухин Р.О.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 (судьи Протасов А.И., Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д.) по делу N А08-2339/2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Интеграция-плюс" (далее - ООО "Интеграция-плюс", общество) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации города Белгорода от 25.10.2013 N 3097 и об обязании Администрации продлить срок действия договора аренды земельного участка от 08.12.2004 N 544 на новый трехлетний срок с установлением размера арендной платы в размере 1.5% от кадастровой стоимости земельного участка согласно пункту 5 постановления Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп и решения Совета депутатов г. Белгорода от 23.07.2013 N 749.

Решением арбитражного суда от 30.06.2014 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 указанный судебный акт оставлен без изменения.

В кассационной жалобе администрация города Белгорода, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат частичной отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, ООО "Интеграция-плюс" с 2004 года арендует земельный участок по ул. Донецкая в городе Белгороде площадью 15 000 кв. м с кадастровым номером 31:16:0220009:15, предоставленный обществу на основании договора от 08.12.2004 N 544 для строительства низкоэтажного высокоплотного жилья и коттеджной застройки с обустройством соответствующей инфраструктуры.

Основанием заключения указанного договора послужило определение Арбитражного суда Белгородской области от 12.03.2004 по делу NА08-4693/03-18-12, которым утверждено мировое соглашение между ЗАО "Интеграция" и администрацией города Белгорода.

В пункте 2.8. договора аренды от 08.12.2004 N 544 была оговорена возможность продления срока аренды земельного участка (срока его освоения).

За период аренды на указанном земельном участке построен многоквартирный 4-этажный (с мансардой) жилой дом площадью 3310,7 кв. м, право собственности на который зарегистрировано за ООО "Интеграция-плюс" в установленном законом порядке 02.11.2012.

Также на арендуемом земельном участке находится объект незавершенного строительства (жилой дом) площадью застройки 565.3 кв. м, степень готовности 54%, право собственности на который также зарегистрировано за обществом в установленном законом порядке 19.07.2013.

Срок действия договора аренды от 08.12.2004 N 544 сторонами неоднократно продлевался.

Общество 01.02.2013 в очередной раз обратилось в Администрацию с заявлением о продлении указанного договора аренды, срок действия которого истекал 06.07.2013.

По результатам рассмотрения заявления ООО "Интеграция-плюс" о продлении аренды Администрацией вынесено распоряжение от 25.10.2013 N 3097, согласно которому право аренды общества на земельный участок площадью 15 000 кв. метров было прекращено, договор аренды земельного участка от 08.12.2004 N 544 расторгнут.

Этим же распоряжением спорный земельный участок вновь предоставлен ООО "Интеграция-плюс" сроком на три года для завершения строительства возводимых на этом участке объектов недвижимого имущества с установлением арендной платы в размере 4 506 500 руб., определенной независимым оценщиком.

При этом органом местного самоуправления в адрес ООО "Интеграция-плюс" был направлен проект соглашения от 29.10.2013 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.12.2004 N 544. Данное соглашение обществом подписано не было.

Не согласившись с распоряжением Администрации от 25.10.2013 N 3097, общество обжаловало в суд указанный ненормативный правовой акт в установленном законом порядке.

Для восстановления нарушенного права указанным актом заявитель просил суд принять решение об обязании заинтересованного лица продлить срок действия договора аренды земельного участка от 08.12.2004 N 544 на новый трехлетний срок с установлением арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости данного земельного участка.

Принимая решение по существу заявленных требований, арбитражный суд пришел к выводу о несоответствии оспариваемого распоряжения нормам действующего законодательства.

При этом суд обязал администрацию города Белгорода продлить срок действия договора аренды земельного участка от 08.12.2004 N 544 на очередные три года с установлением арендной платы за землю в размере 1,5 % от кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.06.2014 по настоящему делу постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 оставлено в силе.

Удовлетворяя заявленные требования в части признания недействительным распоряжения администрации города Белгорода от 25.10.2013 N 3097, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно учитывал следующее.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором (статья 450 ГК РФ).

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Кодекса.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как следует из содержания договора аренды от 08.12.2004 N 544 и дополнительных соглашений к нему, односторонние изменение или расторжение указанной сделки сторонами предусмотрено не было.

Срок действия договора от 08.12.2004 N 544 с учетом его продления в 2007 и 2010 годах истек 06.07.2013.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ч.2 ст. 621 РК РФ).

Учитывая изложенное, на дату принятия оспариваемого распоряжения договор аренды от 08.12.2004 N 544 считался возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, а поэтому его расторжение допускалось только в судебном порядке.

При таких обстоятельствах спора распоряжение администрации города Белгорода от 25.10.2013 N 3097 о расторжении договора аренды от 08.12.2004 N 544 в одностороннем порядке не соответствует требованиям вышеназванных норм действующего законодательства, а поэтому судом обоснованно признано недействительным.

Требование администрации города Белгорода, изложенное в вышеназванном распоряжении, о понуждении ООО "Интеграция-плюс" к заключению нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:0220009:15 и на иных условиях в части размера арендной платы также не соответствует вышеназванным нормам действующего законодательства.

Учитывая изложенное, судом обоснованно признано недействительным распоряжение администрации города Белгорода от 25.10.2013 N 3097 в полном объеме.

Факт признания судом недействительным вышеназванного распоряжения органа местного самоуправления влечет за собой восстановление нарушенного права заявителя, так как действие договора аренды от 08.12.2004 N 544 с принятием судебного акта возобновляется на неопределенный срок.

Учитывая изложенное, решение арбитражного суда в части обязания администрации города Белгорода продлить вышеназванный договора аренды на новый трехлетний срок с установлением арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка судебная коллегия считает выходящим за пределы предмета спора.

Кроме того, как указано выше, в соответствии с действующим законодательством изменение существенных условий договора допускается по соглашению сторон, а при его недостижении - в судебном порядке.

Разрешение подобных споров допускается только в исковом производстве.

Как следует из материалов дела, по действующему договору аренды земельного участка от 08.12.2004 N 544 между сторонами возникли разногласия в части размера арендной платы.

Разрешение указанных разногласий возможно только в судебном порядке.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ни одна из сторон сделки в установленном законом порядке с соответствующим иском в суд не обращалась.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что разрешение судом разногласий сторон в части условий гражданско-правовой сделки в рамках заявленного спора, вытекающего из публичных правоотношений, действующим законодательством не допускается.

При этом суд кассационной инстанции также учитывает, что администрация города Белгорода в правоотношениях, связанных с установлением размера арендной платы, выступает в качестве арендодателя как сторона договора, а поэтому разногласия, возникающие между сторонами, должны разрешаться в установленном законом порядке - исковом производстве путем подачи в суд соответствующего иска.

Кроме того, как следует из материалов дела, правовые основания владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 31:16:0220009:15 у ООО "Интеграция-плюс" на дату принятия оспариваемого распоряжения были различны.

В частности, на указанном земельном участке располагался многоквартирный дом (оконченный строительством), право собственности на который было зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО "Интеграция-плюс".

Владение и пользование земельным участком, необходимым для размещения и эксплуатации указанного объекта недвижимости, должно было оформляться по правилам, предусмотренным статьей 36 ЗК РФ и жилищным законодательством.

Изложенные обстоятельства исключали возможность установления арендной платы, исчисляемой в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, за использование земельного участка, расположенного под вышеназванным объектом недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах спора обжалуемые судебные акты в части обязания администрации города Белгорода продлить срок действия договора аренды земельного участка от 08.12.2004 N 544 на новый трехлетний срок с установлением арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка подлежат отмене.

Как следует из резолютивной части обжалуемого решения суда первой инстанции, в связи с удовлетворением заявленных требований ООО "Интеграция-плюс" возвращена из федерального бюджета государственная пошлина, уплаченная по настоящему делу за подачу заявления в суд.

Решение суда и постановление апелляционного суда в этой части также подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьей 333.37 НК РФ органы местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 110 АПК РФ лица, указанной категории, не освобождены от возмещения судебных расходов стороне, в пользу которой принят судебный акт.

Государственная пошлина входит в состав судебных расходов (ст. 101 АПК РФ).

Учитывая изложенное, судебные расходы по настоящему делу подлежат взысканию с администрации города Белгорода в пользу ООО "Интеграция-плюс".

Руководствуясь статьями 287, 288, 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.06.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А08-2339/2014 в части обязании администрации города Белгорода продлить срок действия договора аренды земельного участка N 544 от 08.12.2004 на новый трехлетний срок с установлением размера арендной платы 1,5 % кадастровой стоимости - отменить и в удовлетворении требований в этой части отказать.

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.06.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А08-2339/2014 о возврате ООО "Интеграция-плюс" из федерального бюджета госпошлины в сумме 2000 рублей отменить.

Взыскать с администрации города Белгорода в пользу ООО "Интеграция-плюс" судебные расходы, связанные с уплатой госпошлины, в сумме 2000 рублей.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Белгорода - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного суда Российской Федерации в течение двух месяцев.

Председательствующий

В.Н. Шелудяев

Судьи

Н.Н. Николаева И.Ю. Толкачева