Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16 декабря 2014 г. N Ф10-3957/14 по делу N А08-6092/2012

г.Калуга

16 декабря 2014 г.

Дело N А08-6092/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "09" декабря 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "16" декабря 2014 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	О.В. Киселёвой
судей	И.В. Сорокиной
	М.М. Нарусова
при участии в заседании:
от истца: Индивидуальный предприниматель Вакуленко Валерий Михайлович	Вакуленко В.М. (паспорт) Бердыгужиев К.К. по доверенности от 14.01.2013
от ответчиков: Администрация муниципального района "Борисовский район" Белгородской области Индивидуальный предприниматель Скляренко Виктор Владимирович	Представители не явились, ответчики о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом;
от 3-его лица: Управление Росреестра по Белгородской области	Представители не явились, 3-е лицо о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Вакуленко Валерия Михайловича на решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.07.2014 по делу N А08-6092/2012,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Вакуленко В.М. обратился в суд с исковыми требованиями к Администрации муниципального района "Борисовский район" Белгородской области и индивидуальному предпринимателю Скляренко В.В., в котором просил в силу статьи 12 ГК РФ не применять распоряжение главы Администрации муниципального района "Борисовский район" Белгородской области "О предоставлении земельного участка в собственность для обеспечения проезда Скляренко В.В." от 01 июня 2010 года N 797-р как противоречащее закону, признать недействительным договор купли-продажи N 142 от 11 июня 2010 года земельного участка общей площадью 743 кв.м. с кадастровым номером 31:14:0604043:19, из земель населенных пунктов для обеспечения проезда, расположенного по адресу: Белгородская область, Борисовский район, Борисовка, ул.Первомайская, 98"а", заключенный между муниципальным районом "Борисовский район" Белгородской области и Скляренко Виктором Владимировичем, применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка от 11 июня 2010 года, обязав предпринимателя Скляренко Виктора Владимировича возвратить в государственную собственность, через администрацию Борисовского района Белгородской области земельный участок общей площадью 743 кв.м. с кадастровым номером 31:14:0604043:19, из земель населенных пунктов для обеспечения проезда, расположенного по адресу: Белгородская область, Борисовский район, Борисовка, ул.Первомайская, 98"а", и обязать Администрацию Борисовского на Белгородской области, возвратить предпринимателю Скляренко Виктору Владимировичу полученные по договору купли-продажи земельного участка N142 от 11 июня 2010 года денежные средства.

К участию в деле в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 25.07.2014 по делу N А08-6092/2012 (судья Бутылин Е.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, истец обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.07.2014 по делу N А08-6092/2012 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Ответчики и 3-е лицо, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в порядке ч.3 ст.284 АПК РФ в отсутствие представителей названных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании истца и его представителя, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судом первой инстанции, в обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что ему принадлежит на праве собственности объект недвижимости: гараж на 8 боксов, назначение: нежилое, площадью 266 3 кв.м., адрес: Белгородская область, Борисовский район, пос.Борисовка, ул.Первомайская, 100. Решением Арбитражного суда Белгородской области от28.05.2013 по делу А08-784/2013 были удовлетворены его исковые требования, и суд обязал Управление Росреестра по Белгородской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к нему на ряд объектов недвижимого имущества, в том числе указанный выше гараж.

Здание гаража на 8 боксов было приобретено им по договору купли-продажи недвижимого имущества N 92 от 04 октября 2000 года на аукционе проведенном ГСУ "Фондом государственного имущества Белгородской области" по продаже арестованного имущества организации - должника Закрытого акционерного общества "Автотранспортное предприятие "Белгородагропромстрой", что подтверждается итоговым протоколом по результатам проведения аукционных торгов по продаже арестованного имущества организации должника "БАПС" составленного продавцом ГСУ "Фондом государственного имущества Белгородской области".

Ответчиками по делу не оспаривается факт нахождения нежилого здание гаража на 8 боксов, общей площадью 266 кв.м., которое принадлежит истцу на праве собственности, на земельном участке общей площадью 743 кв.м. с кадастровым номером 31:14:0604043:19, из земель населенных пунктов для обеспечения проезда, расположенного по адресу: Белгородская область, Борисовский район, Борисовка, ул.Первомайская, 98"а".

Доказательств того, что ИП Скляренко В.В. не имеет объектов недвижимого имущества на земельном участке общей площадью 743 кв.м. с кадастровым номером 31:14:0604043:19, из земель населенных пунктов для обеспечения проезда, расположенного по адресу: Белгородская область, Борисовский район, Борисовка, ул.Первомайская, 98"а" в дело не представлено.

Истец считает, что земельный участок общей площадью 743 кв.м. с кадастровым номером 31:14:0604043:19, из земель населенных пунктов для обеспечения проезда, расположенного по адресу: Белгородская область, Борисовский район, Борисовка, ул.Первомайская, 98"а" в силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации находился у него на праве постоянного бессрочного пользования, т.е. в законном владении и пользовании.

Истец указывает, что он желает приобрести право аренды на данный земельный участок, но указанное право не имеет возможности реализовать, так как земельный участок принадлежит на праве собственности ИП Скляренко В.В. на основании оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 11/013/2013-527.

В 2009 году земельный участок площадью 0,62 га, на котором находились объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу, в том числе и гараж на 8 боксов площадью 266 кв.м., был разделен без воли правообладателя, и из него выделен земельный участок площадью 743 кв.м., на котором фактически находилось нежилое здание гаража на 8 боксов. Данный участок был поставлен на кадастровый учет и ему был присвоен номер 31:14:0604043:19.

16 июля 2009 года распоряжением главы администрации городского поселения "Поселок Борисовка" муниципального района "Борисовский район" Белгородской области N 131-р, разделенному участку площадью 743 кв.м., ранее предоставленному на праве бессрочного (постоянного) пользования ЗАО "Автотранспортное предприятие "Белгородагропромстрой", площадью 0,62 га., расположенному по адресу: Белгородская область, Борисовский район, пос. Борисовка, ул.1 Мая, 100, был присвоен новый адресный номер - ул.Первомайская 98 "а".

01 июня 2010 года распоряжением главы Администрации муниципального района "Борисовский район" Белгородской области N 797-р "О предоставлении земельного участка в собственность для обеспечения проезда Скляренко В.В." был предоставлен в собственность предпринимателю Скляренко Виктору Владимировичу земельный участок общей площадью 743 кв.м. с кадастровым номером 31:14:0604043:19, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Белгородская область, Борисовский район, пос.Борисовка, ул.Первомайская 98 "а", для обеспечения проезда.

По мнению истца, в силу статьи 12 Гражданского кодекса РФ распоряжение главы Администрации муниципального района "Борисовский район" Белгородской области "О предоставлении земельного участка в собственность для обеспечения проезда Скляренко В.В." N 797-р от 01.06.2010 вынесено в нарушение норм о приватизации земельного участка и без учета его прав как собственника нежилого здания - гараж на 8 боксов, площадью 266 кв.м., и потому в силу абзаца 12 статьи 12 Гражданского кодекса РФ, указанное распоряжение не подлежит применению, как противоречащее части 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ (исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений).

По мнению истца, названная норма не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Он сохранил право на приватизацию или аренду земельного участка в той части, которая необходима для использования и эксплуатации нежилого здания - гараж на 8 боксов площадью 266 кв.м.

Предприниматель Скляренко В.В. на момент заключения договора купли-продажи земельного участка не являлся собственником нежилого здания - гаража 8 боксов, площадью 266 кв.м.

Договор купли-продажи земельного участка N 142 ОТ 11 июня 2010 года, заключенный между ответчиками по делу во исполнение распоряжения N 797-р "О предоставлении земельного участка в собственность для обеспечения проезда Скляренко В.В.", по мнению истца, нарушает его исключительное право на аренду земельного участка.

Земельный участок площадью 743 кв.м. с кадастровым номером 31:14:0604043:19 полностью необходим для размещения и эксплуатации находящейся на нем недвижимости.

Истец полагает, что договор купли-продажи земельного участка N 142 от 11 июня 2010 года, заключенный между муниципальным районом "Борисовский район" Белгородской области и ИП Скляренко В.В., является недействительным в силу статьи 168 ГК РФ.

Право собственности на спорный земельный участок по договору купли-продажи земельного участка N 142 от 11 июня 2010 года было зарегистрировано в установленном законом порядке за ИП Скляренко Виктором Владимировичем. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, так как в порядке производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

На основании изложенного, истец просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель Администрации муниципального района "Борисовский район" Белгородской области считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, указывает что основанием для заключения указанного договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 743 кв.м. с кадастровым номером 31:14:0604043:19 из земель населенных пунктов для обеспечения проезда, расположенный по адресу: Белгородская обл., Борисовский район, пос. Борисовка, ул. Первомайская, 98 "а" является итоговый протокол торгов по продаже земельного участка N 2 от 19.05.2010 года и Распоряжение главы администрации Борисовского района Белгородской области от 01.06.2010 года N 797-р "О предоставлении земельного участка в собственность для обеспечения проезда СкляренкоВ.В."

31.03.2009 индивидуальный предприниматель Скляренко В.В. обратился в администрацию Борисовского района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская область, Борисовский район, пос. Борисовка, ул.Первомайская 98 "а", общей площадью 743 кв.м.

Основания предоставления земельного участка в собственность Скляренко В.В. полностью исследованы по делу N А08-4577/2012, в котором ИП Вакуленко В.М. решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.05.2013 отказано в удовлетворении требований к администрации Борисовского района о признании недействительным распоряжения главы администрации Борисовского района 01.06.2010 N 797-р "О предоставлении земельного участка в собственность для обеспечения проезда Скляренко В.В.". Указанный судебный акт вступил в законную силу.

Считает ошибочным вывод истца, что по договору купли-продажи недвижимого имущества N 92 от 04.10.2000 он приобрел на аукционе нежилое здание - гараж на 8 боксов, общей площадью 266 кв.м., расположенное по адресу: пос. Борисовка, ул. 1 Мая, 100. Ранее указанное здание принадлежало ЗАО "Белгородагропромстрой", а земельный участок находился в бессрочном постоянном пользовании ЗАО "Белгородагропромстрой". Просит в иске отказать.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд, исходя из преюдициального значения вступившего в законную силу решения по делу N А08-4577/2012, которым отказано в удовлетворении требований ИП Вакуленко В.М. к администрации Борисовского района о признании недействительным распоряжения главы администрации Борисовского района 01.06.2010 N 797-р "О предоставлении земельного участка в собственность для обеспечения проезда Скляренко В.В.", не признал состоятельным довод истца о том, что указанное распоряжение противоречит закону, и, в частности ч.1 ст.36 Земельного Кодекса РФ. При этом с целью проверки довода истца о том, что на рассматриваемом земельном участке располагается принадлежащий ему и зарегистрированный в установленном законом порядке на праве собственности объект недвижимого имущества, судом была назначена землеустроительная экспертиза, согласно вывода которой на земельном участке с кадастровым номером 31:14:0604043:19 расположены остатки заброшенного нежилого здания. Отклоняя данный довод истца на основании результатов экспертизы, суд счел, что ИП Вакуленко В.М. не наделен преимущественным правом, предусмотренным ч.1 ст.36 Земельного Кодекса РФ, на приватизацию или аренду земельного участка ввиду правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума ВАС РФ N 8985/08 от 23.12.2008 и N 14880/10 от 01.03.2011, согласно которой объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Суд округа не может признать обжалуемый судебный акт достаточно обоснованным ввиду следующих обстоятельств.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

В статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации установлен специальный порядок, при котором в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156, Постановление Президиума ВАС РФ от 08.06.2010 N 292/10 по делу N А51-10601/20081-325).

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.11.2012 N 2013/12 по делу N А41-11344/11).

При рассмотрении дела N А08-4577/2012 суд, отказывая в удовлетворении требований ИП Вакуленко В.М. к администрации Борисовского района о признании недействительным распоряжения главы администрации Борисовского района 01.06.2010 N 797-р "О предоставлении земельного участка в собственность для обеспечения проезда Скляренко В.В." исходил из отсутствия у истца зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, а также статуса индивидуального предпринимателя. Между тем, заявляя требования в настоящем деле, истец ссылается на наличие у него зарегистрированного права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 31:14:0604043:19, которое было произведено на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда по делу NА08-784/13. Право собственности истца на гараж (8 боксов) в установленном законом порядке не оспорено.

Кроме того, судом не был исследован вопрос относительно цели предоставления земельного участка с кадастровым номером 31:14:0604043:19 в собственность Скляренко В.В. для обеспечения проезда, в т.ч. к какому объекту предоставлен проезд, не выяснялся также и вопрос о расположении на спорном земельном участке каких-либо объектов находящихся в собственности Скляренко В.В.

То обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка право собственности истца на гараж не было зарегистрировано в установленном порядке и существовала неопределенность в том, кто является его собственником, не могло служить основанием для заключения названного договора без учета правил статьи 36 Земельного кодекса.

Указывая на невозможность предоставления земельного участка с кадастровым номером 31:14:0604043:19, суд, вопреки заключению эксперта, установившего наличие на этом участке остатков здания гаража на 8 боксов площадью 266 кв.м., а не объекта незавершенного строительства, ошибочно посчитал возможным применить к рассматриваемым отношениям правовую позицию, изложенную в Постановлениях Президиума ВАС РФ N 8985/08 от 23.12.2008 и N 14880/10 от 01.03.2011. При этом по определению суда проводилась землеустроительная экспертиза, которая не опровергла наличие гаража на земельном участке.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым отменить обжалуемый судебный акт, а дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует проверить доводы истца о наличии у него зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, расположенное на рассматриваемом земельном участке, выяснить, изменились ли обстоятельства, установленные судом в рамках дела N А08-4577/2012, и, в случае их отличия от ранее установленных, дать оценку распоряжению главы администрации Борисовского района 01.06.2010 N 797-р "О предоставлении земельного участка в собственность для обеспечения проезда Скляренко В.В.". Также суду надлежит исследовать обстоятельства связанные с предоставлением рассматриваемого земельного участка в собственность Скляренко В.В., в т.ч. к какому объекту должен быть обеспечен проезд, имеется ли на рассматриваемом земельном участке недвижимое имущество, находящееся в собственности Скляренко В.В., дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, и разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Исходя из изложенного, руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ч.1,2 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.07.2014 по делу N А08-6092/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Белгородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

О.В. Киселёва

Судьи

И.В. Сорокина М.М. Нарусов