Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 декабря 2014 г. N Ф10-4481/14 по делу N А35-274/2014

г.Калуга

18 декабря 2014 г.

Дело N А35-274/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11.12.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.12.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Ключниковой Н.В.
Судей	Стрегелевой Г.А.
	Смолко С.И.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Промресурс" (ОГРН 1024600943729, ИНН 4629028093, 305048, г. Курск, пр-кт Дружбы, 9/А);	- Сурковой Т.А. - представителя по доверенности от 11.01.2012;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, 305016, г. Курск, ул 50 лет Октября, 4/6); от третьих лиц комитета по управлению имуществом Курской области (г.Курск, ул. Марата, 9, 305000); Земельного комитета города Курска (г.Курск, ул.Ленина, 69, 305004); Комитета архитектуры и градостроительства города Курска (г.Курск, ул.Ленина, 69, 305004);	- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 11.07.2014 (судья Арцыбашева Т.Ю.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 (судьи Донцов П.В., Протасов А.И., Семенюта Е.А.) по делу N А35-274/2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Промресурс" (далее - ООО ГК "Промресурс", Общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконными отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление, регистрирующий орган, Росреестр) в государственной регистрации права собственности ООО ГК "Промресурс" на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, выраженный в сообщении от 25.12.2013 N 01/186/2013-257 и обязании Управления совершить эти действия.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению имуществом Курской области, Земельный комитет города Курска, Комитет архитектуры и градостроительства города Курска.

Решением суда от 11.07.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 08.10.2014, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального, процессуального права, направить дело на новое рассмотрение.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителя Общества, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ООО ГК "Промресурс" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 46:29:102157:54 площадью 7155 кв.м., расположенный по адресу: г.Курск, ул.Карла Маркса,10, вид разрешенного использования - под реконструкцию здания ресторана "Радуга"; под завершение строительства предприятия общественного питания; для торговой деятельности; для эксплуатации рынка.

Согласно договору аренды земельного участка от 30.11.2010 N 129469ю, заключенного на основании постановления Администрации города Курска от 26.10.2010 N 3565, Земельным комитетом г.Курска ООО ГК "Промресурс" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 46:29:102157:45 площадью 105 кв.м., расположенный по адресу: г.Курск, ул. Карла Маркса - ул.Радищева под завершение проектирования и строительства торгового комплекса сроком с 26.10.2010 по 26.10.2013.

Постановлением Администрации г.Курска от 29.11.2013 N 4299 было удовлетворено ходатайство общества о предоставлении вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 46:29:102157:45 в аренду на 11 месяцев под завершение проектирование и строительство торгового комплекса, о чем был заключен договор от 05.12.2013 со сроком действия с 29.11.2013 до 29.10.2014.

На основании решений Комитета по управлению имуществом Курской области от 22.11.2010 N 01-18/2076, от 02.03.2011 N 01-18/259, договора аренды земельного участка от 04.04.2011 N 3502-11ю, земельный участок с кадастровым номером 46:29:102157:55 площадью 1873 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, улица Карла Маркса (в районе дома N 10), предоставлен в аренду ООО ГК "Промресурс" для строительства объекта "подземная автостоянка по ул. Карла Маркса (в районе дома N 10) в г. Курске" на срок с 02.03.2011 до 02.03.2014.

Постановлениями Администрации города Курска от 15.09.2011 N 2618, N 2619, N 2620 утверждены градостроительные планы земельных участков с кадастровым номером 46:29:102157:55 площадью 0,1873 га, с кадастровым номером 46:29:102157:45 площадью 0,0105 га, с кадастровым номером 46:29:102157:54 площадью 0,7155 га.

30.09.2013 Комитет архитектуры и градостроительства города Курска выдал разрешение на строительство N ru 46302000-2340, согласно которому Обществу разрешалось строительство объекта капитального строительства - торгового комплекса "Европа" с подземным пешеходным переходом по ул. К. Маркса в г. Курске (1-й этап торговый комплекс "Европа"), который представляет собой здание комплекса состоящего из пяти надземных и двух подземных этажей площадью застройки 6048,97 кв.м., общая площадь здания 40667,76 кв.м., строительным объемом здания 253044,93 м3 на земельных участках площадью 7155 кв.м., 1873 кв.м., 105 кв.м., с кадастровыми номерами 46:29:102157:54, 46:29:102157:55, 46:29:102157:45.

На вышеуказанных трех земельных участках возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102157:173, что подтверждается кадастровым паспортом от 25.10.2013 N 46/13-3-250046.

07.11.2013 Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102157:173, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса.

Сообщением от 25.12.2013 N 01/186/2013-257 Управление известило Общество об отказе в регистрации заявленного права на основании абз.4, 10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) на том основании, что объект построен на трех земельных участках, принадлежащих Обществу на разном праве (собственность, аренда) и с разными видами разрешенного использования, а так же представленный договор аренды земельного участка по форме и содержанию не соответствует требованиям гражданского законодательства и не влечет правовых последствий, так как отсутствуют обязательные реквизиты, предусмотренные для договора.

Посчитав, отказ Управления незаконным, Общество оспорило его в арбитражном суде.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что основания для отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, предусмотренные абзацем 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, отсутствовали, следовательно, отказ Управления в государственной регистрации не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, поскольку оспариваемое решение создало препятствия ООО ГК "Промресурс" в оформлении надлежащим образом своих прав.

Между тем, такие выводы судов нельзя признать законными и обоснованными исходя из следующего.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшем в месте издания таких актов на момент их издания.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Частью 2 статьи 25 Закона N 122-ФЗ установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

Частью 4 статьи 25 Закона N 122-ФЗ установлено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Пунктом 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрено, что к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на государственную регистрацию Общество представило разрешение на строительство от 30.09.2013 N ru 46302000-2340, градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102157:45, 46:29:102157:55, 46:29:102157:54.

При правовой экспертизе документов, Управлением установлено, что объект, о государственной регистрации права собственности на который просит Общество, построен на трех земельных участках.

Предметом договора аренды от 04.04.2011 N 3502-11ю является земельный участок с кадастровым номером 46:29:102157:55 площадью 1873 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, улица Карла Маркса (в районе дома N 10), представленный для строительства объекта "подземная автостоянка по ул. Карла Маркса (в районе дома N 10) в г. Курске".

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленной в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Данная правовая позиция выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.

Приняв на себя права и обязанности по договору от 04.04.2011 N 3502-11ю, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с целями его предоставления, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

В данном случае часть объекта капитального строительства (торговый комплекс "Европа" с подземным пешеходным переходом по ул. К. Маркса в г. Курске) находится за пределами земельного участка, предоставленного в аренду для строительства, земельный участок с кадастровым номером 46:29:102157:55 для целей строительства торгового комплекса не отводился, о чем свидетельствует разрешенное использование земельного участка "для строительства подземной автостоянки".

Поскольку предоставление земельных участков для строительства регулируется нормами публичного права, использование обществом земельного участка с кадастровым номером 46:29:102157:55 для строительства торгового комплекса свидетельствует о том, что данный земельный участок использован обществом для иного вида, не установленного договором от 04.04.2011 N 3502-11ю, а это по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

Делая вывод о возможности размещения одного объекта на нескольких участках, суд исходил из того, что Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит ни одной нормы прямо запрещающей или ограничивающей возможность строительства одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках.

Между тем, из содержания ч. 1 ст. 38 ГрК РФ следует что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

В данном случае, земельные участки, на которых расположен спорный объект, имеют разный правовой режим, один из которых принадлежит заявителю на праве собственности, а другими он пользуется на праве аренды.

На основании статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду соответствующий земельный участок с целью эксплуатации названного объекта в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса.

Таким образом, строительство одного объекта недвижимости на нескольких земельных участках не допускается, для такого строительства должен быть сформирован единый земельный участок.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Положения части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ регламентируют порядок заключения договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения конкурса или аукциона по истечении срока действия ранее действовавшего договора аренды, который был заключен по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров.

Договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный с нарушением требований статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ является ничтожной сделкой. Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", является ничтожной сделкой и договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов. Такие сделки посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получить в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.

Толкование этой нормы должно быть единообразным для всех участников гражданского оборота и не зависеть от того, каким образом органы государственной власти понимают принцип эффективности использования государственного имущества.

Земельные участки, предоставленные Обществу на основании договоров аренды от 30.11.2010 N 129469ю и от 04.04.2011 N 3502-11ю, предоставлены в нарушение требований вышеуказанного законодательства без проведения торгов.

Следует отметить, что только один земельный участок с кадастровым номером 46:29:102157:45 площадью 105 кв.м. был предоставлен для строительства торгового комплекса, на котором физически невозможно разместить объект с вышеуказанными параметрами, о регистрации права на который просит общество.

Кроме того, и земельный участок с кадастровым номером 46:29:102157:54 площадью 7155 кв.м. имеет вид разрешенного использования: под реконструкцию здания ресторана "Радуга"; под завершение строительства предприятия общественного питания; для торговой деятельности; для эксплуатации рынка, но никак не для строительства торгового комплекса "Европа".

Таким образом, в нарушение требований пункта 2 статьи 25 Закона N 122-ФЗ ООО ГК "Промресурс" не представлен правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен заявленный к регистрации объект незавершенного строительства.

Абзацами 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Управление Росреестра, установив, что на регистрацию представлены документы, не соответствующие требованиям законодательства, на основании абзаца 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ правомерно отказало в государственной регистрации права собственности ООО ГК "Промресурс" на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, с кадастровым номером 46:29:102157:173.

При таких обстоятельствах заявленное Обществом требование не подлежало удовлетворению, а поскольку судами неправильно истолкованы нормы материального права, то отменяя оспариваемые судебные акты, суд кассационной инстанции сам принимает решение об отказе в их удовлетворении.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, пунктом 3 части 2 статьи 288, статьями 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 11.07.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 по делу N А35-274/2014 отменить.

Отказать обществу с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Промресурс" в удовлетворении требования о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, изложенного в сообщении от 25.12.2013 N 01/186/2013-257.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Ключникова

Судьи

Г.А. Стрегелева С.И. Смолко