Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12 марта 2012 г. N Ф10-472/12 по делу N А14-3705/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02.03.2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.03.2012 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Чистовой И.В.
Судей:	Сладкопевцевой Н.Г.
	Шильненковой М.В.
при участии в заседании:
от истца	не явился
от ответчика	не явился
от третьих лиц	не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Акционерного коммерческого банка "Союз" (ОАО) на решение Арбитражного суда Воронежской обл. от 23 августа 2011 г. (судья Щербатых Е.Ю.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2011 г. (судьи Шеин А.Е., Колянчикова Л.А., Яковлев А.С.) по делу N А14-3705/2011,

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ", (открытое акционерное общество), ОГРН 1027739447922, (далее - АКБ "СОЮЗ" (ОАО)) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛЕКСКОР", ОГРН 1037700150124, (далее - ООО "ЭЛЕКСКОР"), Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Строй", ОГРН 1053600420092, (далее - ООО "Альфа-Строй"), о признании заключенного между ответчиками соглашения от 04.08.2008 о расторжении инвестиционного договора от 16.04.2007 недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности сделки путем обязания ООО "Альфа-Строй" возместить ООО "ЭЛЕКСКОР" стоимость помещений общей площадью 1383,3 кв.м и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на помещения общего пользования 1, 2, 3 этажей спорного здания в размере рыночной стоимости объекта (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Рентал" (далее - ООО "Рентал") и Общество с ограниченной ответственностью "Галант" (далее - ООО "Галант").

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2011 в иске отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, АКБ "СОЮЗ" (ОАО) обратился в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 отменить, исключить из мотивировочной части решения Арбитражного суда Воронежской области от 23.08.2011 следующие абзацы: "Из буквального толкования условий инвестиционного договора от 16.04.2007, заключенного между ответчиками, следует, что по правовой природе он является договором долевого участия в строительстве объекта недвижимости.

Такой вывод позволяют суду сделать анализ договора, содержащего все существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные статьей 4 указанного Федерального закона: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (пункт 1.1, приложение N 1); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 4.1); цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, приложение N 2); гарантийный срок на объект долевого строительства (пункт 3.1.3).

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ).

Между тем, ответчики не представили доказательств государственной регистрации инвестиционного договора от 16.04.2007, что является основанием считать его не заключенным.

Выводы суда подтверждаются судебной практикой (постановления ФАС Центрального округа от 27.11.2009 по делу N А14-16541/2008/554/12, от 8.12.2010 по делу N А14-572/2010/9/1, определение ВАС РФ от 13.04.2011 N ВАС-3680/11)".

Представители сторон, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения сведений о времени и месте судебного разбирательства на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено арбитражным судом, между ООО "ЭЛЕКСКОР" (инвестор) и ООО "Альфа-Строй" (застройщик) заключен инвестиционный договор от 16.04.2007, предметом которого является совместное участие сторон в строительстве многофункционального комплекса - нежилого здания в 9 уровнях (подземный паркинг, цокольный этаж и 7 этажей), строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 36:34:06 05 043:005, расположенном по адресу: г. Воронеж, проспект Революции, 1в.

Согласно указанному договору ООО "ЭЛЕКСКОР" обязалось передать денежные средства (финансирование) на возведение объекта, а ООО "Альфа-Строй" обязалось организовать и обеспечить строительство объекта и передать инвестору в собственность нежилые помещения первого этажа общей проектной площадью 1464,19 кв.м и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на помещения общего пользования 1, 2, 3 этажей, в том числе лестничную клетку в осях А-Б; 7-8; лестничную клетку в осях Д-Е; 1-2; эскалатор в осях А/2-В-1; лифт в шахтах лифта в осях Д-Е; 8-9.

В соответствии с п. 2.4 инвестиционного договора, приложению N 2 сумма, подлежащая уплате ООО "ЭЛЕКСКОР" на счет ООО "Альфа-Строй", составляет 61495980 руб.

Застройщик обязался завершить строительство объекта до 31.08.2007 и передать инвестору помещения по акту приема-передачи в течение 30 дней после получения разрешения на ввод.

25.06.2007 между АКБ "СОЮЗ" (ОАО) (кредитор) и ООО "ЭЛЕКСКОР" (заемщик) заключен кредитный договор N 212/2007-РКЛ, согласно которому банк открыл заемщику кредитную линию с лимитом выдачи в размере 85635000 руб., сроком возврата 24.06.2009. Целью предоставления первых траншей в размере 46956784 руб. является оплата по инвестиционному договору от 16.04.2007, остальные транши в общей сумме 38678216 руб. предоставлены для приобретения оборудования и проведения строительно-монтажных работ.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком (залогодержатель) и ООО "ЭЛЕКСКОР" (залогодатель) заключен договор залога N 212/2007-ЗПТ от 25.06.2007, по условиям которого в залог переданы имущественные права (требования) на получение в собственность от ООО "Альфа-Строй" в соответствии с инвестиционным договором от 16.04.2007 помещений первого этажа общей проектной площадью 1464,19 кв.м и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на помещения общего пользования. Залоговая стоимость предмета залога согласована сторонами в размере 43047186 руб.

В силу пункта 3.1.2 договора залога залогодатель обязан не расторгать инвестиционный договор до истечения срока его действия и не совершать других действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости.

04.08.2008 инвестиционный договор от 16.04.2007 расторгнут по соглашению сторон. ООО "Альфа-Строй" возвращены ООО "ЭЛЕКСКОР" денежные средства в сумме 61495980 руб. и уплачена неустойка за нарушение сроков передачи объекта инвестору в размере 8500000 руб.

01.10.2008 ООО "Альфа-Строй" заключило в отношении спорных помещений инвестиционный договор с ООО "Галант".

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 15.08.2008 по делу N А40-48611/08-101-107Б в отношении ООО "ЭЛЕКСКОР" введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 31.12.2008 г. по делу N А40-48611/08-101-107Б требования АКБ "СОЮЗ" (ОАО) включены в реестр требований кредиторов ООО "ЭЛЕКСКОР" по кредитному договору N 212/2007-РКЛ от 25.06.2007 в размере 2033212 руб. 62 коп. в третью очередь, как обеспеченные залогом на основании договора N 212/2007-ЗПТ о залоге имущественных прав (требований) от 25.06.2007 г. и договора ипотеки N 212/2007-ЗНЗ от 24.05.2008.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 29.07.2009 по делу N А40-48611/08-101-107Б требования АКБ "СОЮЗ" (ОАО) включены в реестр требований кредиторов ООО "ЭЛЕКСКОР" по кредитному договору N 212/2007-РКЛ от 25.06.2007 в размере 99336719 руб. 90 коп. в третью очередь, как обеспеченные залогом.

Ссылаясь на несоответствие соглашения о расторжении инвестиционного договора от 16.04.2007 пункту 3 статьи 56 Закона РФ "О залоге", АКБ "СОЮЗ" (ОАО) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение об отказе в иске, арбитражный суд исходил из того, что на дату заключения договора залога и на дату расторжения инвестиционного договора право залога у истца не возникло. Кроме того, арбитражный суд, указав на то, что договор от 16.04.2007 по своей правовой природе является договором о долевом участии в строительстве объекта недвижимости, пришел к выводу о его незаключенности, так как не представлены доказательства его регистрации.

Как следует из доводов кассационной жалобы, заявитель не оспаривая выводы суда, послужившие основанием для отказа в иске, просит исключить из мотивировочной части решения выводы относительно правовой природы договора от 16.04.2007, который, по мнению заявителя, является не договором долевого участия в строительстве объекта недвижимости, как указал арбитражный суд, а договором купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана в будущем.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В связи с этим, предметом проверки арбитражного кассационного суда является только оспариваемые заявителем выводы судов первой и апелляционной инстанций о правовой природе инвестиционного договора.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 27 Закона о долевом участии в строительстве данный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Указанный закон вступил в силу с 01.04.2005.

Как следует из материалов дела, разрешение на строительство многофункционального комплекса получено истцом 25.07.2006, то есть в период действия вышеуказанного Закона.

Пункт 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве выводит из-под действия указанного Закона отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Критерием разграничения сферы применения законов является цель вложения денежных средств и приобретаемый по результатам объект. Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение в строящемся объекте, по результатам инвестиционной деятельности инвестор должен получить право на объект в целом для получения прибыли или другого полезного эффекта.

Дав надлежащую оценку условиям договора от 16.04.2007 по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также установив, что после выполнения всех обязательств по договору инвестор приобретает право на получение в собственность помещений первого этажа общей проектной площадью 1 464,19 кв.м и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на помещения общего пользования 1, 2, 3 этажей, в том числе лестничную клетку в осях А-Б; 7-8; лестничную клетку в осях Д-Е; 1-2; эскалатор в осях А/2-В-1; лифт в шахтах лифта в осях Д-Е; 8-9, а не объекта в целом, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный договор по своей правовой природе отвечает требованиям договора о долевом участии в строительстве объекта недвижимости.

Ссылка заявителя кассационной жалобы в обоснование своего довода на то, что спорный договор является договором купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, на положения п.п. 1, 4, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" подлежит отклонению, поскольку она сделана без учета разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 11 данного постановления. Согласно данному разъяснению положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

С учетом изложенных обстоятельств, арбитражный кассационный суд считает, что решение и постановление в обжалуемой части приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, и оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской обл. от 23 августа 2011 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2011 г. по делу N А14-3705/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

Чистова И.В.

Судьи

Сладкопевцева Н.Г. Шильненкова М.В.