Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 марта 2012 г. N Ф10-784/12 по делу N А54-4481/2010

Резолютивная часть постановления изготовлена 22.03.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.03.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судей: при участии в заседании:	Толкачевой И.Ю. Егоровой С.Г. Сорокиной И.В.
от истца:	не явился, извещен надлежаще;
от ответчика:	не явился, извещен надлежаще;
от третьего лица:	не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.05.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 по делу N А54-4481/2010,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Роскомплектстрой" (далее - ООО "Роскомплектстрой"), ОГРН 1026201263538, г. Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к Администрации города Рязани, ОГРН 1026201270260, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н1, лит.Б, общей площадью 83,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 30б, и заключении договора на следующих условиях (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ):

- цена продажи имущества по договору составляет 873 384 руб. с учетом НДС и соответствует рыночной стоимости имущества в размере 1 549 000 руб. с учетом НДС, определенной в соответствии с заключением эксперта N 963 о комплексной строительно-технической и оценочной экспертизе объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 30-б, выполненным ООО "Независимый центр оценки и экспертиз", уменьшенной на сумму неотделимых улучшений, произведенных ООО "Роскомплектстрой", в том числе: сумма без учета НДС - 740 155 руб. 93 коп., сумма НДС - 133 228 руб. 07 коп.;

- оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 20 559 руб. 51 коп. (последний платеж - 20 560 руб. 13 коп.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных ресурсов и имущественных отношений города Рязани, ОГРН 1026200872620.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 06.05.2011 (судья Гришина О.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 (судьи Токарева М.В., Каструба М.В., Сентюрина И.Г.) указанное решение изменено, условия договора изложены в следующей редакции:

"Пункт 2.1 цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 932 428 руб. 19 коп.

Пункты 2.1.1 и 2.1.2 исключить.

Пункт 2.4 оплата основного долга осуществляется покупателем ежемесячно равными долями по 25 900 руб. 78 коп. (последний платеж - 25 900 руб. 89 коп.) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

В остальной части решение от 06.05.2011 оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 06.05.2011 и постановление апелляционной инстанции от 30.11.2011 отменить, в удовлетворении иска отказать. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает необходимым оставить в силе постановление апелляционной инстанции от 30.11.2011 в связи с нижеизложенным.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 23.01.2003 между управлением муниципальным имуществом Администрации г. Рязани (арендодатель) и ООО "Роскомплектстрой" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 204003 (т.1 л.д.102-103), по условиям которого арендатору передано во временное пользование вышеуказанное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 30б, сроком с 23.01.2003 по 21.01.2004.

Письмом N 01-071/0559 от 05.03.2003 Администрация г. Рязани уведомила ООО "Роскомплектстрой" о том, что не возражает против проведения капитального ремонта помещения, расположенного по адресу: ул. Новоселов, д. 30б, без изменения его несущих конструкций при условии согласования проектно-сметной документации (т.1 л.д.109).

Как установлено судами, из имеющихся в материалах дела смет на капитальный ремонт, товарных накладных, счетов-фактур, актов выполненных работ, расходных кассовых ордеров (т.2 л.д.105-150, т.3 л.д.1-10, 27-31) следует, что ООО "Роскомплектсрой" произвело капитальный ремонт арендуемого помещения.

01.08.2004 между управлением муниципальным имуществом Администрации г. Рязани (арендодатель) и ООО "Роскомплектстрой" (арендатор) был заключен новый договор аренды недвижимого имущества N 1874004 (т.1 л.д. 38-43) в отношении того же помещения площадью 83,5 кв.м, сроком действия с 01.08.2004 по 31.07.2009. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.10.2004, о чем свидетельствует соответствующая отметка на последнем листе договора.

21.05.2010 Рязанской городской Думы принято решение N 193-1 "Об условиях приватизации нежилого помещения Н1, лит. Б, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 30-б", которым определен способ приватизации указанного помещения путем выкупа ООО "Роскомплектстрой" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по цене 1 631 000 руб., в том числе НДС 248 796 руб. 61 коп (т.1 л.д.26).

Согласно п. 1.3 названного решения цена продажи определена на основании отчета об определении рыночной стоимости N 1065/2010 от 14.04.2010, выполненного ООО "Центр оценки и экспертизы собственности".

Письмом N 01-69/753 от 28.05.2010 управление муниципальным имуществом Администрации г. Рязани уведомило ООО "Роскомплектстрой" о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества и предложило при наличии согласия на использование такого права подписать договор купли-продажи муниципального имущества в течение 30 дней с момента получение его проекта (т.1 л.д.27 -33).

29.06.2010 Администрацией г. Рязани от ООО "Роскомплектстрой" был получен протокол разногласий, датированный 28.06.2010 (т.1 л.д. 34-36), в котором арендатор выразил свое несогласие с предложенной выкупной ценой арендуемого помещения, предложив установить указанную цену в сумме 1 117 283 руб. 38 коп., с учетом НДС, исключив из нее стоимость произведенных неотделимых улучшений. В связи с этим арендатор также предлагал внести изменения в п. 2.4 договора, установив порядок оплаты равными частями исходя из 26 301 руб. в месяц вместо указанных в проекте договора 38 294 руб. 54 коп.

Письмом N 06-13/1556 от 29.07.2010 Администрация г. Рязани уведомила ООО "Роскомплектстрой" об отказе подписывать договор купли-продажи с протоколом разногласий, повторно предложив подписать договор в ранее предложенной редакции (т.1 л. д.37).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и полагая, что между сторонами возник преддоговорной спор по поводу определения выкупной стоимости арендуемого помещения, ООО "Роскомплектстрой" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судами и не оспаривается ответчиком, ООО "Роскомплектстрой" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В этой связи Администрация г. Рязани как собственник помещения, арендуемого ООО "Роскомплектстрой", признано лицом, в силу закона обязанным заключить с обществом договор купли-продажи данного имущества.

Исходя из положений ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случае, если при заключении договора, заключение которого является обязательным в силу закона, возникли разногласия, не разрешенные по соглашению сторон, такие разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда и в этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор по поводу определения выкупной стоимости отчуждаемого имущества.

В проекте договора купли-продажи ответчик указал выкупную цену имущества в размере 1 631 000 руб. с учетом НДС или 1 382 203 руб.39 коп. без учета НДС, определенную на основании отчета N 1065/2010 от 14.04.2010, выполненного ООО "Центр оценки и экспертизы собственности".

Истец же считал необходимым зачесть в выкупную цену стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО "Роскомплектстрой" в спорном помещении, исходя при этом из цены продажи имущества в сумме 1 117 283 руб. 38 коп. с учетом НДС.

Обязанность продавца зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость его неотделимых улучшений в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, предусмотрена п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суды пришли к выводу о том, что проведение капитального ремонта помещения согласовано с арендодателем, о чем свидетельствует, в том числе, письмо N 01-071/0559 от 05.03.2003, в котором Администрация г. Рязани дала истцу согласие на проведение работ по капитальному ремонту арендуемого помещения без изменения его несущих конструкций при условии согласования проектно-сметной документации. Судами установлено, что сметы согласованы с собственником и балансодержателем помещения.

Ответчиком в качестве затрат на ремонт помещения зачтено истцу 91 443 руб. 90 коп.

Для определения стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, и подлежащих зачету в счет выкупной стоимости арендуемого помещения, судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза и оценочная экспертиза.

Согласно заключениям N 963 и 963/1, составленным экспертами ООО "Независимый центр оценки и экспертиз", рыночная стоимость нежилого помещения Н1, лит. Б, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 30б, по состоянию на дату проведения экспертизы 18.01.2011 составляет 1 549 000 руб. (т.3 л.д.44-114, лист заключения - 43). Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом в результате капитального ремонта арендуемого помещения, составляет 767 060 руб. (т.4 л.д.2-120, лист заключения - 95).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что стороны в соответствии с ч. 2 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ пришли к соглашению о зачете в выкупную стоимость затрат истца на капитальный ремонт помещения в сумме 91 443 руб. 90 коп., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что цена продажи арендуемого имущества составляет 873 383 руб. 90 коп. (1 549 000 - (767 060 руб. - 91 443,90 руб.), в том числе НДС - 133 228 руб. 05 коп.

Кроме того, суд области на основании положений п. 1, п. 2 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ счел возможным изложить п. 2.4 спорного договора купли-продажи в редакции истца, установив, что оплата основного долга в сумме 873 383 руб. 90 коп. осуществляется покупателем равными долями по 20 559 руб. 88 коп. (последний платеж 20 560 руб. 05 коп.) ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении каждого месяца с даты заключения настоящего договора.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда, исходил из того, что при определении выкупной стоимости спорного помещения необходимо принимать во внимание рыночную стоимость отчуждаемого имущества по состоянию на 28.05.2010, то есть на дату направления Администрацией г. Рязани в адрес ООО "Роскомплектстрой" проекта договора купли-продажи спорного имущества.

В этой связи судом апелляционной инстанции с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 28.05.2010 и стоимости неотделимых улучшений этого имущества была назначена повторная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой поручено "ПКЦ "Истина" и ООО "Центр исследований строительных конструкций и материалов".

Согласно заключению эксперта ООО "ПКЦ "Истина" N 08/А от 26.09.20011 рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 28.05.2010 с учетом НДС составляет 1 716 649 руб., без учета НДС - 1 454 787 руб. 29 коп. (т.6 л.д.3-28).

В заключении эксперта ООО "Центр исследований строительных конструкций и материалов" N 17-11-СЭ от 10.10.2011 (т.6 л.д.50-63) указано, что к неотделимым улучшениям арендованного имущества можно отнести результаты всех выполненных арендатором работ по капитальному ремонту помещения в соответствии с представленными сметами, за исключением работ по погрузке и перевозке грунта (мусора). Общая стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений при проведении капитального ремонта спорного помещения составляет 613 803 руб.

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ заключения экспертов N 08/А от 26.09.20011 и N 17-11-СЭ от 10.10.2011 в совокупности с другими доказательствами по делу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на дату направления истцу проекта договора купли-продажи составляла 1 454 787 руб. 29 коп. (без учета НДС), а стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений - 522 359 руб. 10 коп. (613 803 руб. - 91 443 руб. 90 коп., зачтенных ранее ответчиком истцу в счет арендной платы), в связи с чем выкупная стоимость помещения составляет 932 428 руб. 19 коп.

В этой связи, учитывая избранный истцом порядок расчетов по договору, суд апелляционной инстанции изложил п. 2.4 договора купли-продажи в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется покупателем ежемесячно равными долями по 25 900 руб. 78 коп. (последний платеж - 25 900 руб. 89 коп.) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из определенной экспертом рыночной стоимости помещения по состоянию на 28.05.2010 без учета НДС, поскольку в силу положений п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ при реализации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями, учреждениями и составляющего муниципальную казну, налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, а, следовательно, у ООО "Роскомплектстрой" отсутствует обязанность по перечислению суммы НДС продавцу имущества - Администрации г. Рязани, а имеется обязанность самостоятельно исчислить расчетным методом и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанций правомерно исключил п. 2.1.1 и п. 2.1.2 из содержания договора купли-продажи.

Нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении постановления и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 по делу N А54-4481/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

И.Ю. Толкачева

Судьи

С.Г. Егорова И.В. Сорокина