Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 апреля 2012 г. N Ф10-684/12 по делу N А14-2365/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03.04.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.04.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Степиной Л.В.
судей:	Ключниковой Н.В.
	Шелудяева В.Н.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Агро" (ОГРН 1093668006761, г. Воронеж, ул. Платонова,5) от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 104360019, 394030, г. Воронеж, ул. Донбасская, 2) от 3-их лиц: общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Феникс" (ОГРН 1073619000245, Воронежская область, Репьевский район, с. Истобное, ул. Репьевская, 4) открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, г. Воронеж, ул. 9 Января, 28)	- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, - Майгуровой Ю.Ю. - представителя (доверенность от 26.12.2011 N 80-д), - Незнамовой И.Ю. - представителя (доверенность от 25.12.2011 б/н), - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Забелиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.07.2011 (судья Федосеева И.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 (судьи Сергуткина В.А., Миронцева Н.Д., Протасов А.И.) по делу N А14-2365/-2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Феникс-Агро" (далее по тексту - Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра, Управление), выразившегося в отказе 02.03.2011 произвести государственную регистрацию перехода права и права собственности общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Агро" на объект недвижимости - незавершенный строительством объект Литер А, площадью застройки 579,2 кв.м, процент готовности - 46, кадастровый (условный) номер 36-36-27/010/2006-097, расположенный по адресу: Воронежская область, Репьевский район, с. Истобное, ул. Первомайская, д. 63, и с требованием обязать Управление произвести государственную регистрацию перехода права и права собственности Общества на указанный объект недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено открытое акционерное общество "Сбербанк России".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.07.2011 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит указанные решение и постановление по настоящему делу отменить, так как судами обеих инстанций неправильно применены нормы материального права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, указанные в жалобе, заслушав в судебном заседании объяснения представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Судом установлено, что между ОАО "Сбербанк России" и ООО "Агрофирма "Феникс" 24.04.2008 заключены договоры об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) от 09.10.2007 N 3707356 и N 3708087. В этот же день в обеспечение обязательств по указанным договорам стороны заключили договор ипотеки N3708087/И-1 и договоры залога N 3708087/З-4, N 3708087/З-5 и договор залога от 07.10.2008 N 3707356/З-3.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.08.2009 по делу N А14-38/2009/107/32 обращено взыскание в пользу ОАО "Сбербанк" на находящееся в залоге по вышеупомянутому договору ипотеки имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Агрофирма "Феникс", а именно:

- незавершенный строительством объект Литер А, площадью застройки 579,2 кв.м процент готовности 46%, кадастровый (условный) номер 36-36-27/010/2006-097, расположенный по адресу: Воронежская область, Репьевский район, с. Истобное, ул. Первомайская, д. 63;

- земельный участок, площадью 3 600 кв.м, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для общественно-деловых целей, кадастровый (условный) номер 36:26:12 00 005:0026, расположенный по адресу: Воронежская область, Репьевский район, с. Истобное, ул. Первомайская, д. 63.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 04.03.2010 по делу N А14-12190/2009/44/7б ООО "Агрофирма "Феникс" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении общества открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден Коробкин И.Н.

Залоговым кредитором 30.06.2010 было утверждено Положение о проведении открытых торгов по продаже имущества должника (залогодержатель - Сбербанк России ОАО).

В печатном органе 07.08.2010 было опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже имущества должника.

По результатам состоявшихся торгов с ООО "Феникс-Агро" 17.09.2010 заключены соответствующие договоры купли-продажи имущества должника, в том числе, договор купли-продажи недвижимого имущества N 01.

По акту приема-передачи от 13.10.2010 указанное в договоре имущество: незавершенный строительством объект Литер А, площадью застройки 579,2 кв.м процент готовности 46%, кадастровый (условный) номер 36-36-27/010/2006-097, расположенный по адресу: Воронежская область, Репьевский район, с. Истобное, ул. Первомайская, д. 63, был передан покупателю.

ООО "Феникс-Агро" исполнило свои обязательства по оплате имущества.

28.12.2010 ООО "Агрофирма "Феникс" и ООО "Феникс-Агро" обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.

Управление сообщением от 02.03.2010 N 27/012/2010-562 отказало в государственной регистрации заявленных прав, сославшись на абзац 7 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закона N 122-ФЗ), указав, что в договоре купли-продажи от 17.09.2010 N 01, представленном в качестве основания для государственной регистрации прав, не содержится сведений об ипотеке.

Общество, полагая, что данный отказ в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не соответствует закону и нарушает его права, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд удовлетворил заявленные требования, поскольку пришел к выводу о прекращении ипотеки в силу закона. Кассационная инстанция считает данный вывод суда правомерным в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу абзаца шестого пункта 1 статьи 20 названного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Из материалов дела следует, что регистрационной службой отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в связи с неуказанием в договоре купли-продажи от 17.09.2010, заключенного по результатам проведения торгов в рамках процедуры банкротства, на наличие ипотеки.

Пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, поскольку Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят по отношению к положениям Закона N 122-ФЗ и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

Поскольку состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, то залог этого имущества прекратился, соответственно, обременения, которые в силу закона вытекают из залога, также прекратились и к ООО "Феникс-Агро" перейти не могли, в связи с чем, указание на них в договоре купли-продажи не требуется, а потому основания, предусмотренные абзацем 7 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.

При таких обстоятельствах выводы судов двух инстанций о несоответствии действующему законодательству отказа Управления в государственной регистрации перехода права собственности к Обществу на заявленный к регистрации объект недвижимости сделаны при правильном применении норм материального права, основаны на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора, соответствуют имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически повторяют доводы Управления, явившиеся обоснованием его позиции, они исследовались судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора и оснований для переоценки установленных судом обстоятельств в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у кассационной коллегии не имеется.

Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты отвечают нормам материального права, содержащиеся в них выводы - фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.07.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 по делу N А14-2365/-2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

Н.В. Ключникова В.Н. Шелудяев