Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 апреля 2012 г. N Ф10-1253/12 по делу N А54-1998/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27.04.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 27.04.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Степиной Л.В.
Судей:	Панченко С.Ю. Шелудяева В.Н.
При участии в заседании:
от индивидуального предпринимателя Бобровой Жанны Владимировны (390005, г. Рязань, Кремлевский вал, д. 8, кв. 1, ОГРНИП 304623420400055)	не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,
от Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани (390000, г. Рязань, ул. Ленина, д. 35, ОГРН 1026200872620)	Новинской Н.В. - представителя (дов. от 11.01.2012 N 01-42/2 пост.),
от третьих лиц: индивидуального предпринимателя Боброва Руслана Владимировича (390005, г. Рязань, ул. Гагарина, д. 11, кв. 8)	не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,
общества с ограниченной ответственностью "Ресторан 1 мая" (390013, г. Рязань, Первомайский пр-т, д. 56)	не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев кассационные жалобы Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани и общества с ограниченной ответственностью "Ресторан 1 мая" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2012 (судьи Игнашина Г.Д., Тучкова О.Г., Стаханова В.Н.) по делу N А54-1998/2011,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Боброва Жанна Владимировна (далее - Предприниматель) обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - Управление), оформленного письмом от 22.09.2011 N 01-75/2267, в реализации преимущественного права Предпринимателя на приобретение арендуемого по договору от 28.09.2004 N 2072004 имущества (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Бобров Руслан Владимирович и общество с ограниченной ответственностью "Ресторан 1 мая".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 09.11.2011 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2012 решение суда отменено. Признан незаконным отказ Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани в реализации преимущественного права ИП Бобровой Ж.В. на приобретение арендуемого по договору от 28.09.2004 N 2072004 имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56 площадью 16,7 кв.м, оформленного письмом от 22.09.2011 N 01-75/2267 как несоответствующий положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" и нарушающий права и законные интересы заявителя.

Суд обязал Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Бобровой Ж.В. путем совершения действий, обеспечивающих реализацию её преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, площадью 16,7 кв.м.

Суд взыскал с Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани в пользу заявителя 300 рублей судебных расходов.

В кассационных жалобах Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани и общество с ограниченной ответственностью "Ресторан 1 мая" просят постановление суда апелляционной инстанции отменить как принятое с нарушением норм материального права.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы, указанные в жалобах, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 28.09.2004 между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор N 2072004 аренды недвижимого имущества, предметом которого является передача в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, лит Г1, площадью 16,1 кв.м. Помещение передано по акту от 28.09.2004.

Согласно выписке от 04.07.2011, свидетельству от 08.12.2003 нежилое здание лит. Г, общей площадью 64,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, является муниципальной собственностью.

В соответствии с извлечением из технического паспорта по состоянию на 26.07.2011 строение лит. Г состоит из двух отдельных помещений: Г площадью 48,0 кв.м и Г1 площадью 16,1 кв.м.

Предпринимателем без согласования с арендодателем внесены изменения в планировку помещения и получены кадастровый и технический паспорта от 24.05.2010, согласно которым помещение площадью 48,0 кв.м значится как Н1, помещение, площадь которого изменена предпринимателем на 16,7 кв.м, значится как Н2, остальные пристроенные помещения - Н3, произведено изменение перепланировки, помещения являются смежными.

Соглашением от 10.08.2010, заключенным между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор), сторонами внесены изменения в пункты 1.1, 1.2.2 договора аренды в части уточнения площади арендованного помещения (площадь передаваемого в аренду помещения уточнена с 16,1 кв.м до 16,7 кв.м).

09.02.2011 Предприниматель обратилась в Управление с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Поскольку письмом от 22.09.2011 N 01-75/2267 Управление отказало заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, Предприниматель обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании отказа незаконным.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что за муниципальным образованием город Рязань на праве собственности зарегистрировано здание площадью 64,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 56. Помещение площадью 16,7 кв. м, о выкупе которого просит Предприниматель, как самостоятельный объект недвижимого имущества не сформировано, его кадастровый учет не проведен, согласие собственника на раздел принадлежащего ему единого помещения (здания) отсутствует.

При этом факт наличия кадастровых паспортов на испрашиваемое Предпринимателем нежилое помещение площадью 16,7 кв.м судом во внимание не принят, так как кадастровый учет спорного помещения как самостоятельного объекта недвижимости в установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" порядке по заявлению правообладателя не проводился, что в отсутствие его волеизъявления привело к нарушению прав владения, пользования и распоряжения собственником. По мнению суда первой инстанции, формирование и выделение отдельных объектов недвижимости по инициативе арендатора с целью их выкупа не предусмотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Отменяя решение суда и удовлетворяя требования Предпринимателя, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Основаниями для отказа субъекту малого и среднего предпринимательства в удовлетворении такого заявления являются: несоответствие заявителя установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям и (или) запрет на отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Как установлено судом и не оспаривается Управлением, Предприниматель относится к субъектам малого предпринимательства и отвечает критериям, установленным Федеральным законом N 159-ФЗ, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно статьям 1, 3, 9 Закона N 159-ФЗ, разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, субъект малого и среднего предпринимательства вправе в преимущественном порядке приватизировать арендуемое им имущество, находящееся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, если: оно является недвижимой вещью в соответствии со статьей 130 ГК РФ; в отношении его осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; права на такое имущество подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения.

Таким образом, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как установлено судом апелляционной инстанции, арендуемое Предпринимателем помещение индивидуализировано в технических паспортах с помощью литер, номеров и площадей помещений, графического описания их конфигурации и расположения в составе здания. На указанные помещения получены кадастровый и технический паспорта от 24.05.2010, согласно которым помещение площадью 48,0 кв.м значится как Н1, помещения площадью 16,7 кв.м значится как Н2, остальные пристроенные помещения - Н3.

При этом соглашением от 10.08.2010, заключенным между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор), сторонами внесены изменения в пункты 1.1, 1.2.2 договора аренды в части уточнения площади арендованного помещения (площадь передаваемого в аренду помещения уточнена с 16,1 кв.м до 16,7 кв.м) и в аренду передается помещение Н2, что свидетельствует о том, что ответчику было известно о получении заявителем кадастрового и технического паспортов от 24.05.2010, согласно которым изменена площадь помещения, арендуемого предпринимателем, - 16,7 кв.м и оно значится как Н2, и о проведенной перепланировке.

Наличие этих паспортов подтверждает то обстоятельство, что переданное в аренду помещение площадью 16,7 кв.м может быть сформировано как самостоятельный объект, и в отношении помещения осуществлен государственный кадастровый учет.

Подписав указанное соглашение, ответчик фактически выразил свое согласие с проведенной перепланировкой арендуемого помещения.

Доказательств наличия иных оснований для отказа Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 56, площадью 16,7 кв.м, материалы дела не содержат.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арендуемое Предпринимателем имущество соответствует приведенным условиям его приватизации, вследствие чего отказ заявителю в реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения не соответствует действующему законодательству (ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ) и нарушает права и законные интересы заявителя (препятствует осуществить выкуп спорного помещения для использования в предпринимательской деятельности).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2012 по делу N А54-1998/2011 оставить без изменения, а кассационные жалобы Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г.Рязани и общества с ограниченной ответственностью "Ресторан 1 мая" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

С.Ю. Панченко В.Н. Шелудяев