Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 мая 2012 г. N Ф10-1513/12 по делу N А54-1805/2011

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2012 г.

Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего

А.Н. Маненкова

Судей:

О.В. Киселевой

М.М. Нарусова

При участии в заседании:

Истец:

Индивидуальный предприниматель

Лавров Алексей Владимирович

никто не явился (о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом)

Ответчик:

Администрация города Рязани

Судья Федерального арбитражного суда Центрального округа А.Н. Маненков рассмотрев кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.12.2011 по делу А 54-1805/2011 (судья Грошев И.П.)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Лавров Алексей Владимирович обратился в Арбитражный суд Рязанской области к Администрации города Рязани с исковым заявлением о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение Н4 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 88,8 кв.м., этаж 1, расположенном по адресу: город Рязань, ул. Кольцова, д. 2, реестровый номер 180245.

В процессе рассмотрения дела в первой инстанции истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте просил суд урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем Лавровым Алексеем Владимировичем и администрацией города Рязани, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение Н4 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 88,8 кв.м, этаж 1, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Кольцова, д., 2, реестровый номер 180245, исключив из договора купли-продажи муниципального имущества п.п. 2.1.1., 2.1.2, 2.2. Просил суд изложить пункты 2.1., 2.3., 2.4. договора в следующей редакции:- п. 2.1 "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с экспертным заключением по делу N А54-1805/2011 с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем в период аренды отчуждаемого имущества в размере 885 602 (Восемьсот восемьдесят пять тысяч шестьсот шестьдесят два) рубля и составляет 2 417 798 (Два миллиона четыреста семнадцать тысяч семьсот девяносто восемь) рублей",- п. 2.3 "Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п. 2.1. договора (в дальнейшем - Основной долг) в течение трех лет с момента подписания сторонами настоящего договора".- п. 2.4 "Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 67 161 (Шестьдесят семь тысяч сто шестьдесят один) рубль 05 копеек (последний платеж - 67 161 (Шестьдесят семь тысяч сто шестьдесят один) рубль 25 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Ответчик против удовлетворения иска возражает, указывает, что истцом утрачено преимущественное право на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью.

Решением первой инстанции заявленные требования удовлетворены (т.2, л.д.107-116, 120-121).

Не соглашаясь с принятым решением, Администрации города Рязани направила кассационную жалобу на вышеуказанный судебный акт, просит отменить решение суда отказать в иске. В качестве оснований для отмены истец ссылается на то, что истец- Лавров Алексей Владимирович утратил преимущественное право на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, стоимость неотделимых улучшений и сами работы в заключении эксперта не указаны.

Индивидуальный предприниматель Лавров Алексей Владимирович просит решение оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Из материалов дела судом сдедует.16.02.2005 управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Лавровым Алексеем Владимировичем (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 0411205, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н4 в многоквартирном доме, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 88,8 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: город Рязань, ул. Кольцова, д. 2, реестровый номер 180245, на основании решения УМИ N 01-010/0057 от 14.02.2005 для размещения магазина продовольственных товаров. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 93,2 кв.м., в том числе: основная 88,8 кв.м., вспомогательная - 4,4 кв.м. (пункт 1.2.2. договора) (том 1 л.д.13-16). Решением Рязанской городской Думы от 23.12.2010 N 811-I установлены условия приватизации принадлежащего Муниципальному образованию - город Рязань нежилого помещения Н4 в многоквартирном доме, лит.А, расположенного по адресу: город Рязань, ул. Кольцова, д. 2, реестровый номер 180245. Способ приватизации - выкуп индивидуальным предпринимателем Лавровым Алексеем Владимировичем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т.1, л.д. 43). Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Индивидуальный предприниматель Лавров Алексей Владимирович является арендатором вышеуказанного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ. Данное обстоятельство не оспаривается участвующими в деле лицами и в соответствии с частью 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является доказанным.

Статья 4 Федерального закона N 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества. В период аренды индивидуальный предприниматель Лавров Алексей Владимирович произвел капитальный ремонт арендуемого помещения, сантехмонтажные и электромонтажные работы, что подтверждается представленными в дело документами и договором N 112/2005 от 27.11.2005 (том 1 л.д. 17-40). Указанные работы были проведены истцом с согласия ответчика, что подтверждается письмом из Управления муниципального имущества Администрации города Рязани от 03.11.2005 N 01-081/2042 и письмом из Управления жилищно-коммунального хозяйства и транспорта Администрации города Рязани от 24.11.2005 N 12-13-1/1687, представленными в материалы дела (том 1 л.д. 41-42).

Управление муниципальным имуществом Администрации города Рязани направило письмо исх. N 01-69/1840 от 28.12.2010 в адрес истца, в котором содержалось предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, арендуемого индивидуальным предпринимателем Лавровым А.В. нежилого помещения Н4 в многоквартирном доме, лит.А, расположенного по адресу: город Рязань, ул. Кольцова, д. 2, реестровый номер 180245 с приложенным проектом договора и копией Решения Рязанской городской Думы от 23.12.2010 N 811-I. Однако при заключении договора у сторон возникли разногласия относительно стоимости реализуемого помещения.

Согласно подпункту 1.2. п. 1 Решения N 821-I цена продажи - 3829550 (три миллиона восемьсот двадцать девять тысяч пятьсот пятьдесят) рублей, в том числе НДС - 584168 (пятьсот восемьдесят четыре тысячи сто шестьдесят восемь)рублей 64 копейки, без учета НДС - 3245381 (три миллиона двести сорок пять тысяч триста восемьдесят один) рубль 36 копеек. Данная цена продажи имущества определена ответчиком на основании отчета об определении рыночной стоимости N 10-10/24 от 29.11.2010, выполненным ООО "Экспертно-оценочная компания "ТРИУМФ".

Не согласившись с предложенной Администрацией выкупной ценой недвижимого имущества, индивидуальный предприниматель Лавров А.В. 31 января 2011 года направил в Администрацию протокол разногласий с приложенными к нему документами, в котором предложил свою редакцию п. 2.1. договора купли-продажи муниципального имущества: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества с учетом капитального ремонта нежилого помещения и составляет 3211619 (три миллиона двести одиннадцать тысяч шестьсот девятнадцать рублей), в том числе НДС 489908 рублей".

Администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях.

Истец полагает, что установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества цена завышена, указывает, что ответчик не учитывает стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в период аренды отчуждаемого имущества, что создает препятствия для реализации индивидуальным предпринимателем Лавровым А.В., установленного действующим законодательством, преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Таким образом, стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества. Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду,что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (ч. 5 п. 1). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является од ним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Истец и ответчик, не согласившись с величиной оценочной стоимости указанной в отчетах об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н4 в многоквартирном доме, лит.А, расположенного по адресу: город Рязань, ул. Кольцова, д. 2, реестровый номер 180245, заявили ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы.

Учитывая, что сторонами не достигнуто соглашение о цене выкупаемого имущества, судом производство по делу было приостановлено определением от 01.08.2011 и назначена по делу судебная экспертиза.

Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "РОНЭКС" - Костеву Александру Сергеевичу. На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) "Какова рыночная стоимость нежилого помещения Н4 в многоквартирном доме, лит. А. назначение - нежилое, общей площадью 88,8 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Кольцова, д. 2, реестровый номер 180245, на 28 декабря 2010 года (дата направления оферты) с учетом НДС и без НДС?";

2) "Какие из выполненных индивидуальным предпринимателем Лавровым

Алексеем Владимировичем работ в нежилом помещении Н4 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 88,8 кв.м, этаж 1, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Кольцова, д. 2, реестровый номер 180245 являются неотделимыми улучшениями и какова их стоимость на 28 декабря 2010 года (дата направления оферты) с учетом НДС и без НДС?".

Из представленного в дело заключения эксперта N 389/11 от 29.09.2011 следует, что:

- рыночная стоимость нежилого помещения Н4 в многоквартирном доме,

лит.А, расположенного по адресу: город Рязань, ул. Кольцова, д. 2, реестровый номер 180245, на 28 декабря 2010 года (дата направления оферты) с учетом НДС составляет 3898000 (три миллиона восемьсот девяносто восемь тысяч) рублей и без

учета НДС составляет 3303400 (три миллиона триста три тысячи четыреста) рублей (т.2, л.д.12-59);

- общая стоимость выполненных индивидуальным предпринимателем Лавровым А.В. работ в нежилом помещении Н4 в многоквартирном доме, лит.А, расположенного по адресу: город Рязань, ул. Кольцова, д. 2, реестровый номер 180245, которые являются неотделимыми улучшениями, на 28 декабря 2010 года (дата направления оферты) с учетом НДС составляет 885602 (восемьсот восемьдесят пять тысяч шестьсот два) рубля и без учета НДС 750509 (семьсот пятьдесят тысяч пятьсот девять) рублей. В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что индивидуальный предприниматель

Лавров А.В. является арендатором нежилого помещения Н4 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 88,8 кв.м, этаж 1, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Кольцова, д. 2, реестровый номер 180245 и обладает правом на преимущественное приобретение указанного имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства". Проведенной в рамках дела судебной экспертизой установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения Н4 в многоквартирном доме, лит.А, расположенного по адресу: город Рязань, ул. Кольцова, д. 2, реестровый номер 180245, на 28 декабря 2010 года (дата направления оферты) с учетом НДС составляет 3898000 (три миллиона восемьсот девяносто восемь тысяч) рублей и без учета НДС составляет 3303400 (три миллиона триста три тысячи четыреста) рублей (т.2,л.д.12-59).При изложенных обстоятельствах суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилое помещение Н4 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 88,8 кв.м, этаж 1, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Кольцова, д. 2, реестровый номер 1802452.1, 2.3 и 2.4 договора в следующей редакции:

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, к числу которых относится и экспертное заключение.

Проанализировав заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Довод ответчика о том, что истец утратил право на рассмотрение возникших разногласий в суде, поскольку пропустил тридцатидневный срок, установленный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом рассмотрен и обоснованно отклонен, поскольку из представленного в дело письма администрации города Рязани от 08.04.2011 N 01-68/2831 усматривается, что ответчик предложил истцу заключить договор купли-продажи спорного помещения на иных условиях, то есть заявил об акцепте на иных условиях. Таким образом, последнее предложение о заключении договора сделано ответчиком 08.04.2011, в то время как истец обратился в суд 27.04.2011. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что истец не пропустил срок на передачу возникших при заключении договора разногласий на рассмотрение суда.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

В силу положения части 1 статьи 288 АПК Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемого судебного акта лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия проверяемого акта нормам материального и процессуального права, исходя из установленных статьей 286 названного Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы, фактически дублируют доводы, излагавшиеся ответчиком в первой инстанции и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судом, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.12.2011 по делу А 54-1805/2011 оставить без изменений, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Маненков

Судьи

О.В. Киселева М.М. Нарусов