Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 июля 2012 г. N Ф10-2251/12 по делу N А68-6553/2010

Резолютивная часть постановления изготовлена 11.07.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.07.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Солодовой Л.В.
судей:	Леоновой Л.В.
	Маненкова А.Н.
при участии в заседании:
от истца:	Королевой М.И. - представителя (дов. б/н от 02.07.2012) Джгаркава Л.Ш. - представителя (дов. б/н от 02.07.2012)
от ответчиков: ООО "Сибирь" от иных ответчиков:	Гришина Г.Г. - ген.директора (протокол N 3 от 20.12.2006) Подольского И.В. - представителя (дов. б/н от 20.06.2012) представители не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Сибирь", г. Климовск Московской области, на решение Арбитражного суда Тульской области от 24.08.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2012 по делу N А68-6553/2010,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Промвентиляция-Сервис", (ОГРН 1027100971017), г. Тула, обратилось в Арбитражный суд Тульской области суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Сибирь", г. Климовск Московской области (ОГРН 1025002692373), обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "СМУ "Промвентиляция", г. Тула (ОГРН 1037101125710), Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области и Управлению Росреестра по Тульской области, о признании недействительным соглашения от 20.05.2009 об уступке прав по договору N 3719 от 23.10.2003 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014, площадью 7 040 кв.м., расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, 111, и применении последствий его недействительности в виде аннулирования записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2009 N 71-71-01/017/2009-507 и N 71-01.30-23.20040106.02 о регистрации указанного соглашения и права аренды в пользу ООО "Сибирь" (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ требования).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 24.08.2011 (судья Елисеева Л.В.) иск удовлетворен частично. Суд признал недействительным соглашение от 20.05.2009 об уступке прав по договору аренды от 23.10.2003 N 3719 земельного участка с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014, площадью 7040 кв.м., расположенного по адресу: Тульская область, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2012 (судьи Юдина Л.А., Можеева Е.И., Рыжова Е.В.) данное решение суда области в части удовлетворения исковых требований ООО "Промвентиляция - Сервис" изменено. Суд признал недействительным соглашение от 25.05.2009 об уступке прав по договору N 3719 от 23.10.2003 аренды земельного участка в части передачи права аренды земельного участка площадью 1 089 кв.м. с кадастровым номером 71:30:080201:14:ЗУ2, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111, в границах между точками н1, 76, 79, 80, н2 и н1 согласно межевому плану, выполненному муниципальным унитарным предприятием "Тульский городской центр градостроительства и землеустройства", являющемуся неотъемлемой частью судебного акта. В остальной части решение Арбитражного суда Тульской области от 24.08.2011 оставлено без изменения.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального права и процессуального права, несоответствие выводов, содержащихся в судебных актах, обстоятельствам дела, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит принятые судебные акты отменить.

Представители ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, в суд округа не явились, за исключением ООО "Сибирь". Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ООО "Промвентиляция-Сервис" и ООО "Сибирь", суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области, в связи с нижеизложенным.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ООО "Промвентиляция-Сервис" и ООО "СМУ "Промвентиляция" заключен договор купли-продажи от 29.03.2010, в соответствии которым истец приобрел в собственность недвижимое имущество - сооружение: котельная, навес, труба, назначение: нежилое, общей площадью 143,7 кв.м, лит. К, к, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111.

28.04.2010 ООО "Промвентиляция-Сервис" зарегистрировало в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на данный объект недвижимости.

Котельная расположена на земельном участке с кадастровым номером 71:30:08 02 01:0014, общей площадью 7 040 кв.м. Данный участок является муниципальной собственностью. Кроме котельной, на этом земельном участке расположены также объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО "Сибирь", а именно: нежилое здание общей площадью 1 276,40 кв.м, лит. А, А1, а, и нежилое здание (мастерская) общей площадью 574,80 кв.м, лит. Л.

Ранее это имущество являлось собственностью ООО "СМУ "Промвентиляция", которое пользовалось названным земельным участком по договору аренды от 23.10.2003 N 3719 заключенному с Комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы на основании постановления главы города Тулы N 42 от 10.01.2003 и зарегистрированному учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.03.2001 за N 71-01.30-23.2004-0106.

15.01.2009 между ООО "СМУ "Промвентиляция" (должник) и ООО "Сибирь" (кредитор) был заключен договор отступного, по которому должник передал в собственность кредитора взамен исполнения денежных обязательств о возврате суммы задолженности отступное в виде принадлежащего ему на праве собственности нежилое здание общей площадью 1 276,40 кв.м, лит. А, А1, а, и нежилое здание (мастерской) общей площадью 574,80 кв.м, лит.Л. Кроме того, кредитору передано и право аренды земельного участка по договору N 3719 от 23.10.2003.

20.05.2009 между Департаментом имущественных и земельных отношений Тульской области (арендодатель), ООО "СМУ "Промвентиляция" (арендатор) и ООО "Сибирь" (новый арендатор) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3719 от 23.10.2003. Указанное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тульской области.

Считая, что соглашение от 20.05.2009 заключено ответчиками в нарушение требований ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и ссылаясь на то, что при наличии этого соглашения оформить права ООО "Промвентиляция-Сервис" на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, невозможно, истец обратился в суд с настоящим требованием.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что передача всех прав по договору аренды земельного участка от ООО "СМУ "Промвентиляция" к ООО "Сибирь" противоречит требованиям ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом суды исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

По смыслу ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Приняв во внимание письмо МУП "Центр ГиЗ г. Тулы" N 32/12 от 20.01.2012, согласно которому земельный участок является делимым, суд сослался на то, что ООО "Промвентиляция-Сервис" как собственник котельной расположенной на спорном участке, может совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Поскольку реализовать данное право истцу невозможно ввиду наличия оспариваемого соглашения от 20.05.2009, суд апелляционной инстанции верно указал на то, что передача прав по договору аренды спорного земельного участка от ООО "СМУ "Промвентиляция" к ООО "Сибирь", в части земельного участка, на котором расположен объект недвижимости истца, противоречит вышеуказанным требованиям закона.

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом изложенного, апелляционный суд признал недействительным соглашение от 25.05.2009 об уступке прав по договору N 3719 от 23.10.2003 аренды земельного участка в части передачи права аренды земельного участка площадью 1 089 кв.м. с кадастровым номером 71:30:080201:14:ЗУ2, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Скуратовская, д. 111, в границах между точками н1, 76, 79, 80, н2 и н1 согласно межевому плану, выполненному МУП "Тульский городской центр градостроительства и землеустройства", являющемуся неотъемлемой частью судебного акта

Кассационная коллегия приходит к выводу, что раздел спорного участка судами произведен без учета всех обстоятельств дела.

При этом судом не дана оценка доводам ответчика о том, что формирование земельных участков, выполненное МУП "Тульский городской центр градостроительства и землеустройства" не соответствует требованиям законодательства о безопасности зданий и сооружений, а площади участков в предложенном межевом плане не соответствуют долям расположенных на них строений.

Кроме того, произведенное межевание лишило ООО "Сибирь" единственного въезда на территорию предприятия.

Судом также не принято во внимание, что в рамках дела N А68-1211/2012, спорный земельный участок разделен иным образом и распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области от 15.11.2011 N 176 в собственность ООО "Сибирь" выделен земельный участок площадью 6 737 кв.м., тогда как в данном случае, участок под его строениями составляет 5 951 кв.м.

При таких обстоятельствах следует признать, что при разрешении настоящего спора суду следовало предложить сторонам провести экспертизу с целью уточнения всех возможных вариантов раздела спорного земельного участка, с учетом доводов каждой из сторон.

На основании изложенного, кассационная коллегия считает необходимым принятые по делу судебные решения отменить, а дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области. При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеуказанные недостатки, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон и обстоятельствам дела и с учетом добытых доказательств разрешить спор по существу.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 3, 288 ч. 1, 2 и ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 24.08.2011 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2012 г. по делу N А68-6553/2010 отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

Л.В. Леонова А.Н. Маненков