Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 августа 2012 г. N Ф10-2756/12 по делу N А08-6538/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 10.08.2012.

Постановление изготовлено в полном объёме 14.08.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе

Председательствующего:

Солодовой Л.В.

Судей:

Киселевой О.В.

Маненкова А.Н.

При участии в заседании:

От истца - ИП Осадчего С.А. Осадчего С.А.

От ответчика-ООО "Валуйкисахар" не явился, извещен надлежаще

От третьего лица - Администрация

Муниципального района "Волоконовский район" не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Осадчего Сергея Анатольевича Белгородская область, пос. Пятницкое на решение Арбитражного суда Белгородской области от 18.01.2012 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 г по делу N А08-6538/2011,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Осадчий Сергей Анатольевич обратился в Арбитражный суд Белгородской области к открытому акционерному обществу "НИКА" с иском (с учетом уточнения) о признании недействительным договора аренды N 418 от 18.04.2000, взыскании 286 493 руб. неосновательного обогащения и 75 453 руб. 70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального района "Волоконовский район" Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 18.01.2012 (судья Пономарева О.И.), оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 (судьи Мокроусова Л.М., Поротиков А.И., Федоров В.И.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Ссылаясь на несоответствие выводов, содержащихся в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, а также на нарушения норм материального и процессуального права, ИП Осадчий С.А. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить и исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании, истец поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Ответчик и третье лицо о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьего лица в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 09.04.1993 Волоконовский сахарный завод преобразован в АООТ "НИКА", которое 10.10.2002 преобразовано в ОАО "НИКА".

Распоряжением комитета по управлению государственным имуществом Белгородской области N 183-р от 09.04.1993 утверждены план приватизации Волоконовского сахарного завода и акт оценки имущества, в соответствии с которыми в собственность акционеров АООТ "НИКА" было передано имущество Волоконовского сахарного завода.

Согласно пункту 13 плана приватизации в перечень объектов подлежащих приватизации включена и стоимость незавершенного строительством 59-тиквартирного жилого дома, строительство которого начато в 1992 году.

Проектной документацией 59-квартирного жилого дома в п. Пятницкое Волоконовского района 1989 года предусматривалось наличие в нем магазина "Продукты". Объект построен на земельном участке, выделенном Волоконовскому сахарному заводу для строительства многоквартирных домов на основании решения Волоконовского районного совета народных депутатов от 22.10.1990 N 242.

В силу Временных методических указаний по оценке объектов приватизации, утвержденных Указам Президента Российской Федерации N 66 от 29.01.1992, факт передачи в собственность ответчика состоящих на балансе Волоконовского сахарного завода объектов в процессе приватизации отражен в акте оценки стоимости имущества, являющемся неотъемлемой частью плана приватизации предприятия.

Право собственности на указанное имущество возникло до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в соответствии со ст. 6 указанного Закона признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации.

23.04.1999 обществом было получено свидетельство серии 31 N 009174 о государственной регистрации права собственности на предприятие как имущественный комплекс. Данное свидетельство было выдано на основании плана приватизации Волоконовского сахарного завода, в который включен спорный объект.

18.04.2000 между ОАО "НИКА" (арендодатель) и ЧП Осадчим С.А. (арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды магазина "Продуктовый" ОАО "НИКА" N 418.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает арендатору в аренду магазин "Продуктовый", принадлежащий ОАО "НИКА", расположенный в поселке Пятницкое Волоконовского района Белгородской области, который представляет собой часть второго этажа двухуровневого изолированного здания, примыкающего к многоквартирному жилому дому, с центральным отоплением, электроснабжением, водоснабжением, телефонной связью через коммутатор завода, канализацией. Площадь помещения: общая - 130,52 кв.м., отапливаемая - 391,56 куб.м.

Пунктом 8.1 договора было предусмотрено, что договор вступает в силу с момента акта приема-передачи и действует в течение 1 года. 09.06.2000 сторонами во исполнение пункта 8.1 договора аренды подписан акт на предмет передачи оборудования магазина "Продукты" в аренду.

Дополнительными соглашениями от 18.04.2001, 18.04.2002, 19.04.2003, 12.05.2004, 03.06.2005, 10.08.2006, 10.08.2007 к договору от 18.04.2000 N 418 стороны ежегодно продлевали срок его действия вплоть до 10.08.2008 г.

Кроме того, в соответствии с дополнительными соглашениями от 10.08.2006 и от 10.08.2007 стороны вносили изменения и в пункт 5.1 договора аренды в части определения ежемесячного размера арендной платы до 10 500 руб. и до 21 000 руб. с учетом налогов.

Письмом N 4912 от 20.11.2009 глава администрации муниципального района "Волокновский район" Белгородской области обратился в ОАО "НИКА" с просьбой передать для муниципальных нужд района в муниципальную собственность объект недвижимости - магазин с подвалом (тренажерным залом и пекарней) с кадастровым номером 31:20:0804002:2:001024-00/003:1001/Б, пристроенный к жилому дому, расположенному по адресу: Белгородская область, Волоконовский район, п. Пятницкое, ул. Петрачкова, д. 43.

Ответным письмом N 198 от 27.01.2010 ОАО "НИКА" просило принять указанный объект недвижимости в муниципальную собственность Волоконовского района и меры по освобождению занимаемых помещений (ИП Осадчий и ИП Аванесян) либо по заключению договоров аренды между указанными лицами и муниципальным районом "Волоконовский район".

11.03.2010 Муниципальным советом муниципального района "Волоконовский район" Белгородской области принято решение N 189, в соответствии с которым решено принять в муниципальную собственность муниципального района объект недвижимости - магазин с подвалом (тренажерным залом и пекарней) с кадастровым номером 31:20:0804002:2:001024-00/003:1001/Б, расположенный по адресу: Белгородская область, Волоконовский район, п. Пятницкое, ул. Петрачкова, д. 43.

22.12.2010 ИП Осадчим С.А. в администрацию муниципального района "Волоконовский район" была подана заявка на участие в торгах в форме аукциона по продаже имущества - часть нежилого помещения площадью 131,9 кв. м. по адресу: п. Пятницкое, ул. Петрачкова, д. 43, стоимость которого была определена в сумме 477 561 руб. на основании отчета N 30 от 02.10.2010 о рыночной оценке части нежилого здания для оформления договора купли-продажи, составленного ГУП "Белоблтехинвентаризация" по заявке администрации муниципального района "Волоконовский район" Белгородской области.

В соответствии с итоговым протоколом заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже муниципального имущества на аукционе от 05.04.2011, победителем признан ИП Осадчий С.А., предложивший наибольшую сумму выкупа - 1 350 000 руб.

Право собственности на приобретенный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Росреестра по Белгородской области на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.04.2011, дополнительного соглашения N 1 от 01.11.2011 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.04.2011 и постановления главы администрации муниципального района "Волоконовский район" Белгородской области N 140-А от 07.04.2011.

Обращаясь с настоящим иском, ИП Осадчий С.А. указал, что договор аренды N 418 от 18.04.2000 является недействительным ввиду отсутствия у ОАО "НИКА" зарегистрированного права собственности на спорный объект и государственной регистрации договора. В связи с этим разница между фактически произведенной арендной платой в сумме 1 170 743 руб. и подлежащей оплате по договору в сумме 884 250 руб. (пункт 5.1 договора) за период с 09.06.2000 по 30.11.2011, равная 286 493 руб. является неосновательным обогащением ответчика. Ответчик также обязан в соответствии со статьей 395 ГК РФ оплатить предпринимателю 75 453,70 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. О нарушении прав и законных интересов ему стало известно только в феврале 2011 года, когда адвокат ему разъяснил, что он лишен был права приобрести объект аренды по рыночной цене за 477 561 руб., а не за 1 350 000 руб. Согласно отчету N 30 от 02.12.2010 рыночная стоимость объекта аренды определена в сумме 477 561 руб.

По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 2 статьи 609 ГК РФ закреплено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ и пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Срок аренды по договору N 418 от 18.04.2000 составляет год, следовательно, отсутствие государственной регистрации влечет признание его незаключенным.

Поскольку недействительным может быть признан только заключенный договор, незаключенный договор не порождает никаких правовых последствий, судебные инстанции правомерно пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования о признании договора N 418 от 18.04.2000 недействительным.

Довод истца о том, что ОАО "НИКА" не имело права заключать договор аренды правомерно признан несостоятельным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Кроме того, регистрация права на имущественный комплекс означает подтверждение прав на все объекты (движимое и недвижимое имущество), входящие в его состав. Оснований считать, что спорные помещения не вошли в состав имущественного комплекса, из материалов дела не усматривается.

Незаключенный договор не влечет возникновения прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон при его подписании. Вместе с тем незаключенность договора аренды при наличии доказательств пользования имуществом, не освобождает пользователя от внесения платы за такое пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 указанного Кодекса.

Неосновательное обогащение на стороне арендодателя по смыслу статьи 1102 ГК РФ могло иметь место в случае, если бы арендатор фактически не пользовался предоставленными ему помещениями, но при этом произвел арендодателю соответствующую оплату.

Истец не оспаривает, что фактически пользовался объектом аренды в период с 09.06.2000 по 31.12.2009, равно как и позже, после передачи объекта аренды в муниципальную собственность. При этом, пользование объектом аренды с момента его передачи в муниципальную собственность до проведения аукциона и заключения договора купли - продажи нежилого помещения осуществлялось без оплаты истцом арендной платы, что подтверждено им в ходе рассмотрения дела.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Не усматривается оснований считать, что вносимые истцом суммы превышали обычно взимаемую плату за подобное имущество. Тем более, что размер арендной платы являлся предметом неоднократно подписываемых ИП Осадчим С.А. без замечаний дополнительных соглашений.

Предложений о расторжении договора аренды либо об уменьшении цены его пользования истец обществу не направлял, равно как и на протяжении фактически 10 лет не заявлял об отказе от аренды спорного помещения.

Отчет ГУП Белгородской области "Белоблтехинвентаризация" N 30 от 02.12.2010 о рыночной стоимости объекта недвижимости - части нежилого помещения общей площадью 131,9 кв.м. в п. Пятницкое, ул. Петрачкова 43 Волоконовского района по состоянию на 02.12.2010 о том, что на 14.04.2010 сложилась цена сдачи торговых помещений в аренду с ремонтом 100-200 руб. за 1 кв.м. торговой площади в месяц не подтверждает наличия неосновательного обогащения.

Из условий договора N 418 от 18.04.2000, а также дополнительных соглашений от 10.08.2006 и от 10.08.2007 следует, что сторонами при определении ежемесячной арендной платы определялась стоимость 1 кв.м. объекта аренды соответственно в сумме 53,07 руб. (ежемесячно 7 000 руб. в месяц), 79,60 руб. (ежемесячно 10500 руб. в месяц), 159,21 руб. (ежемесячно 21000 руб. в месяц).

При названных условиях нет оснований считать, что стороны определяли завышенную или нерыночную цену пользования объектом аренды в спорный период.

Правомерно признаны необоснованными доводы истца о нарушении ответчиком его права на преимущественный выкуп предмета аренды по цене, не превышающей его рыночную стоимость в 477 561 руб., а также на о том, что для оплаты задолженности по арендной плате предприниматель был вынужден заключать договор займа, что негативно отразилось на его предпринимательской деятельности.

Пункт 3.11 договора аренды от 18.04.2000 N 418 действительно содержит указание на приоритетное право выкупа объекта аренды, но только в случае согласия на это арендодателя и соответствующего оформления сделки.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. При этом истец не доказал, что помещения являлись государственной или муниципальной собственностью, его владение имуществом непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона имело место в соответствии с договором.

Доводы кассатора, подлежат отклонению, так как были известны арбитражному суду апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, с учетом представленных и оцененных в совокупности доказательств по делу. Кроме того, доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 18.01.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2012 года по делу N А08-6538/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

О.В. Киселева А.Н. Маненков