Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 сентября 2012 г. N Ф10-3020/12 по делу N А64-11048/2011

Резолютивная часть постановления изготовлена 05.09.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.09.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей: при участии в заседании:	Толкачевой И.Ю. Чистовой И.В. Козелкина И.И.
от истца:	не явился, извещен надлежаще;
от ответчика:	не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов, на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.02.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 по делу N А64-11048/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания" (далее - ООО "Тамбовская жилищная компания"), ОГРН 1106829003038, г. Тамбов, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" (далее - ООО "Управляющая жилищная компания"), ОГРН 1086829000059, г. Тамбов, об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом N 165 по ул. Советской в г. Тамбове.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.02.2012 (судья Макарова Н.Ю.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 (судьи Колянчикова Л.А., Яковлев А.С., Афонина Н.П.) указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 14.02.2012 и постановление апелляционной инстанции от 02.05.2012 отменить, в удовлетворении иска отказать. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с нижеизложенным.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 30.12.2008 между ТСЖ "Советская, 165" в интересах собственников помещений многоквартирного дома N 165 по ул. Советская г. Тамбова и ООО "Управляющая жилищная компания" был заключен договор N 97/12 управления многоквартирным домом (т.1 л.д.8-15), по условиям которого общество приняло на себя обязательства оказывать услуги и выполнять предусмотренные настоящим договором работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в данном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, предусмотренную договором.

В соответствии с п. 3.1.2 договора общество обязалось обеспечивать выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 165 по ул. Советская г. Тамбова согласно приложению N 2 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью.

20.09.2011 и 14.10.2011 комиссией из числа собственников помещений многоквартирного дома N 165 по ул. Советская г. Тамбова были составлены акты осмотра жилого дома (т.1 л.д.28, 29), в которых зафиксирован факт невыполнения ООО "Управляющая жилищная компания" работ по устранению неисправностей в системе холодного водоснабжения и канализации, неисправностей отмостки, факт некачественного капитального ремонта кровли, а также установлены недостатки, связанные с освещением мест общего пользования и уборкой территории.

16.10.2011 общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, проведенным в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора управления N 97/12 от 30.12.2008 и о заключении соответствующего договора с ООО "Тамбовская жилищная компания" (т.1 л.д.26-27).

21.10.2011 между ТСЖ "Советская, 165" и ООО "Тамбовская жилищная компания" на основании вышеуказанного решения собственников был заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома (т.1л.д.16-25).

20.10.2011 ТСЖ "Советская, 165" уведомило ООО "Управляющая жилищная компания" о расторжении договора N 97/12 от 30.12.2008 (т.1 л.д.31).

Ссылаясь на невозможность исполнять условия договора на управление многоквартирным домом без соответствующей документации, ООО "Тамбовская жилищная компания" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций указали, что материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора N 97/12 от 30.12.2008, в связи с чем пришли к выводу о правомерности расторжения данного договора собственниками помещений в одностороннем порядке и, как следствие, о возникновении у ООО "Управляющая жилищная компания" обязанности передать спорную документацию вновь избранной управляющей компании - ООО "Тамбовская жилищная компания".

Судебная коллегия не может признать обжалуемые судебные акты законными и обоснованными в силу следующего.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В силу п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ООО "Управляющая жилищная компания" являлась управляющей организацией, на обслуживании которой находился спорный жилой дом, а ООО "Тамбовская жилищная компания" - вновь избранная управляющая организация.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что от имени собственников помещений многоквартирного дома N 165 по ул. Советской в г. Тамбове действует товарищество собственников жилья - ТСЖ "Советская, 165".

Сведения о том, что избранный собственниками квартир способ управления домом в виде созданного им товарищества был изменен в соответствии с ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, в деле отсутствуют. Доказательств того, что истец или ответчик в рассматриваемом случае являются управляющими организациями, выбранными собственниками помещений жилого дома в порядке ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, а ТСЖ "Советская,165" прекратило существование, не имеется.

Обстоятельства, связанные с избранием собственниками помещений многоквартирного дома N 165 по ул. Советской в г. Тамбове способа управления им в виде создания товарищества собственников жилья, судами не исследовались.

Из материалов дела усматривается, что именно ТСЖ "Советская, 165" заключало с ООО "Управляющая жилищная компания" договор управления многоквартирным домом N 97/12 от 30.12.2008, а затем и договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома от 21.10.2011 с ООО "Тамбовская жилищная компания", скрепленные печатями обществ и ТСЖ "Советская,165".

В силу п. 1 ч. 1 ст. 137 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.

Таким образом, отношения по управлению многоквартирным домом в силу заключенных договоров возникают у ТСЖ "Советская, 165" и обществ, осуществляющих управление многоквартирным домом.

В силу ст. 308 Гражданского кодекса РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

Доказательства наличия правоотношений между ООО "Тамбовская жилищная компания" и ООО "Управляющая жилищная компания" по поводу управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, 165, не представлены.

Согласно п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Судами не исследовано, какая из требуемой истцом документации передавалась ТСЖ "Советская,165" ответчику, возлагалась ли договором на последнего обязанность формировать самому какие-либо документы.

Не установлены правовые основания для обращения ООО "Тамбовская жилищная компания" в арбитражный суд с настоящим иском к ООО "Управляющая жилищная компания".

Учитывая, что сведений о прекращении деятельности в качестве управляющей организации многоквартирного жилого дома N 165 по ул. Советской г. Тамбова ТСЖ "Советская, 165" в деле не имеется, а спор связан именно с управлением этим многоквартирным домом, судам следовало обсудить вопрос о привлечении указанного лица к участию в деле.

Кроме того, при рассмотрении требования об обязании ООО "Управляющая жилищная компания" передать копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, судами не учтено следующее.

Разрешая спор в указанной части, суды исходили из того, что копия кадастрового плана (карты) земельного участка это документ, входящий в состав технической документации на многоквартирный дом, определенный в пунктах 24 и 26 Правил N 491. Однако при этом суды не приняли во внимание следующие обстоятельства.

Согласно части 3 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П часть 3 статьи 16 признана не соответствующей Конституции Российской Федерации в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с частью 3 статьи 79 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 N 1-ФКЗ акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу.

Следовательно, исходя из толкования ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, данного Конституционным Судом Российской Федерации в указанном постановлении, земельный участок под многоквартирным жилым домом может быть сформирован, а кадастровый план оформлен лишь по инициативе собственников жилых помещений такого дома.

Таким образом, в случае, если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, организация, осуществляющая управление домом, не могла самостоятельно сформировать земельный участок и получить кадастровый план без соответствующего решения общего собрания собственников помещений дома.

Вопрос о том, был ли сформирован земельный участок, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный дом, до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации или нет, и, соответственно, имел ли ответчик возможность получить указанный документ, не был предметом исследования судов в нарушение требований ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение от 14.02.2012 и постановление апелляционной инстанции от 02.05.2012 следует отменить, а дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.02.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 по делу N А64-11048/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

И.Ю. Толкачева

Судьи

И.В. Чистова И.И. Козелкин