Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 сентября 2012 г. N Ф10-2671/12 по делу N А14-10092/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27.08.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.09.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Степиной Л.В.
судей:	Ключниковой Н.В.
	Смолко С.И.
при участии в заседании:
от индивидуального предпринимателя Ревина Александра Николаевича (г. Воронеж, ОГРН 304361007000061)	- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (394026, г. Воронеж, ул. Донбасская, д. 2, ОГРН 1043600196254) от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Кантемировец" (396730, Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, д. 98, ОГРН 1053664546605)	- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; - Лаврова К.В. - представителя по доверенности от 23.04.2012 б/н;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Кантемировец" Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.02.2012 (судья Сорокина Н.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2012 (судьи Сергуткина В.А., Протасов А.И., Миронцева Н.Д.) по делу N А14-10092/2011,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ревин Александр Николаевич (далее по тексту - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с требованием обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее также -Управление Росреестра) произвести государственную регистрацию права собственности заявителя на контору, Литера А, площадь 466,1 кв.м., расположенную по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко д. 98, инвентарный номер 4197. Площадь земельного участка конторы 847 кв. м. кадастровый номер 36:12:01 00 110:0026, с учетом принятых судом уточнений. При этом, затраты по уплате госпошлины Предприниматель просил отнести на заявителя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Кантемировец" (далее - ООО СХП "Кантемировец", общество).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.02.2012, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2012, суд обязал Управление Росреестра произвести государственную регистрацию права собственности индивидуального предпринимателя Ревина Александра Николаевича на заявленный к регистрации объект недвижимости.

В кассационной жалобе ООО СХП "Кантемировец" просит отменить указанные решение и постановление, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права, и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителя общества, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, принятых по настоящему делу.

Как установлено судами, колхоз "Кантемировец" решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.02.2007 по делу N А14-4248/2006/115/7б признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначена Миронова Наталья Александровна.

В ходе инвентаризации имущества колхоза арбитражным управляющим были выявлены и включены в конкурсную массу учтенные на балансе колхоза объекты недвижимости, в том числе контора, площадью 466,1 кв.м, литера А, расположенная по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, 98, инвентарный номер 4197.

Данный объект недвижимости был введен в эксплуатацию в 1976 году, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что подтверждено сведениями, содержащимися в технических паспортах на указанный объект и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Между колхозом "Кантемировец" в лице конкурсного управляющего Мироновой Н.А. (продавец) и индивидуальным предпринимателем Ревиным А.Н. (покупатель) 11.01.2009 заключен договор купли-продажи имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить объекты недвижимости, в том числе: контору, площадью 466,1 кв.м, литера А, расположенную по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, 98, инвентарный номер 4197.

На основании соглашения о зачете взаимных требований от 10.03.2009, соглашения о взаимных расчетах от 05.02.2009, произведена оплата по договору купли-продажи имущества от 11.01.2009, что подтверждается платежными поручениями от 06.02.2009 N 1, от 10.02.2009 N 880, а также списанием 09.02.2009 денежных средств со счета 42307.810.2.1319.0402619.

Согласно акту приема-передачи от 11.02.2009 осуществлена передача Предпринимателю указанного выше здания конторы площадью 466,1 кв.м.

В то же время в материалы дела ООО СХП "Кантемировец" представлен договор N 6-3 купли-продажи спорного объекта, заключенный между колхозом "Кантемировец" и ООО СХП "Кантемировец" 16.01.2006 составлен акт приема-передачи этого объекта покупателю - ООО СХП "Кантемировец".

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2009 по делу N А14-4248-2006/115/7б конкурсное производство в отношении колхоза "Кантемировец" завершено.

В Единый государственный реестр юридических лиц 18.11.2009 внесена запись о государственной регистрации колхоза "Кантемировец" в связи с его ликвидацией на основании решения суда.

Индивидуальный предприниматель Ревин А.Н. 28.05.2011 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, 98.

Управлением Росреестра в адрес заявителя 24.06.2011 направлено уведомление N 13/007/2011-193 о приостановлении государственной регистрации в связи с несоответствием представленных на регистрацию документов требованиям Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в частности, ввиду отсутствия записи о государственной регистрации прав продавца - колхоза "Кантемировец" на объект недвижимости; отсутствия заявления колхоза "Кантемировец" о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект; по причине несоответствия суммы, указанной в договоре от 11.01.2009, сумме, фактически уплаченной по представленным заявителем соглашениям о взаимных расчетах и платежным поручениям. Предпринимателю было предложено устранить имеющиеся недостатки в срок до 24.07.2011.

Уведомлением от 12.07.2011 N 13/007/2011-193 Управление предложило Предпринимателю представить документы, предусмотренные ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В дальнейшем, на основании заявления индивидуального предпринимателя Ревина А.Н. от 26.07.2011 государственная регистрация была приостановлена до 01.08.2011.

В связи с не устранением Предпринимателем выявленных нарушений регистрирующий орган 05.09.2011 письмом N 13/007/2011-193 отказал заявителю в государственной регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, 98.

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации Управление сослалось на отсутствие записи о государственной регистрации прав продавца - колхоза "Кантемировец" на объект недвижимости (абз. 9 п. 1 ст. 20 Закона от 21.07.21997 N 122-ФЗ), отсутствие заявления продавца - колхоза "Кантемировец" о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект (п. 1 ст. 16 N 122-ФЗ) и непредставление недостающих для государственной регистрации документов, согласно уведомлениям о приостановлении регистрации.

Предприниматель, полагая, что имеются законные основания для государственной регистрации права собственности на контору, площадью 466,1 кв.м., литера А, обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю в рассматриваемом случае является отсутствие продавца, то есть его ликвидация. Суд учел, что Управлением Росреестра по Воронежской области не представлено доказательств того, что на момент осуществления оспариваемых действий в отношении спорного нежилого здания (контора) имелся спор о праве со стороны третьих лиц. Суд области также исходил из того, что материалами дела подтверждено, что принятые на себя сторонами по договорам купли-продажи имущества от 11.01.2009 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены, в то время, как в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие государственную регистрацию права собственности ООО СХП "Кантемировец" на спорное имущество. Кроме того, суд пришел к выводу, что доводы Общества направлены на оспаривание прав Предпринимателя на приобретенное имущество.

Арбитражный апелляционный суд признал названные выводы суда первой инстанции правильными.

При этом обе судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения(обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается, что спорное недвижимое имущество введено в эксплуатацию колхозом "Кантемировец" до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, что подтверждается сведениями, содержащимися в техническом паспорте на указанный объект, инвентаризационной описью основных средств колхоза "Кантемировец" и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

В этой связи, суд пришел к выводу о том, что отсутствие записи о государственной регистрации прав продавца - колхоза "Кантемировец" на объект недвижимости не является препятствием для государственной регистрации прав покупателя на приобретаемые по договору купли-продажи объекты.

Судами принято во внимание, что Управление Росреестра при рассмотрении настоящего дела не представило доказательств того, что на момент обращения Предпринимателя с заявлением о регистрации его прав в отношении спорного объекта имелся спор о праве со стороны третьих лиц. Доказательства поступления в регистрирующий орган двух заявлений от разных лиц о регистрации права собственности на один и тот же спорный объект недвижимости материалы дела также не содержат.

Материалы дела также не содержат документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности ООО СПХ "Кантемировец" на спорное недвижимое имущество.

В отношении того, что Предприниматель не представил регистрирующему органу заявления о государственной регистрации перехода права собственности от продавца - колхоза "Кантемировец", судами учтено, что колхоз "Кантемировец" ликвидирован на основании решения суда и поскольку Законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации уполномоченным органом перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, суды обеих инстанций обоснованно руководствовались следующими нормами права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше полностью согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09.

Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче имущества и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

При этом, в силу п. 60 Постановлении Пленума от 29.04.2010 N 10/22, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Суды установили, что принятые на себя сторонами по договору купли-продажи имущества от 11.01.2009 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества сторонами договора исполнены.

Так, передача имущества подтверждена актом приема-передачи к договору купли-продажи имущества от 11.02.2009, выполнение обязанности покупателя по оплате имущества подтверждено соглашением о взаимных расчетах от 05.02.2009, квитанцией по счету покупателя N 42307.810.2.1319.0402619, платежными поручениями от 06.02.2009 N 1 и от 10.02.2009 N 880.

В подтверждение пользования и владения индивидуальным предпринимателем Ревиным А.Н. спорным объектом последним в материалы дела представлены: договор подряда от 15.11.2011, подтверждающий осуществление ремонта кровли и замены оконных блоков конторы; договоры на оказание охранных услуг от 15.01.2012 N 01/01-12 и от 14.11.2011 N 04/11-11, сальдовая ведомость по балансовому счету N 01 основные средства, подтверждающая наличие на балансе предпринимателя по состоянию на 2009 год - конторы площадью 466,1 кв.м.

При этом судом принято во внимание, что ООО СПХ "Кантемировец" не воспользовалось своим правом на обращение в уполномоченный орган за регистрацией перехода права собственности на основании договора купли-продажи здания двухэтажной конторы N 6-З от 16.01.2006.

Представленные Обществом в материалы дела документы, в подтверждение владения им конторой, а именно: договор от 14.02.2006 N 948688/1 на оказание услуг междугородной и международной связи, письмо ОАО "ВЭСК" от 09.03.2010, договор поставки электрической энергии N 751 от 29.01.2007, договор N 24 на техническое обслуживание газопровода и сооружений на нем от 10.01.2007, суд не принял в качестве допустимых доказательств, указав, что они не подтверждают правомерное владение ООО СПХ "Кантемировец" спорным объектом недвижимости.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что в рассматриваемом случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю являлось отсутствие продавца - его ликвидация, то, исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 12.11.2009 N ВАС-14043/09, а также разъяснениях, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, суды пришли к правильному выводу о том, что заявленное требование подлежит удовлетворению.

Довод заявителя жалобы об отсутствии у продавца (колхоза "Кантемировец") в фактическом владении спорного объекта недвижимости на момент заключения договора купли-продажи с предпринимателем - январь 2009 года, заявлялся в суде апелляционной инстанции и отклонен за несостоятельностью, как не подтвержденный материалами дела.

Суд указал, что согласно инвентаризационной описи основных средств N 02, на балансе колхоза "Кантемировец" по состоянию на 11.04.2007 находилась контора 1976 года постройки. Допустимых доказательств прекращения у колхоза "Кантемировец" прав владения этим имуществом на момент заключения с индивидуальным предпринимателем Ревиным А.Н. договора купли-продажи не представлено.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы заявителя, которые уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции и были обоснованно им отклонены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.02.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2012 по делу N А14-10092/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

Н.В. Ключникова С.И. Смолко