Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 сентября 2012 г. N Ф10-3539/12 по делу N А54-4398/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24.09.2012.

В полном объеме постановление изготовлено 26.09.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Ключниковой Н.В.
Судей:	Стрегелевой Г.А.
	Панченко С.Ю.
При участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Ателье N 2 по ремонту обуви" (ОГРН 1026200951534, г. Рязань, ул. Чкалова, д. 64, 390029) от общества с ограниченной ответственностью "Региональное агентство недвижимости "Генрис" (ОГРН 1026201103928, г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13, 390046)	не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ОГРН 1026200872620, г. Рязань, ул. Ленина, д. 35, 390000) от третьего лица: администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, г. Рязань, ул. Радищева, д. 28, 390000)	Новинской Н.В. - представителя (дов. от 11.01.2012 N 01-42/2, пост.); Новинской Н.В. - представителя (дов. от 11.01.2012 N 20/1-30/17 пост.);

рассмотрев кассационную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.03.2012 (судья Шуман И.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 (судьи Тучкова О.Г., Дорошкова А.Г., Игнашина Г.Д.) по делу N А54-4398/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ателье N 2 по ремонту обуви" (далее - ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви") и общество с ограниченной ответственностью "Региональное агентство недвижимости "Генрис" (далее - ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис") обратились в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - Управление) от 16.06.2011 в реализации заявителями преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения Н3 лит.А по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13; обязании Управления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости вышеуказанного арендуемого имущества; подготовить проект решения об условиях приватизации вышеуказанного арендуемого имущества и внести его на рассмотрение Рязанской городской думы; направить заявителям проекты договора купли-продажи вышеуказанного арендуемого имущества.

Решением суда от 13.03.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.06.2012, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального права, приняв новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителя Управления и администрации города Рязани, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены оспариваемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и правопредшественником ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" - ТОО "Ателье N 2 по ремонту обуви" (Арендатор) заключен договор аренды от 20.10.1994 N 632, согласно которому Обществу предоставлена в аренду часть нежилого помещения НЗ общей площадью 28,35 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13. Указанному арендатору передано основное помещение - 25,7 кв.м и вспомогательное - 2,6 кв.м.

Между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис" (Арендатор) также был заключен договор аренды недвижимого имущества от 04.01.2003 N 2444002, по которому арендатору передавалась часть помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, 61/13, общей площадью 60,3 кв.м, в том числе основной площадью - 49,5 кв.м, вспомогательной - 10,8 кв.м, перезаключенный впоследствии в связи с перепланировкой и изменением основной и вспомогательной площадей. Согласно новому договору аренды недвижимого имущества от 09.04.2007 N 0494007 арендатору передавалась часть нежилого помещения НЗ, лит.А, (1/2 поз.2, поз.2, 3, 4, 6, 1/2 поз.6 на поэтажном плане 1 этажа от 03.08.2006), общей площадью - 65,5 кв.м, в том числе основной - 40,9 кв.м, вспомогательной - 24,15 кв.м.

На основании обращения ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис" Управлением было принято решение от 25.07.2007 N 01-010/0289 о расторжении договора аренды от 09.04.2007 N 0494007. Соглашением от 16.08.2007 договор был расторгнут.

Согласно договору аренды от 17.08.2007 N 1234007 ООО "Региональное агентство недвижимости "ГЕНРИС" передана в аренду часть нежилого помещения НЗ, лит.А, общей площадью 65,05 кв.м, расположенная по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13.

Вышеуказанные арендаторы заключили соглашение от 04.02.2011, в котором распределили доли в праве собственности на приобретаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в размерах: ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" - 3135/9640, ООО "Региональное агентство недвижимости "ГЕНРИС" - 6505/9640, и обратились в Управление с совместным заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения Н3, лит.А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Есенина, д. 61/13.

Управление в письме от 22.02.2011 сообщило заявителям о проведении необходимых действий, направленных на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Решением Рязанской городской думы от 28.04.2011 N 92-1 вышеуказанное помещение было включено в программу приватизации муниципального имущества на 2011 год.

16 июня 2011 года Управление отказало заявителям в приватизации арендуемого недвижимого имущества на основании того, что арендуемые ими помещения в совокупности (28,35 кв.м у ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" и 65,05 кв.м у ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис") не составляют всей площади помещения, подлежащего передаче в собственность в порядке приватизации (96,4 кв.м).

Не согласившись с отказом Управления, заявители оспорили его в арбитражном суде.

Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральным законом от 22.07.08 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрена возможность отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона, в том числе участие субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (п. 1 ст. 1 Закона).

В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частями 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В пунктах 8, 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Соответствие заявителей требованиям, изложенным в вышеуказанных нормах, Управлением не оспаривается.

Довод Управления о том, что поскольку арендуемые обществами помещения в совокупности не составляют всей площади испрашиваемого помещения, а поэтому оно не подлежит передаче в собственность в порядке приватизации, обоснованно отклонен судом ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, часть спорного помещения общей площадью 96,4 кв.м в размере 93,4 кв.м использовалась исключительно заявителями на основании договоров аренды. Часть спорного помещения, составляющая 3 кв.м, которая не передавалась в аренду ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви", не может иметь существенного значения для настоящего дела, поскольку является вспомогательной (часть помещения коридора) и не может быть передана в аренду как самостоятельный объект.

Пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, арендатору отдельного помещения в здании во всех случаях предоставляется доля в праве пользования общим имуществом помещения. В рассматриваемом случае ООО "Ателье N 2 по ремонту обуви" наряду с ООО "Региональное агентство недвижимости "Генрис" пользовалось частью коридора для доступа в арендуемое им помещение, несло затраты по его содержанию и ремонту, а поэтому вышеуказанное обстоятельство не может являться основанием для отказа ответчиком в реализации заявителями преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, данный отказ Управления противоречит ст. 3 Закона N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы обществ, связанные с приватизацией спорного арендуемого имущества.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически повторяют доводы Управления, явившиеся обоснованием его позиции, они исследованы судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора, им дана надлежащая оценка и оснований для переоценки установленных судом обстоятельств в силу статьи 286 АПК РФ у кассационной коллегии не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.03.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу N А54-4398/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Н.В. Ключникова

Судьи

Г.А. Стрегелева С.Ю. Панченко