Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 февраля 2013 г. N Ф10-5255/12 по делу N А54-82/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 07 февраля 2013 г.

Мотивированное постановление изготовлено 08 февраля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей:	Маненкова А.Н. Леоновой Л.В.Н.
	Нарусова М.М.
при участии в заседании:
от истца: Общество с ограниченной ответственностью "Споринт" (ОГРН 1026201255992)	Представитель не явился, извещено надлежаще
от ответчика: Администрация города Рязани (ОГРН 1026201270260) Третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Оценка собственности"	Представитель не явился извещена надлежаще Представитель не явился извещено надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Рязани, г. Рязань, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.07.2012 (судья Сельдемирова В.А.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 (судьи Волкова Ю.А., Заикина Н.В., Рыжова Е.В) по делу N А54-82/2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Споринт" (далее - ООО "Споринт") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н5, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 106,9 кв.м., этаж - первый, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190265, и принятии пунктов 2.1 и 2.3. договора в редакции истца, а именно: п.2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 1373/2011, выполненным ООО "АварКом" и составляет 1 205 000 руб. (один миллион двести пять тысяч рублей), не облагается НДС; п. 2.3.Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 33472 руб. (тридцать три тысячи четыреста семьдесят два рубля) ежемесячно. Далее по тексту.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" (далее - ООО "Оценка собственности").

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 23.07.2012 (судья Сельдемирова В.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 (судьи Волкова Ю.А., Заикина Н.В., Рыжова Е.В), разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н5, лит. А, общей площадью 106,9 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190265, урегулированы следующим образом: пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 3203059 руб. 80 коп. (НДС не облагается)", пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 88973 руб. 88 коп. ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора (последний платеж - 88974 руб.).

Не соглашаясь с указанными актами, администрации города Рязани подала кассационную жалобу (т.4 л.д.62-65). Ответчик в жалобе указывает, что не согласен с экспертным заключением (т.2 л.д.56-92).

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Споринт" по договору аренды от 01.12.2000 N 3751200 (с учетом соглашения от 01.04.2011), заключенному с Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, арендует нежилое помещение Н5 лит. А (поз. 1-10 на поэтажном плане 1-го этажа от 08.09.2009) общей площадью 106,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, для использования под магазин (л.д. 10-13, 22, т.1), являющееся собственностью муниципального образования - город Рязань,

Утверждены условия (т.1 л.д.23) приватизации вышеуказанного нежилого помещения - выкуп обществом с ограниченной ответственностью "Споринт" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес ООО "Споринт" проект договора купли-продажи (л.д. 25-30 т.1), по условиям которого ООО "Споринт" приобретает в собственность нежилое помещение Н5, лит. А, назначение -нежилое, общей площадью 106,9 кв.м., этаж - 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190265, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 332/2011 от 19.09.2011, выполненным ООО "Оценка собственности", и составляющей 5 994 000 руб.

ООО "Споринт", не согласилось с редакцией пунктов 2.1 и 2.3 договора в части рыночной стоимости имущества, предложило свою редакцию пунктов 2.1 и 2.3 (т.1, л.д.86): "п. 2.1. Цена продажи имущества _ составляет 1 205 000 руб., не облагается НДС; п. 2.3.Оплата долга осуществляется Покупателем равными долями по 33472 руб. ежемесячно". Далее по тексту.

Администрация города Рязани повторно направила свой проект договора.

Спор по возникшим разногласиям передан истцом в Арбитражный суд Рязанской области.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия, определив рыночную стоимость нежилого помещения Н5 лит. А, общей площадью 106,9 кв.м., этаж - 1-й, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190265, в размере 3 203 059 руб. 80 коп. (НДС не облагается), установленную заключением судебной экспертизы.

Суд первой и апелляционной инстанции, принимая обжалуемые судебные акты, обоснованно руководствовались статьями 217, 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (ФЗ N 159-ФЗ).

Право выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с ФЗ N 159-ФЗ администрации города Рязани не оспаривала.

Принимая во внимание, что сторонами представлено два отчета об оценке спорного имущества, в которых рыночная стоимость помещения, определенная в отчетах, значительно отличается (5 994 000 руб. и 1 205 000 руб.), по ходатайству сторон определением суда от 06.03.2012 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", эксперту Сивцову О.В.

Согласно экспертному заключению от 06.04.2012 N 115/12 эксперта Сивцова О.В., рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 21.10.2011 (дату направления оферты), без учета НДС, составила 3 203 059 руб. 80 коп.

При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался заключением экспертизы от 06.04.2012 N 115/12 проведенной в рамках настоящего дела, отклонив возражения истца и ответчика о несоответствии данного заключения Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При оценке и исследовании экспертного заключения суды исходили из того, что порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Эксперт пришел к выводу о применении для оценки объекта сравнительного и доходного подхода, обосновав отказ от использования затратного подхода (т.2, л. д. 71).

Из материалов дела следует что, продавцом аналоговых объектов выступала администрация города Рязани, которая соглашалась с установленной рыночной стоимостью данных объектов.

Доказательств, что при определении рыночной стоимости объектов, которые применены судебным экспертом в качестве аналогов, не учитывалось техническое состояние домов, не представлено. При этом речь шла о предполагаемых расходах истца, направленных на улучшение выкупаемого имущества, приведение его в состояние, сравнимое с новым, что необоснованно уменьшает его выкупную стоимость.

Как следует из решения суда первой инстанции, при рассмотрении дела стороны сообщили, что с даты заключения договора аренды (01 декабря 2000 года) капитальный ремонт помещения ответчиком не проводился.

При оценке экспертизы суды правомерно руководствовались статьями 7, 64, 71, 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 12, 13, 15, 20 Закона об оценочной деятельности, положениями ФСО N 1.

При этом суд апелляционной инстанции, с чем соглашается кассационная коллегия, указал, что выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 06.04.2012 N 115/12, проверяемы, обоснованы, однозначны, основаны на исследовании полной, существенной информации.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

В силу положения части 1 статьи 288 АПК Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемого судебного акта лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия проверяемого акта нормам материального и процессуального права, исходя из установленных статьей 286 названного Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Заявитель жалобы в соответствии со статьей 333.37 НК РФ освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Рязанской области от 23.07.2012 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 по делу N А54-82/2012 оставить без изменений, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Маненков

Судьи

Л.В. Леонова М.М. Нарусов