Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 марта 2013 г. N Ф10-516/13 по делу N А48-1160/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	О.В. Киселёвой
Судей:	И.В. Сорокиной
	Л.В. Солодовой
при участии в заседании:
От истца: Индивидуальный предприниматель Шевляков Александр Викторович	Зубцов А.Е. по довер. б/н от 01.11.2012
От ответчика: Управление государственного имущества Орловской области	Калмыкова Ю.А. по довер. N 409/1 от 05.07.2012
От 3-их лиц: Общество с ограниченной ответственностью "Независимая экспертная организация "Эксперт-партнер" Общество с ограниченной ответственностью "Премиум-оценка"	Представители не явились, 3-и лица о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления государственного имущества Орловской области на решение арбитражного суда Орловской области от 23.08.12 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2012 г. по делу N А48-1160/2012,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Шевляков Александр Викторович обратился в Арбитражный суд Орловской области к Департаменту имущества, промышленности и информатизации по Орловской области с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи государственного имущества N 2 от 20.02.2012 в части установления цены продажи объекта недвижимости, в котором просил принять п. 2.1 к договору купли-продажи государственного имущества N 2 от 20.02.2012, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Красина, 37-41, лит.В, помещение 1а, заключенного между Департаментом имущества, промышленности и информатизации по Орловской области и ИП Шевляковым А.В. в следующей редакции: "Цена Объекта по настоящему Договору составляет 2 642 177 (два миллиона шестьсот сорок две тысячи сто семьдесят семь) рублей 97 коп., без учета НДС. Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Независимая экспертная организация "Эксперт-партнер" и общество с ограниченной ответственностью "Премиум-оценка".

Определением Арбитражного суда Орловской области от 20.08.2012 в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена Департамента имущества, промышленности и информатизации по Орловской области на его правопреемника Управление государственного имущества Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 23.08.2012, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2012, иск удовлетворен в полном объеме. Спорный пункт договора изложен в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 2 642 177 руб. 97 коп. без учета НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда Орловской области от 23.08.12 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2012 г. по делу N А48-1160/2012 и направить дело на новое рассмотрение а арбитражный суд Орловской области.

Третьи лица, извещенные о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

От истца поступил отзывы на кассационную жалобу, в котором ИП Шевляков А.В. указывает, что считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

От 3-его лица ООО "Независимая экспертная организация "Эксперт-партнер" поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором общество указывает, что поддерживает позицию заявителя кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании представителей сторон, которые изложили и полностью поддержали свои позиции по доводам кассационной жалобы и отзыву на нее, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, распоряжением Правительства Орловской области от 30.01.2012 N 20-р (пункт 1 распоряжения) цена приобретаемого ИП Шевляковым А.В. объекта недвижимого имущества установлена в размере 5 171 250 рублей без учета НДС в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки.

Письмом от 06.02.2012 N 2380 Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области направил ИП Шевлякову А.В. проект договора купли-продажи нежилого помещения по указанной стоимости.

Договор N 2 купли-продажи государственного имущества от 20.02.2012 был подписан со стороны истца с протоколом разногласий, поскольку истец посчитал завышенной указанную в договоре в пункте 2.1. цену объекта в 5 171 250 руб. (без учета НДС).

В протоколе разногласий к договору купли-продажи государственного имущества от 20.02.2012 истец предложил цену объекта указать равной 3 191 860 руб. (без учета НДС) в соответствии с Отчетом N 49 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 14.02.2012, изготовленного ООО "Премиум-оценка".

12.03.2012 письмом N 500 Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области сообщил истцу, что протокол разногласий отклонен, так как цена объекта недвижимого имущества определена на основании отчета N 20/12/11 "Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Россия, Орловская область, г. Орел, ул. Красина, 37-41, лит.В, помещение 1а", по состоянию на 20.12.2011 года, подготовленного ООО "Независимая экспертная организация "Эксперт-партнер", и не может быть изменена по соглашению сторон.

Обращаясь с настоящим иском, ИП Шевляков А.В. указал, что в предложенном ответчиком проекте договора цена продажи недвижимого имущества в 5 171 250 руб. (без учета НДС), установленная на основании отчета ООО "Независимая экспертная организация "Эксперт-партнер" N 20/12/11 от 20.12.2011, является завышенной. После производства экспертизы истец указал рыночную стоимость, определенную в заключении и просил принять редакцию п. 2.1 договора, указав в нем цену 2 642 177 руб. 97 коп. (без учета НДС).

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно пункту 2 которой в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статей 6 и 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поскольку оспариваемая величина стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер, вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта), при этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При разрешении настоящего спора судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости помещения, проведение которой было поручено Федеральному Бюджетному учреждению Орловской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, из экспертного заключения которого N 493/4-3 от 06.07.2012 следует, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 3 117 770 рублей.

При этом, согласно отчета N 20/12/11 от 20.12.2011, рыночная стоимость того же объекта недвижимости составляет 5 171 250 руб. (без учета НДС), а согласно отчета N 49 от 14.02.2012 - 3 191 860 руб.

Поскольку определенная заключением судебной экспертизы рыночная стоимость спорного помещения правильно оценена судом первой инстанции как достоверная и приемлемая, исковые требования правомерно удовлетворены исходя из экспертного заключения Министерства юстиции Российской Федерации N 493/4-3 от 06.07.2012.

При этом суд правомерно руководствовался рекомендациями, изложенными в Информационном письме от 30.05.2005 N 92 Президиума ВАС РФ "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в соответствии с которыми оспаривание величины стоимости объекта оценки возможно в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки (пункт 2 Информационного письма) и в силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом апелляционной инстанции дополнительно к экспертному заключению были получены пояснения эксперта Чикина Р.А. по заключению от 06.07.2012 N 493/4-3, а сторонами была предоставлена возможность задать вопросы эксперту, по итогам разрешения которых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, основанных на заключении судебной экспертизы, обнаружено не было. При этом из разъяснений эксперта и представленных им документов следует, что информация приведенная в заключении об используемых источниках общедоступна и может быть проверена. Причины, по которым эксперт не прибегнул к использованию, в соответствии с пунктом 20 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (редакция от 22.10.2010 года) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), доходного подходы были разъяснены им на странице 8 экспертного заключения от 06.07.2012 N 493/4-3 и в разделе 8.3 того же заключения. Корректировка цен была произведена экспертом с учетом официальных данных Росстата РФ. Ввиду отсутствия сведений о формировании земельного участка и о правах на него, указанные факторы, влияющих на стоимость объекта недвижимости, не могли быть учтены. Экспертом также было разъяснено, что при расчете величины стоимости объекта НДС (18%) был учтен.

Поскольку обязательные требования Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", а также Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002, предъявляемые к содержанию экспертного заключения, экспертной организацией были выполнены, все неясности экспертного заключения были разъяснены экспертом в судебном заседании суда апелляционной инстанции и нарушений выявлено не было, у суда отсутствовали правомерные основания для признания недостоверным заключения Федерального Бюджетного учреждения Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Орловской области от 23.08.12 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2012 г. по делу N А48-1160/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Киселёва

Судьи

И.В. Сорокина Л.В. Солодова