Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 марта 2013 г. N Ф10-638/13 по делу N А35-6977/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13.03.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 15.03.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смолко С.И.
судей:	Ключниковой Н.В.
	Стрегелевой Г.А.
при участии в заседании:
от заявителя - ИП Лашкаревой Л.В., ОГРНИП 304463416900057, Курская обл., г. Рыльск, ул. 25-го Октября, 16-1	Иванов В.В. - дов. от 22.10.2012 Кондрашова А.А. - дов. от 10.05.2012
от заинтересованного лица - Администрации города Рыльска Курской области, ОГРН 1024600743892, Курская обл., г. Рыльск	не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рыльска Рыльского района Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 20.08.2012 (судья Морозова М.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2012 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Протасов А.И.) по делу N А35-6977/2011,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Лашкарева Лариса Владимировна обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации города Рыльска Рыльского района Курской области (далее - Администрация), изложенного в письме от 07.04.2011 за N 675, от заключения с предпринимателем договора купли-продажи на нежилые помещения площадью 290 кв.м (комнаты NN 7, 8, 16, 24, 25), находящиеся на первом этаже в трехэтажном здании, литера "В", расположенном по адресу: г. Рыльск, Советская площадь, д. 23, и об обязании Администрации заключить с предпринимателем договор купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.08.2012, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2012, требования заявителя удовлетворены.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить принятые судебные решения и в удовлетворении требований Лашкаревой Л.В. отказать, ссылаясь на несоответствие выводов суда двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Лашкарева Л.В. просит оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представители Лашкаревой Л.В. поддержали доводы отзыва на жалобу.

Учитывая надлежащее уведомление Администрации о времени и месте судебного разбирательства и ходатайство Администрации о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие её представителя, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, заслушав пояснения представителей предпринимателя, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены состоявшихся судебных решений в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом двух инстанций, на момент разграничения собственности здание Дома быта, расположенное по адресу: г. Рыльск, Советская площадь, 23а, как объект бытового обслуживания было принято в муниципальную собственность.

Решением XII сессии Рыльского районного Совета народных депутатов от 17.03.1993 Комитету по управлению имуществом Рыльского района было предписано произвести передачу здания Дома быта в оперативное управление Рыльского медицинского училища для расширения учебной базы училища. Данное решение было исполнено.

В связи с отказом медицинского училища от названного здания, постановлениями администрации Рыльского района Курской области от 10.03.1995 N 79 и Комитета по управлению имуществом Рыльского района от 13.03.1995 это здание передано на баланс Рыльскому авиационному техническому колледжу гражданской авиации (далее - авиационный колледж) для расширения учебной базы (т.12, л.д.72-74).

30.03.2001 директор авиационного колледжа обратился к главам Рыльского района и города Рыльска с письмом о передаче с баланса колледжа собственнику указанного выше здания в связи с отсутствием средств на его содержание и ремонт (т.2, л.д.78).

25.04.2001 Рыльская городская Дума приняла решение N 31 о принятии в муниципальную собственность муниципального образования "Город Рыльск" спорного нежилого здания (т.2, л.д.79).

Решением Рыльской городской Думы от 28.04.2004 N 5/7 в названное решение от 25.04.2001 N 31 внесены изменения и дополнения, а именно: конкретизировано принятое в собственность города Рыльска нежилое помещение - здание Дома быта, 1979 года постройки, площадью 2127,8 кв.м, балансовой стоимостью 3074768 руб.42 коп. и предписано помещения площадью 330,22 кв.м в этом здании балансовой стоимостью 468896 руб. передать в безвозмездное пользование авиационному колледжу на срок 15 лет - с 01.11.2004 по 01.11.2019 (т.2, л.д.80).

На основании решений Рыльской городской Думы от 25.04.2001 N 31 и 28.04.2004 N 5/7 глава города Рыльска 07.06.2004 принял постановление N 356 о принятии в собственность муниципального образования "город Рыльск" нежилых помещений площадью 1804,89 кв.м, балансовой стоимостью 2608345 руб., расположенных в здании Дома быта, и закреплении этих помещений за унитарным муниципальным предприятием "Феникс" ЖКХ (далее - УМП "Феникс") на праве хозяйственного ведения (т.3, л.д.65).

01.11.2004 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Лашкаревой Л.В. (арендатор) с согласия и при участии балансодержателя УМП "Феникс" был заключен договор N 115 аренды нежилых помещений площадью 287,7 кв.м, расположенных в спорном здании. Срок действия договора установлен с 01.11.2004 по 26.10.2005. Помещение передано по акту арендатору (т.2, л.д.113-119).

16.11.2004 главой города Рыльска принято постановление N 747, которое фактически изменяет и дополняет постановление от 07.06.2004 N 356.

Постановлением от 16.11.2004 N 747 предписано принять от авиационного колледжа в собственность муниципального образования "город Рыльск" здание, расположенное в г. Рыльске, Советская площадь, д. 23 а, площадью 2127,8 кв.м, балансовой стоимостью 3021368 руб. 42 коп., и оборудование трансформаторной подстанции ТП-61 и закрепить на праве хозяйственного ведения здание за УМП "Феникс", оборудование трансформаторной подстанции - за УМП "Рыльские КЭТС" (т.2, л.д.83).

По актам приема-передачи от 16.11.2004 глава города Рыльска принял от авиационного колледжа спорное здание и передал его УМП "Феникс" (т.2, л.д.85, 86).

01.11.2005 между Администрацией (арендодатель) и Лашкаревой Л.В. (арендатор) заключен договор аренды N 106 на те же нежилые помещения площадью 290 кв.м (площадь уточнена), комнаты NN 7, 8, 16, 24, 25, на срок 5 лет - с 01.11.2005 по 01.11.2010. 05.11.2005 сторонами подписан акт приема передачи. Договор аренды не прошел государственную регистрацию.

Постановлением главы города Рыльска от 29.12.2006 N 950 здание Дома быта изъято из хозяйственного ведения муниципального предприятия и передано в состав казны муниципального образования "город Рыльск" (т.2, л.д.90).

Постановлением главы города Рыльска от 17.03.2010 N 197 нежилому зданию, расположенному по адресу: г. Рыльск, Советская площадь, дом 23 а, присвоен адрес: г. Рыльск, Советская площадь, дом 23 (т.2, л.д.101).

28.12.2007 договор аренды перезаключен и между теми же сторонами на те же помещения заключен договор аренды N 40 на срок с 01.01.2008 по 29.12.2008.

В дальнейшем ежегодно между Администрацией и Лашкаревой Л.В. перезаключался договор аренды на те же нежилые помещения площадью 290 кв.м на срок менее года.

Последний договор аренды заключен 27.12.2010 на срок с 01.01.2011 по 29.12.2011.

28.02.2011 Лашкарева Л.В., ссылаясь на наличие у нее преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилась в Администрацию с соответствующим заявлением.

Письмом от 07.04.2011 за N 675 Администрация отказала Лашкаревой Л.В. в удовлетворении заявления, ссылаясь на то, что она не пользовалась и не владела арендуемым помещением в течение двух лет до вступления в силу Закона N 159-ФЗ, а сдавала его в субаренду без разрешения Администрации.

Не согласившись с полученным отказом, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В процессе судебного разбирательства Администрация заявила о ничтожности договора аренды N 115 от 01.11.2004, ссылаясь на то, что Администрация распорядилась не принадлежащим городу Рыльску нежилым помещением, так как акт приемки-передачи здания Администрацией от авиационного колледжа был составлен лишь 16.11.2004.

Суд двух инстанций исследовал представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дал им надлежащую правовую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения требования предпринимателя.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, а именно:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Суд двух инстанций пришел к правильному выводу о том, что предприниматель Лашкарева Л.В. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Так как договор аренды N 115 от 01.11.2004 был заключен на срок менее одного года, то государственная регистрация такого договора не требовалась.

Договор аренды от 01.11.2005 N 106 был заключен Администрацией и Лашкаревой Л.В. на срок 5 лет, но так как он не прошел государственной регистрации, он считается незаключенным в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что Лашкарева Л.В. продолжала и после 26.10.2005 занимать переданные ей по договору аренды от 01.11.2004 помещения, вносила арендную плату, Администрация не возражала против этого, суд по праву пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.11.2004 в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ после 26.10.2005 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. И данный договор действовал до заключения сторонами 28.12.2007 договора аренды N 40.

Довод Администрации о том, что суд в нарушение ст. 223 ГК РФ (право собственности возникает с момента передачи вещи) необоснованно не признал договор аренды от 01.11.2004 N 115 ничтожным, так как Администрация распорядилась не принадлежащим ей имуществом (акт приема-передачи подписан только 16.11.2004), несостоятелен.

Как указано выше, спорное здание Дома быта принято в собственность города Рыльска решением представительного органа города - Рыльской городской Думы от 25.04.2001 N 31. Передача спорного здания авиационным колледжем, на балансе которого оно находилось, главе города Рыльска по акту от 16.11.2004 не свидетельствует о принятии данного объекта муниципальным образованием "город Рыльск" из другого уровня собственности или от другого муниципального образования. С 25.04.2001 это здание уже находилось в собственности города Рыльска и Администрация города могла им распоряжаться. Тем более, что договор аренды от 01.11.2004 исполнялся сторонами договора с 01.11.2004 - помещение передано арендатору по акту приема-передачи, арендная плата вносилась с 01.11.2004.

Довод заявителя жалобы о том, что Лашкарева Л.В. не пользовалась арендованным помещением, так как сдавала его в субаренду, был предметом исследования суда второй инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка.

Судами установлено, что Администрация постановлениями от 21.04.2008 N 323, 13.02.2009 N 112 разрешила Лашкаревой Л.В. сдавать арендуемые ею нежилые помещения в субаренду. В силу ст. 615 ГК РФ передача арендуемого нежилого помещения в субаренду также является видом пользования этим помещением.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что Администрация безосновательно отказала предпринимателю Лашкаревой Л.В. в реализации ею преимущественного права приобретения арендуемого помещения в собственность и обоснованно удовлетворила требование предпринимателя.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судами не допущено.

Оснований для отмены обжалуемых судебных решений не усматривается.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 20.08.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2012 по делу N А35-6977/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

С.И. Смолко

Судьи

Н.В. Ключникова Г.А. Стрегелева