Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 февраля 2015 г. N Ф10-11/15 по делу N А08-440/2014

г. Калуга

03 февраля 2015 г.

Дело N А08-440/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02.02.2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.02.2015 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Благострой - С" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.07.2014 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2014 г. по делу N А08-440/2014,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода в лице Комитета имущественных и земельных отношений (ОГРН 1033107000728) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Благострой - С" (ОГРН 1043107022200) об освобождении в течение пяти календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу нежилого помещения, площадью 16,1 кв. м., с кадастровым номером 31:16:00:00:13489/1/23:1008/А, расположенного по адресу: г. Белгород, Бульвар Юности, д. 7, и передаче его Администрации города Белгорода по акту приема-передачи.

В свою очередь ООО "Управляющая компания "Благострой - С" заявило встречное требование о признании действующим договора N 5 477 от 02.02.2011 г. аренды указанноо нежилого помещения, заключенного между Муниципальным образованием городским округом "Город Белгород" и ООО "Управляющая компания "Благострой - С", которое определением от 04.02.2014 г. было выделено в отдельное производство с присвоением регистрационного N А08-440/2014.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.07.2014 г. (судья О.И. Пономарева), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2014 г. (председательствующий Л.М. Мокроусова, судьи А.И. Поротиков, И.Б. Сухова), в удовлетворении исковых требований ООО "УК "Благострой - С" отказано.

Не соглашаясь с выводом судов обеих инстанций, ссылаясь на его несоответствие обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм права, ООО "Управляющая компания "Благострой - С" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании договоров аренды N 2678 от 26.09.2006 г., N 3466 от 01.01.2008 г., N 4458 от 01.07.2009 г., N 4903 от 01.04.2010 г., N 5477 от 02.02.2011 г., заключенных между Администрацией г. Белгорода (арендодатель) и ООО "УК "Благострой - С" (арендатор) на срок до 01.01.2008 г., 01.12.2008 г., 01.03.2010 г., 01.02.2011 г., 01.12.2011 г. соответственно, общество арендует муниципальные нежилые помещения, в том числе помещение, площадью 16,1 кв. м., с кадастровым номером 31:16:00:00:13489/1/23:1008/А, расположенное по адресу: г. Белгород, Бульвар Юности, д. 7.

Данное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 02.02.2011 г.

С целью заключения нового договора аренды арендатор обязан не менее чем за два месяца до истечения срока его действия подать письменную заявку, в противном случае договор считается расторгнутым с момента окончания срока его действия (п. 7.2 договора).

На основании распоряжения Администрации города Белгорода N 4609 от 12.12.2008 г. спорное нежилое помещение включено в Перечень муниципального имущества, предоставляемого во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из акта осмотра нежилого помещения от 15.03.2014 г., арендованное помещение используется ООО "УК "Благострой - С" для размещения рабочих (бытовка), текущего ремонта, а также материала.

В период действия договора общество производило оплату арендных платежей в полном объеме.

16.08.2011 г. Администрацией в адрес истца было направлено письмо N 09/1611, из которого следует, что в связи с обращением Департамента городского хозяйства Администрации города Белгорода, а также учитывая окончание срока действия договоров аренды нежилых помещений муниципального фонда города Белгорода, арендуемых ООО "УК "Благострой - С" (в том числе договора N 5477 от 02.02.2011 г.), на новый срок договоры аренды заключаться не будут. Одновременно Администрация предупредила арендатора о необходимости до 10.12.2011 г. освободить нежилые помещения, передав их по актам приема-передачи представителю арендодателя.

Данное письмо получено истцом 19.08.2011 г., а 22.09.2011 г. ООО "УК "Благострой - С" в связи с истечением сроков действия договоров аренды, в том числе договора N 5477 от 02.02.2011 г., обратилось с заявкой на продление договора аренды нежилого помещения муниципального фонда без проведения торгов в рамках права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства статьей 17 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Решением от 14.12.2011 г. комиссии по аренде муниципального имущества Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Белгорода, оформленным протоколом N 247, ООО "УК "Благострой - С" отказано в заключении договоров аренды на новый срок.

Ссылаясь на неисполнение обязанности по возврату арендованного помещения по истечении срока действия договора аренды N 5477 от 02.02.2011 г. и неосвобождение истцом занимаемого спорного нежилого помещения, производя последним при этом уплату арендных платежей в установленные договором аренды сроки и в суммах, определенных Администрацией на основании решений Совета депутатов г. Белгорода, Администрация обратилась в суд с иском об освобождении занимаемого обществом нежилого помещения.

В свою очередь, ООО "УК "Благострой - С", полагая, что у арендодателя отсутствуют основания для расторжения договора, поскольку арендатором не допущено нарушений условий договора аренды, и указывая на наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, обратилось в суд со встречными исковыми требованиями о признании договора N 5477 от 02.02.2011 г. аренды нежилого помещения действующим. При этом, общество ссылается на то, что расторжение договора аренды препятствует реализации права выкупа арендуемого помещения, предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Кассационная коллегия полагает, что, отказывая в удовлетворении заявленных встречных требований, суды правомерно руководствовались положениями п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в п. 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции Федеральных законов по состоянию на 23.07.2013 г.).

Исходя из системного толкования норм Федерального закона "О защите конкуренции" и Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и приведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что преимущественное право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок является преференцией для определенных законом лиц, которые приобрели право на заключение такого договора и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды.

Между тем, ч. 4 ст. 53 Федерального закона "О защите конкуренции" утратила силу с 01.07.2013 г. в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 г. N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Таким образом, Федеральный закон "О защите конкуренции", предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливал исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в ч. 4 ст. 53 этого Закона, в период ее действия.

Действие ч. 4 ст. 53 Федерального закона "О защите конкуренции" распространялось на случаи заключения с указанными в данной норме субъектами малого и среднего предпринимательства на новый срок (пролонгации) договоров аренды, заключенных с ними до 01.07.2008 г.

При этом, законодатель в вышеназванных нормах предусматривает именно заключение договора аренды на новый срок, что предполагает направление арендатором арендодателю проекта договора, в связи с чем должен решаться вопрос о наличии оснований для понуждения арендодателя к заключению нового договора аренды.

В данном случае спорный договор аренды N 5477 заключен 02.02.2011 г. и, исходя из материалов дела и наличия ранее заключенных договоров, кассационная коллегия не может согласиться с доводом ответчика о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды без проведения торгов.

Кроме того, следует отметить, что ООО "Управляющая компания "Благострой-С" обратилось с иском о признании договора аренды N 5477 от 02.02.2011 г. действующим, тогда как заключен он был на срок до 01.12.2011 г.

При этом, намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить спорное помещение в аренду на новый срок.

Таким образом, учитывая, что срок спорного договора истек, следует признать, что ответчиком избран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права.

Как следует из материалов дела, по окончании срока действия договора (01.12.2011 г.) общество не освободило помещение и не известило арендодателя о готовности передать его с оформлением акта.

На основании ст. 622 ГК РФ судом правомерно указано, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю, и, следовательно, принятие арендодателем арендных платежей за период фактического пользования имуществом, само по себе не свидетельствует о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к переоценке установленных судами фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь ч. 1 п. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.07.2014 г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2014 г. по делу N А08-440/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Благострой - С" (ОГРН 1043107022200) 2 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы, перечисленной по платежнму поручению N 1722 от 05.12.2014 г.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

А.Н. Гриднев И.В. Сорокина