Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Банка России и АО "ДОМ.РФ" от 24 июня 2021 г. NN 26064-НС/07, 08-40/5813, 7826-АФ
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Центральный банк Российской Федерации и Акционерное общество "ДОМ.РФ" в дополнение к письму Минстроя России, Банка России, АО "ДОМ.РФ" от 15.04.2019 N 13275-ВЯ/07, 01-40/2711, 4373-АП направляют для учета и использования в работе Рекомендации по форме заявки застройщика в уполномоченный банк о предоставлении проектного финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу и примерному перечню документов, представляемых в банк для рассмотрения вопроса о предоставлении проектного финансирования.
Рекомендуем застройщикам принимать меры для оперативного представления в уполномоченные банки пакета документов, необходимого для принятия решения о кредитовании, и обеспечивать надлежащее качество оформления документов.
Рекомендуем уполномоченным банкам принимать меры для возможно оперативного принятия решений по обращениям застройщиков на основании всестороннего рассмотрения документов, представленных застройщиками, а также контролировать сроки принятия решений.
Данные Рекомендации опубликованы на официальных сайтах Минстроя России, Банка России, АО "ДОМ.РФ" в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Приложение: на 20 л.
Минстрой России, Банк России и АО "ДОМ.РФ" в соответствии с подпунктом "л" пункта 6 перечня поручений Президента Российской Федерации по итогам расширенного заседания президиума Государственного Совета Российской Федерации 28.09.2020 направляют настоящие Рекомендации для учета и использования в работе уполномоченными банками, осуществляющими кредитование застройщиков, реализующих проекты долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу (далее соответственно - банки, застройщики), и застройщиками в целях совершенствования данного направления кредитования, взаимодействия банков и застройщиков.
1. В целях совершенствования взаимодействия застройщиков и банков, оптимизации затрат на подготовку документации застройщиками и ее рассмотрение банками рекомендуем использовать форму заявки о предоставлении проектного финансирования, а также примерный перечень документов, представляемых в банк для рассмотрения вопроса о предоставлении проектного финансирования, согласно приложениям 1 и 2 к настоящим Рекомендациям (далее соответственно - заявка, перечень).
2. Банкам рекомендуется доработать внутренние документы в целях применения заявки и перечня, а также разместить доработанные с учетом настоящих Рекомендаций документы, предназначенные для использования застройщиками, на сайте банка в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - сайт).
Банкам рекомендуется предоставить застройщикам возможность направления заявки как в электронной форме (например, посредством ее размещения на сайте либо посредством агрегатора проектного финансирования, размещенного на сайте АО "ДОМ.РФ", если банком принято решение о его использовании), так и на бумажном носителе.
3. Перечень документов, представляемых в банк для рассмотрения вопроса о предоставлении проектного финансирования, предусмотренный приложением 2 к настоящим Рекомендациям, является примерным, носит рекомендательный характер и может быть уточнен (дополнен, сокращен) с учетом конкретного проекта жилищного строительства, по которому направлена заявка, наличия в банке документов, ранее представленных застройщиком и не требующих актуализации, а также возможности получения документов из государственных информационных систем в органах государственной власти), из Единой информационной системы жилищного строительства.
4. Внутренними документами банка может предусматриваться представление отдельных документов из перечня при направлении заявки в целях проведения предварительного анализа проекта жилищного строительства. Информацию о составе данных документов также рекомендуется разместить на сайте.
5. Банкам рекомендуется придерживаться следующих примерных сроков рассмотрения заявок:
по проектам комплексной застройки (освоения, развития) территорий и по аналогичным проектам - 45 рабочих дней;
по проектам, не относящимся к проектам комплексной застройки (освоения, развития) территорий, и иным аналогичным, - 35-40 рабочих дней.
6. Принимая во внимание необходимость оптимизации взаимодействия, сокращения сроков рассмотрения заявок застройщиков, рекомендуем учитывать, что принятие решения о предоставлении проектного финансирования осуществляется банком на основе оценки уровня кредитного риска по конкретному проекту по результатам всестороннего анализа проекта и рисков, связанных с его реализацией, и, соответственно, при условии получения от застройщика достаточного объема информации, необходимой для формирования профессионального суждения об уровне кредитных и иных рисков по проекту.
|
N
п/п
|
Наименование
|
Характеристика
|
Комментарии, примеры для заполнения 2
|
|
Информация о проекте строительства (далее - Проект)
|
|
1
|
Общие данные
|
|
|
|
1.1
|
Коммерческое наименование Проекта
|
|
При наличии 3, в том числе при наличии нескольких наименований, указываются все
|
|
1.2
|
Местонахождение Проекта
|
субъект Российской Федерации
|
|
|
|
полный адрес
|
|
Населенный пункт, место расположения (имеющаяся информация: улица, строительный квартал, дом, владение и иное)
|
|
1.3
|
Сайт Проекта
|
|
При наличии
|
|
1.4
|
Идентификационный номер (ID) объекта по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС)
|
|
При наличии и размещении в ЕИСЖС
|
|
2
|
Характеристики Проекта
|
|
|
|
2.1
|
Тип Проекта
|
|
Комплексное освоение территории, развитие застроенной территории, точечная застройка и иное
|
|
2.2
|
Категория жилья
|
|
Стандартное, бизнес, элит и иное - указывается в соответствии с категорией жилья, определенной застройщиком
|
|
2.3
|
Количество зданий, этажность и общая площадь зданий по Проекту, в том числе по очередям строительства при их наличии
|
|
Пример заполнения:
3 жилых 14-этажных здания общей площадью 60 000 кв. м, в том числе: 1-я очередь - корпуса 1 и 2 общей площадью 40 000 кв. м (20 000 х 2);
2-я очередь - корпус 1 площадью 20 000 кв. м
|
|
2.4
|
Структура планируемых к продаже (реализации) площадей Проекта, всего
|
Квартиры (общая площадь жилых помещений), кв. м
|
Машино-места, ед. / кв. м
|
Нежилые помещения (апартаменты, кладовые), кв. м
|
Нежилые помещения для коммерческого использования, кв. м
|
Указать, как определяется объем машино-мест (в ед. или в кв. м)
|
|
|
|
|
|
|
2.5
|
Реализовано помещений Проекта, всего
|
|
Квартиры
|
Машино-места
|
Нежилые помещения
|
Нежилые помещения для коммерческого использования
|
При наличии реализованных объектов, по которым имеются договоры участия в долевом строительстве, зарегистрированные в установленном порядке, или заключены иные договоры
|
|
общая площадь, кв. м / количество, ед.
|
|
|
|
|
|
средняя цена, 1 кв. м / 1 ед.
|
|
|
|
|
|
2.6
|
Планируемая инфраструктура, в том числе:
|
социальная
|
|
Пример заполнения: школа на 630 мест, детское дошкольное учреждение на 150 мест
|
|
транспортная
|
|
|
инженерная
|
|
|
иная
|
|
|
2.7
|
Конструктив недвижимости
|
|
Кирпичные, крупноблочные, монолитные и иные. Особенности конструкции (наличие подземного паркинга и иное)
|
|
2.8
|
Тип отделки
|
|
С отделкой (без отделки)
|
|
2.9
|
Дата начала строительства (планируемая дата начала строительства)
|
|
|
|
2.10
|
Планируемая дата ввода в эксплуатацию
|
|
|
|
2.11
|
Текущая стадия строительной готовности, %
|
|
|
|
2.12
|
Фотографии возводимых застройщиком объектов недвижимости
|
|
Рендер или фотография со строительной площадки, отражающие текущее состояние строительства объектов
|
|
3
|
Исходная и разрешительная документация по Проекту (ИРД)
|
|
|
|
3.1
|
Состав полученной ИРД
|
|
Наименования и реквизиты имеющихся документов, в том числе разрешение на строительство
|
|
3.2
|
Текущая стадия получения ИРД
|
|
Наименования и плановые сроки получения, если часть документов на дату направления заявки не получена, в том числе разрешение на строительство
|
|
3.3
|
Планируемые сроки начала и завершения проектирования
|
|
|
|
3.4
|
Дата получения градостроительного плана земельного участка с параметрами Проекта
|
|
В случае отсутствия указать плановые сроки получения
|
|
3.5
|
Наличие положительного заключения экспертизы проектной документации и инженерных изысканий
|
|
Реквизиты заключения экспертизы, либо плановые сроки его получения, либо информация о том, что проведение экспертизы не требуется
|
|
3.6
|
Наличие и сроки действия технических условий присоединения к инженерным сетям, а также наличие договоров на подключение
|
|
По всем видам присоединения к инженерным сетям, предусмотренным в проектной документации, с указанием организации, выдавшей и документ, и лица, получившего технические условия
|
|
4
|
Земельный участок (ЗУ) для реализации Проекта
|
|
|
|
4.1
|
Вид права на ЗУ
|
|
Если права на ЗУ оформлены, указать вид права (собственность, аренда, иное). Если права не оформлены (например, при наличии очередей строительства), указать стадию оформления
|
|
4.2
|
Кадастровый номер ЗУ
|
|
|
|
4.3
|
Площадь, кв. м
|
|
|
|
4.4
|
Приобретение ЗУ (прав на ЗУ)
|
стоимость, тыс. руб.
|
|
|
|
фактически оплачено, тыс. руб.
|
|
|
|
4.5
|
Задолженность по оплате ЗУ, в том числе просроченная, тыс. руб.
|
|
При наличии
|
|
4.6
|
Дата окончания срока аренды ЗУ
|
|
При наличии
|
|
4.7
|
Текущий вид разрешенного использования (ВРИ) ЗУ
|
|
|
|
4.8
|
Планируемый срок изменения ВРИ ЗУ
|
|
При необходимости изменения ВРИ ЗУ
|
|
4.9
|
Размещение ЗУ в границах зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
|
|
Указываются все ЗОУИТ или информация об их отсутствии
|
|
4.10
|
Наличие согласований на размещение объектов в ЗОУИТ
|
|
Указывается для всех ЗОУИТ, при отсутствии согласований - планируемые сроки их получения
|
|
5
|
Бюджет Проекта (доходы и расходы)
|
|
|
|
|
|
5.1
|
Планируемая выручка Проекта от реализации (всего), тыс. руб.
|
Квартиры
|
Машино-места
|
Нежилые помещения
|
Нежилые помещения для коммерческого использования
|
С учетом пояснений по пункту 2.4 таблицы
|
|
|
|
|
|
|
Средняя цена реализации, тыс. руб. / кв. м или тыс. руб./ед.
|
|
|
|
|
|
Планируемая доля продаж до ввода в эксплуатацию (на инвестиционной фазе), %
|
|
|
|
|
|
5.2
|
Общий бюджет Проекта, тыс. руб., указывается по каждому объекту (этапу строительства), в том числе:
|
|
С указанием (выделением) компонентов затрат
|
|
5.2.1
|
затраты на приобретение земельного участка (прав на земельный участок), акций, долей в уставном капитале юридического лица - собственника земельного участка (обладателя иных прав на земельный участок), изменение ВРИ, расселение
|
|
|
|
5.2.2
|
затраты на изыскания, проектирование, получение ИРД, содержание службы застройщика-заказчика
|
|
|
|
5.2.3
|
затраты на строительно-монтажные работы, включая инженерные сети и системы внутри зданий
|
|
|
|
5.2.4
|
затраты на создание инфраструктуры, в том числе:
|
социальная
|
|
|
|
транспортная, включая объекты транспортного хозяйства и благоустройство
|
|
|
инженерная, включая внутри площадочные, внеплощадочные сети и сооружения
|
|
|
иная
|
|
|
5.2.5
|
операционные затраты
|
|
|
|
5.2.6
|
иные расходы
|
|
Указываются направление и объем затрат
|
|
6
|
Собственное участие застройщика в реализации Проекта
|
|
|
|
6.1
|
Планируемое собственное участие, тыс. руб.:
|
всего
|
|
|
|
фактически оплачено (с указанием источников поступления застройщику денежных средств)
|
|
Указываются направление и объем затрат, произведенных застройщиком на реализацию Проекта на дату направления заявки
|
|
7
|
Кредитный лимит
|
|
|
|
7.1
|
Необходимый объем проектного финансирования, тыс. руб.:
|
всего,
в том числе для покрытия затрат на:
|
|
Как правило, не должен превышать разницу между общим бюджетом Проекта и планируемым объемом собственных средств застройщика на реализацию Проекта
|
|
приобретение ЗУ (прав на ЗУ)
|
|
|
получение ИРД, проектирование
|
|
|
строительство и операционные расходы
|
|
|
7.2
|
Срок финансирования, мес.
|
|
|
|
7.3
|
Планируемая схема уплаты процентов до ввода объекта в эксплуатацию (уплата процентов, отсрочка по уплате процентов)
|
|
|
|
8
|
Информация о застройщике и группе застройщика 4
|
|
|
|
8.1
|
Наименование застройщика
|
|
|
|
8.2
|
ИНН застройщика
|
|
|
|
8.3
|
Застройщик является юридическим лицом, созданным для реализации Проекта (SPV-компания)
|
|
Указывается "да"/"нет"
|
|
8.4
|
ID застройщика в ЕИСЖС
|
|
В случае включения застройщика в Единый реестр застройщиков в ЕИСЖС
|
|
8.5
|
Наименование и состав группы компаний застройщика
|
|
Указываются наименования и ИНН основных юридических лиц в составе группы компаний застройщика
|
|
8.6
|
Структура собственности застройщика
|
|
Лица, владеющие долями (акциями), составляющими уставный капитал застройщика (5% и более)
|
|
8.7
|
Конечные бенефициары застройщика
|
|
Ф.И.О., доли владения
|
|
8.8
|
Общее количество действующих разрешений на строительство (РНС) у застройщика без учета разрешения на строительство Проекта
|
|
Указывается, если застройщик не является SPV-компанией (пункт 8.3 заявки). РНС группы компаний застройщика не указывается
|
|
8.9
|
Выручка застройщика за последние 12 месяцев, млн руб.
|
|
Указывается, если застройщик не является SPV-компанией (пункт 8.3 заявки). Выручка группы компаний застройщика не указывается
|
|
8.10
|
Опыт строительства застройщика, лет
|
|
Указывается, если застройщик не является SPV-компанией (пункт 8.3 заявки). Опыт строительства группы компаний застройщика не указывается
|
|
8.11
|
Количество проектов, введенных в эксплуатацию, ед.:
|
всего
|
|
Указывается количество объектов, по которым имеются акты ввода в эксплуатацию, с учетом объектов, реализованных группой компаний застройщика
|
|
сопоставимых с Проектом по масштабу и сложности
|
|
|
8.12
|
Площадь введенных в эксплуатацию проектов за последние три года, кв. м, в том числе:
|
|
Указывается количество объектов, по которым имеются акты ввода в эксплуатацию, с учетом объектов, реализованных группой компаний застройщика
|
|
8.12.1
|
введенных с нарушением установленного срока ввода в эксплуатацию
|
|
По каждому Проекту указываются площадь объектов, введенных с нарушением срока (в кв. м), и срок нарушения (в мес.)
|
|
8.13
|
Сумма площади проектов, реализуемых застройщиком на дату начала Проекта (без учета Проекта), кв. м
|
|
Указывается площадь проектов, данные о которых размещены в ЕИСЖС, а также планируемых застройщиком к реализации
|
|
8.14
|
Сумма задолженности застройщика, тыс. руб., в том числе:
|
|
При наличии, с указанием видов задолженности, в том числе просроченной, и контрагентов (кредиторов, взыскателей)
|
|
кредиты, займы
|
|
|
векселя и долговые ценные бумаги
|
|
|
поручительства и иные обязательства
|
|
|
8.15
|
Иные, не связанные с жилищным строительством, реализуемые группой компаний застройщика направления бизнеса
|
|
При наличии
|
|
9
|
Участники Проекта
|
|
|
|
9.1
|
Наименование генерального подрядчика (лица, осуществляющего строительство)
|
|
Указывается:
определенный (планируемый) генеральный подрядчик (при его отсутствии - основные подрядчики) либо что строительство осуществляется застройщиком собственными силами; наличие аффилированности генерального подрядчика с застройщиком
|
|
9.2
|
ИНН генерального подрядчика
|
|
|
|
9.3
|
Количество возведенных генеральным подрядчиком (лицом, осуществляющим строительство) объектов строительства, сопоставимых с реализуемым Проектом, за последние три года, ед.
|
|
|
|
9.4
|
Реквизиты договора с генеральным подрядчиком (лицом, осуществляющим строительство) в отношении Проекта и сумма договора, тыс. руб.
|
|
При наличии
|
|
9.5
|
Лимит ответственности саморегулируемой организации (СРО) генерального подрядчика, тыс. руб.
|
|
|
|
9.6
|
Наименование технического заказчика
|
|
Указывается:
определенный/планируемый технический заказчик; наличие его аффилированности с застройщиком
|
|
9.7
|
ИНН технического заказчика
|
|
|
|
9.8
|
Реквизиты договора с техническим заказчиком в отношении Проекта и сумма договора, тыс. руб.
|
|
При наличии
|
|
9.9
|
Лимит ответственности СРО технического заказчика, тыс. руб.
|
|
|
|
9.10
|
Другие участники
|
|
Указать при условии существенного участия (влияния) на реализацию Проекта
|
|
10
|
Обеспечение застройщиком обязательств по кредиту
|
|
|
|
10.1
|
Залог
|
Вид предмета залога
|
Рыночная стоимость, тыс. руб.
|
Земельный участок или права аренды, доли (акции) застройщика, имущественные права по Проекту, иное. Стоимость указывается для каждого вида (предмета) обеспечения по оценке застройщика или на основании, при его наличии, отчета независимого оценщика
|
|
|
|
|
10.2
|
Поручительства
|
генеральный подрядчик
|
|
Указывается сумма поручительств, которые могут быть предоставлены указанными лицами
|
|
технический заказчик
|
|
|
группа застройщика /бенефициары
|
|
|
прочие
|
|
|
10.3
|
Иное
|
|
Указываются иные виды обеспечения, например независимая гарантия
|
|
11
|
Дополнительная информация о Проекте
|
|
При необходимости
|
|
12
|
Контактные данные: Ф.И.О., телефон, email
|
|
|
Примерный перечень документов, представляемых в банк для рассмотрения вопроса о предоставлении проектного финансирования
|
N
п/п
|
Перечень документов и информации
|
Обязательные,
дополнительные
|
Примечание
|
|
0
|
Заявка на получение проектного финансирования
|
Обязательные
|
По рекомендованной форме
|
|
1
|
Правоустанавливающие документы застройщика
|
|
|
|
1.1
|
Действующая редакция устава застройщика с изменениями и дополнениями
|
Обязательные
|
Документы, указанные в пунктах 1.1-1.7, предлагается запрашивать при отсутствии в банке актуальных документов, ранее представленных клиентом-застройщиком
|
|
1.2
|
Копии протоколов (решений) об избрании органов управления
|
Обязательные
|
|
|
1.3
|
Копия (выписка из) трудового договора с генеральным директором (директором/ президентом) застройщика
|
Обязательные
|
|
|
1.4
|
Копии приказов о назначении на соответствующие должности лиц, подписывающих документы, представляемые в банк
|
Обязательные
|
|
|
1.5
|
Документы управляющей организации (управляющего) (устав, протокол или решение о назначении единоличного исполнительного органа (ЕИО), выписка из ЕГРЮЛ); если функции ЕИО застройщика переданы коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему), то предоставляются копия протокола общего собрания акционеров (участников) (выписка из него) о принятом решении о передаче полномочий, а также:
копии корпоративного договора и изменений к нему (пункт 1 статьи 66 Гражданского кодекса Российской Федерации), заверенные ЕИО и печатью организации
|
Обязательные
|
|
|
1.6
|
Удостоверенные застройщиком копии внутренних документов (если влияют на полномочия лиц, подписывающих документы)
|
Обязательные
|
При наличии 5
|
|
1.7
|
Сведения об участниках организации-застройщика (выписка из реестра акционеров/ участников)
|
Обязательные
|
Для участников, владеющих более 5% в уставном капитале
|
|
1.8
|
Доверенность на подписание документов
|
Обязательные
|
В случае подписания, заверения, представления в банк документов лицом, действующим на основании доверенности
|
|
1.9
|
Аналогичный пакет документов представляется юридическим лицом в случае предоставления им залога, поручительства, иного обеспечения по обязательствам застройщика
|
Обязательные
|
|
|
2
|
Финансовая модель (бизнес-план) Проекта
|
|
|
|
2.1
|
Финансовая модель Проекта, в том числе по каждому отдельно стоящему зданию в рамках очереди (очередей) Проекта (при их наличии) или план продаж площадей с указанием цен и темпов продаж
|
Обязательные
|
По форме застройщика или банка
|
|
2.2
|
Квартирография 6 с информацией о реализации жилых и нежилых помещений, реализуемых в рамках Проекта (реестр продаж)
|
Обязательные
|
Указываются нереализованные, забронированные, реализованные помещения (в отношении которых зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве или заключены иные договоры)
|
|
2.3
|
Расчет стоимости строительства (с обоснованием и подтверждающими документами), график строительства (график производства работ) и график финансирования строительства
|
Обязательные
|
Представляется по форме банка при наличии стандартизированной формы банка или застройщика при отсутствии стандартизированной формы банка.
Обоснование и подтверждающие документы предоставляются по запросу банка
|
|
2.4
|
Маркетинговая стратегия и обоснование стоимости и темпов продаж жилых и нежилых помещений, реализуемых в рамках Проекта
|
Дополнительные
|
В произвольной форме
|
|
2.5
|
Презентация, в том числе визуализация Проекта и лока |
