Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 июня 2013 г. N Ф10-1518/13 по делу N А48-2004/2012

г.Калуга

26 июня 2013 г.

Дело N А48-2004/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "20" июня 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "26" июня 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	А.Н. Гриднева;
судей	А.Н. Маненкова;
Л.В. Солодовой;
при участии в заседании:
от истца (заявителя): Индивидуальный предприниматель Николаев Аркадий Викторович (ОРГН 304575434500059)	Годовиков Б.С.- представитель по доверенности Nб/н от 10.12.2012;
от ответчика: Муниципальное унитарное предприятие г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (ОГРН 1025700782095)	Представители не явились, ответчик о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
от 3-х лиц: Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла Общество с ограниченной ответственностью "Жилищное эксплуатационное управление N 1 Закрытое акционерного общества "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 2	Представители не явились, 3-и лица о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича, г. Орел, на решение Арбитражного суда Орловской области от 25.10.2012 (судья Парфёнова Л.П.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 (судьи Ушакова И.В., Мокроусова Л.М., Поротиков А.И.) по делу N А48-2004/2012,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Николаев Аркадий Викторович (далее - ИП Николаев А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к Муниципальному унитарному предприятию г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (далее - ответчик) об уменьшении арендной платы за пользование помещением по договору аренды N 01201 от 21.01.2008 за период с 02.02.2012 по 29.02.2012 на сумму 128 583 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, общество с ограниченной ответственностью "Жилищное эксплуатационное управление N 1", закрытое акционерное общество "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 2".

Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.10.2012 по делу N А48-2004/2012, оставленным в силе постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с судебными актами, ИП Николаев А.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой указывает, на то, что судами незаконно установлена обязанность арендатора по содержанию имущества в многоквартирном доме без установления договорных обязательств на это с собственниками всех помещений в многоквартирном доме. Податель жалобы просил решение Арбитражного суда Орловской области от 25.10.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 по делу N А48-2004/2012 отменить, принять новое решение, в котором удовлетворить заявленные истцом требования.

Ответчик в представленном отзыве на кассационную жалобу просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд округа не явились. Муниципальное унитарное предприятие г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" заявило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в порядке ч.3 ст.284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании представителя ИП Николаева А.В., который изложил и полностью поддержал свою позицию по доводам кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 21.01.2008 между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (арендодатель) и Николаевым Аркадием Викторовичем (арендатор) был заключен договор N 01201 на аренду нежилого помещения.

Пунктом 1.1. данного договора предусмотрено, что на основании протокола о результатах аукциона от 18.01.2008 арендодатель сдает во временное пользование арендатору нежилые помещения N 55 и N 56, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, общей полезной площадью 1000,7 кв.м.

По акту приема-передачи (приложение N 1 к договору) нежилые помещения были приняты Николаевым А.В. Краткая характеристика здания, нежилых помещений и их техническое состояние оценено сторонами, как хорошее.

Нежилые помещения, переданные в аренду истцу, являются муниципальной собственностью г. Орла, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.05.2007 серия 57 АА N 517365 и от 08.11.2007 серия 57 АА N 573606.

Постановлением мэра города Орла N 3433 от 20.10.2008 помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, общей площадью 1000,7 кв.м. было передано из муниципальной казны в хозяйственное ведение Муниципального унитарного предприятия города Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений". Право хозяйственного ведения зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 57 АА 684775 от 19.12.2008, 57-АБ 057262 от 24.09.2010.

Таким образом, к ответчику перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды N 01201 от 21.01.2008.

Абзацем 1 пункта 3.1. указанного договора аренды предусмотрено, что в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 2) размер арендной платы за указанные в пункте 1.1. помещения, при подписании договора составляет 4540000 рублей в год. Оплата производится помесячно не позднее десятого числа следующего месяца за расчетным, в соответствии с прилагаемым порядком оплаты (приложение N 3) на счет Управления Федерального казначейства по Орловской области (для Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла).

Ссылаясь на то, что в период с 02.02.2012 по 29.02.2012 арендатор не имел возможности осуществлять пользование арендуемым нежилым помещением N 56, расположенным по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3 по назначению ввиду его неудовлетворительного состояния, ИП Николаев А.В. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (статья 611 Кодекса).

Согласно положениям п. 2 ст. 612, п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, исходя из общего принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса РФ, основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал (не мог знать) во время заключения договора.

Судами при разрешении спора было установлено, что при заключении спорного договора аренды и подписании акта приема-передачи предприниматель имел реальную возможность осмотреть нежилое помещение N 56, площадью 364,4 кв.м. (подвал) и установить, что в подвале проходят инженерные коммуникации, обслуживающие весь дом, обнаружить видимые недостатки помещения подвала и предпринять соответствующие действия исходя из принципа свободы договора. Данные обстоятельства также были установлены при рассмотрении дела NА48-3549/2009.

Из условий договора аренды N 01201 от 21.01.2008 следует, что арендатор спорного помещения, принял на себя обязательства содержать арендуемые помещения и прилегающую территорию в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, выделять для этих целей необходимые ассигнования, обеспечивать доступ обслуживающей организации к внутридомовому инженерному оборудованию здания. При отсутствии у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных служб профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемых помещениях производятся соответствующими жилищно-коммунальными службами или иными организациями по договору с арендатором за счёт его средств (пункт 2.2.3 договора).

Помимо этого арендатор принял на себя обязательства своевременно производить за свой счёт текущий ремонт внутри арендуемых помещений, инженерного оборудования, а также капитальный ремонт, обеспечивать сохранность приборов отопления, водопровода и канализации, а также электроприборов в арендуемом помещении от разрушений и повреждений (пункт 2.2.5 договора).

Учитывая изложенное, арендатор при получении объекта аренды в пользование мог и должен был знать о нахождении в подвале инженерно-технических коммуникаций, которые не носят скрытый характер. Факт наличия в спорном помещении инженерных и технических коммуникаций изначально предполагает их техническое обслуживание, соответствующие обязательства приняты ИП Николаевым А.В. путем подписания договора аренды N 01201 от 21.01.2008.

На основании вышеизложенного, с учетом того, что ИП Николаев А.В., фактически арендует спорное помещение подвала в спорном здании с 21.01.2008 и в материалах дела отсутствуют сведения о том, что предприниматель заключил договор на техническое обслуживание арендуемого помещения с управляющей организацией дома N 3 по ул. Гостиная - ЗАО "ЖРЭУ N 2", а также доказательства, подтверждающие осуществление им затрат на содержание и техническое обслуживание подвала, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу от отсутствии у арендатора оснований для предъявления к арендодателю требований о снижении размера арендной платы.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает правомерным вывод суда апелляционной инстанции о том, что спорное нежилое помещение не относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Данный вывод подтверждается совокупностью собранных по делу доказательств с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09.

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла обосновало наличие права муниципальной собственности на данное помещение, как возникшее на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 (пункт 2 приложения N 3 к Постановлению), указывая, что к моменту разграничения государственной собственности в Российской Федерации помещение N56 жилого дома входило в состав предприятия розничной торговли - "Магазин "Разград" и использовалось, как складское помещение.

Приобщенное к материалам дела свидетельство о государственной регистрации права серии 57 АА N 573606 от 08.11.2007 подтверждает возникновение права собственности муниципального образования город Орел на нежилое помещение 56, как самостоятельный объект права.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на заявителя.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 25.10.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2013 по делу N А48-2004/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Гриднев

Судьи

А.Н. Маненков Л.В. Солодова