Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 марта 2015 г. N Ф10-179/15 по делу N А08-7789/2012

г. Калуга

04 марта 2015 г.

Дело N А08-7789/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 26.02.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.03.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	М.М.Нарусова Л.В.Леоновой И.В.Сорокиной
при участии в заседании:
от истца: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Белгородской области	Ефимовой Н.И.- представителя по доверенности N ОК-02/2876 от 31.12.2014 г.;
от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Евро-Тур" муниципального образования "Корочанский район" Белгородской области в лице администрации муниципального района "Корочанский район" от третьих лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Белгородской области" Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области" Донского Бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов Управления лесами Белгородской области Кудинова Дмитрия Геннадьевича Авдеева Григория Анатольевича	Кудинова Д.Г. - представителя по доверенности от 11.08.2014 г; представитель не явился, извещен надлежащим образом; представитель не явился, извещен надлежащим образом; представитель не явился, извещен надлежащим образом; представитель не явился, извещен надлежащим образом; представитель не явился, извещен надлежащим образом; Кудинова Д.Г.(паспорт) представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Кудинова Дмитрия Геннадьевича, общества с ограниченной ответственностью "Евро-Тур", Авдеева Григория Анатольевича на решение Арбитражного суда Белгородской области от 26.05.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 по делу N А08-7789/2012

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Белгородской области (далее - ТУ "Росимущество") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Евро-Тур" (далее - ООО "Евро-Тур"), муниципальному образованию "Корочанский район" Белгородской области в лице администрации муниципального района "Корочанский район" о признании договора купли-продажи от 17.10.2011 находящегося в государственной собственности земельного участка, общей площадью 59000 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 31:09:0805003:1, расположенного по адресу: Белгородская область, Корочанский район, вблизи села Казанка (расположенный между урочищем Кручка и Корочанским водохранилищем), недействительным в силу ничтожности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Белгородской области"; Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области"; Донское Бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов; Управление лесами Белгородской области, Кудинов Д.Г., Авдеев Г.А.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.05.2014 по делу N А08-7789/2012 (судья Топоркова А.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 (судьи Поротиков А.И., Мокроусова Л.М., Сухова И.Б.) требования истца удовлетворены.

В кассационных жалобах Кудинов Д. Г., ООО "Евро-Тур", Авдеев Г.А. просят отменить вынесенные по делу судебные решения, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании, представитель ООО "Евро-Тур" и Кудинов Д.Г. поддержали доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Представитель истца, считая судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения

Представители муниципального образования "Корочанский район" Белгородской области в лице администрации муниципального района "Корочанский район и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда Центрального округа, в суд не явились. Кассационная инстанция считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие указанных представителей.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и отзывов на них, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что принятые судебное решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд Белгородской области в связи со следующим.

Как установлено судами, 26.10.2006 между ООО "Евро-Тур" и ЗАО "Ростэк-Агро" заключен договор купли-продажи 7 объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: Белгородская область, Корочанский район, Бехтеевский сельский округ, урочище Кручка. Право собственности на данные объекты зарегистрировано ООО "Евро-Тур" в установленном порядке (свидетельства о государственной регистрации права N N 31-31-16/001/2007-473, 31-31-16/001/2007-478, 31-31-16/001/2007-483, 31-31-16/001/2007-475, 31-31-16/001/2007-479, 31-31-16/001/2007-476, 31-31-16/001/2007-477 от 22 февраля 2007 года).

Указанные объекты незавершенного строительства находятся на земельном участке площадью 59000 кв.м с кадастровым N 31:09:0805003:1, расположенном по адресу: Белгородская область, Корочанский район, Бехтеевский сельский округ, урочище Кручка, предоставленном ранее ЗАО "Ростэк-Агро" на праве постоянного бессрочного пользования, о чем в ЕГРП имеется соответствующая регистрационная запись от 13 ноября 2000 года.

В удовлетворении заявления ООО "ЕвроТур", обратившегося в сентябре 2009 года к главе администрации Корочанского района о предоставление указанного земельного участка в собственность за плату и подготовке договора купли-продажи земельного участка, отказано.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 10.03.2010 по делу N А08-11494/2009-26, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010, признан незаконным отказ администрации Корочанского района Белгородской области в предоставлении ООО "ЕвроТур" в собственность за плату земельного участка площадью 59000 кв.метров с кадастровым N 31:09:0805003:1, расположенного по адресу: Белгородская область, Корочанский район, Бехтеевский сельский округ, урочище Кручка. В части обязания администрации Корочанского района Белгородской области подготовить проект договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка требования ООО "ЕвроТур" оставлены без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27.01.2011 решение нижестоящих судов в части отказа обязать администрацию Корочанского района Белгородской области подготовить проект договора купли-продажи спорного земельного участка отменено, постановлено обязать администрацию Корочанского района Белгородской области подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 59000 кв. м с кадастровым номером 31:09:0805003:0001, расположенного по адресу: Белгородская область, Корочанский район, Бехтеевский сельский округ, урочище Кручка, и направить его в адрес ООО "Евро-Тур".

17.10.2011 во исполнение постановления суда кассационной инстанции между муниципальным районом "Корочанский район" (продавец) и ООО "Евро-Тур" (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.

20.12.2011 по акту приема-передачи земельный участок передан ООО "Евро-Тур".

Право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ООО "Евро-Тур" в установленном законом порядке.

Впоследствии ФГБУ "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Белгородской области" направило в адрес ТУ "Росимущество" в Белгородской области письмо от 27.03.2012 (исх. N 59) с просьбой обратиться в суд за защитой права собственности Российской Федерации на спорный участок, указывая при этом, что одна часть указанного земельного участка расположена в прибрежной полосе водохранилища, а вторая часть участка является частью гидротехнического сооружения Корочанского водохранилища.

ТУ Росимущества в Белгородской области обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в порядке ст. 42 АПК РФ с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу N А08-11494/2009-26.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.08.2012 N ВАС-14879/10 в передаче дела NА08-11494/2009-26 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора состоявшихся по делу N А08-11494/2009-26 судебных актов отказано и разъяснено, что ТУ "Росимущество" вправе обратиться в суд с самостоятельными требованиями для защиты нарушенных, по его мнению, прав способами, предусмотренными действующим законодательством.

Отказ Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Белгородской области от 10.03.2010 по делу N А08-11494/2009-26, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27.01.2011 послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Руководствуясь ст. 168, 209 ГК РФ, подп. 3 п. 5 ст. 27, ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 5, 8 Водного кодекса Российской Федерации, суды признали договор купли-продажи от 17.01.2011 находящегося в государственной собственности спорного земельного участка общей площадью 59 000 кв.м, расположенного по адресу Белгородская область, Корочанский район, вблизи с.Казанка (расположенный между урочищем Кручка и Корочанским водохранилищем) недействительным в силу ничтожности, поскольку на спорном земельном участке находится Комплекс ГТС Корочанского водохранилища, собственником которого является Российская Федерация, в связи с чем данный земельный участок не может предоставляться в частную собственность, как ограниченный в обороте.

Удовлетворяя исковые требования, суды правомерно руководствовались положениями, приведенными в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду. Данное право является исключительным.

Согласно заключения назначенной судом первой инстанции землеустроительной экспертизы от 14.10.2013 и выполненных геодезических измерений установлено, что часть дренажных каналов как объектов ГТС, предназначенных для отвода фильтрационных вод, расположены на земельном участке с кадастровым номером 31:09:0805003:1, общей площадью 679 кв.м (участок N 2). Также частично на земельный участок попадает объект ГТС донный водовыпуск (водобойная часть и рыбоуловитель) на площади 131 кв.м.

При проведении геодезических измерений уреза зеркала воды Корочанского водохранилища, с пересчетом проектной отметки при нормальном подпорном уровне НПУ водохранилища равной отметке 144,5 м на проекцию земли: было установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 31:09:0805003:1 находится ниже отметки НПУ на площади 1460 кв.м.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение землеустроительной экспертизы, суды установили, что на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи на земельном участке с кадастровым номером 31:09:0805003:1, помимо объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу "Евро-Тур", находился и находится в настоящее время объект - Комплекс ГТС Корочанского водохранилища, принадлежащий Российской Федерации и находящийся в оперативном управление ФГБУ "Управление Белгородмелиоводхоз".

Между тем, при разрешении спора по существу, судами не была учтена правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

По смыслу названной статьи при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).

Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).

Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Подход, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 N 4275/11, призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Удовлетворяя исковые требования о признании ничтожной сделкой договора купли-продажи от 17.10.2011, судами нарушен баланс интересов сторон - владельцев объектов недвижимости на данном участке.

Суды не исследовали возможность совершения сделки приватизации земельного участка без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости Российской Федерации и необходимой для его использования.

Таким образом, решения судов постановлены без должного исследования всех значимых обстоятельств дела и не могут считаться законными и обоснованными.

Поскольку эти юридически значимые обстоятельства не изучались, дело подлежит направлению в Арбитражный суд Белгородской области для их исследования и разрешения спора по существу заявленных требований.

При новом рассмотрении суду следует дать надлежащую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам, проверить, делим ли спорный земельный участок, имеются ли у заинтересованных лиц намерения по его разделу (выделу), установить возможность признания сделки недействительной в части, необходимой для эксплуатации принадлежащего Российской Федерации на праве собственности объекта недвижимости, определить границы и площадь земельного участка, необходимого для обслуживания Комплекса ГТС Корочанского водохранилища, и, установив все значимые для дела обстоятельства, разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ст.288, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 26.05.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 по делу N А08-7789/2012 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Белгородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М.Нарусов

Судьи

Л.В.Леонова И.В.Сорокина