Продажа и приобретение автомобиля и гаража (А. Зрелов, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 44, октябрь 2004 г.)

Продажа и приобретение автомобиля и гаража

В настоящее время операции по покупке подержанных автомобилей оформляются, как правило, путем выдачи генеральной доверенности на право пользования транспортным средством. Такая доверенность дает фактически те же права на владение и распоряжение автомобилем, что и договор купли-продажи. Однако не все покупатели знают, чем они рискуют, оформляя такую доверенность. Например, в случае смерти продавца выданная доверенность автоматически теряет силу, и автомобиль может на вполне законных основаниях вернуться к наследникам прежнего владельца. Человек, которому выдана доверенность с правом продажи автомашины, не сможет переоформить эту машину на свое имя, так как согласно п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. В результате можно остаться и без денег, и без машины. Договор купли-продажи (равно как и договоры мены или дарения) позволяет избежать подобных неприятностей.

Мы рассмотрим вопросы оформления сделок купли-продажи автомобиля и гаража. Наши рекомендации подходят и для процедур оформления договоров мены или дарения.

Для продажи (покупки) автомобиля необходимы документы, подтверждающие право собственности продавца на данное транспортное средство. Если автомобиль был приобретен его продавцом до 1994 г., этим документом будет технический паспорт автомобиля, если позднее - паспорт транспортного средства и свидетельство о его регистрации. Необходимо убедиться в том, что автомобиль уже снят с учета. Об этом должна быть сделана соответствующая отметка в паспорте транспортного средства.

Далее следует получить документ об оценочной стоимости транспортного средства. Оценочная стоимость определяется судебно-экспертными учреждениями органов юстиции или организациями, связанными с техническим обслуживанием и продажей транспортных средств. Для заключения договора дарения транспортного средства в Москве оценочная стоимость определяется в Российском федеральном центре судебной экспертизы при Минюсте России (г. Москва, Ленинский пр-т, дом 156).

Получая документальное подтверждение стоимости автомобиля, не забудьте попросить у выдавшей его организации копию лицензии - она понадобится при оформлении сделки у нотариуса. Данное требование не распространяется на те ситуации, когда оценку проводил Российский федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте России, документ, выданный этим учреждением, нотариус примет без копии лицензий.

В налоговой инспекции нужно получить справку об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество (в том числе транспортные средства), переходящее в порядке наследования или дарения.

Для продажи гаража необходим документ, подтверждающий право собственности на него. Этот документ должен иметь отметку о его регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, нужен акт о передаче гаража. Он также потребуется для заключения сделки в том случае, если гараж не был получен ранее в порядке дарения, наследования или оформлен до 1 марта 1996 г.

Если технический паспорт на гараж был получен более трех лет назад, то необходимо обратиться к начальнику отдела технической инвентаризации района для проведения обследования на предмет внесения текущих изменений в этот паспорт. День выезда на место для проведения инвентаризации и сроки получения готового технического паспорта согласовываются только с начальником отдела технической инвентаризации. Выдача документа производится собственнику гаража по документу, удостоверяющему личность.

Затем в налоговой инспекции нужно получить справку об отсутствии задолженности по уплате налогов на имущество физических лиц и справку об отсутствии задолженности по уплате налогов на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения. После этого гаражно-строительный кооператив выдает справку об отсутствии задолженностей по обязательным платежам.

В последнюю очередь следует получить справку из бюро технической инвентаризации по форме 11нж. Дело в том, что она действительна только в течение одного месяца и достаточно велика вероятность не уложиться в отведенный срок. Здесь же необходимо заверить экспликацию и поэтажный план гаража.

Приобретая гараж, нужно обратить особое внимание на документы, подтверждающие право собственности продавца на объект. Достаточно большое количество гаражей построено без наличия у застройщиков права на земельные участки (без землеотводов). Многие гаражные кооперативы были созданы на месте автостоянок, что также незаконно.

В первую очередь потенциальному покупателю гаража следует получить в администрации района информацию о законности возведения такого сооружения, создания кооператива. После этого в городском БТИ необходимо убедиться в том, что реальные параметры объекта соответствуют указанным в техническом паспорте. Перед оформлением договора купли-продажи следует получить справку об отсутствии ограничений на отчуждение этого имущества (сейчас это можно сделать в любой нотариальной конторе).

Договор купли-продажи гаража не требует обязательного нотариального оформления и может быть заключен между сторонами в простой письменной форме. Этот договор подлежит обязательной государственной регистрации в регистрационной палате и считается заключенным с момента такой регистрации, т.е. признается юридически действительным.

В соответствии с ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации. Следует отметить, что на территории Москвы учрежден Московский комитет по регистрации прав, к которому перешли функции регистрации, выполняемые отраслевыми учреждениями правительства Москвы, но полностью создание системы государственной регистрации на территории Москвы еще не завершено. Поэтому действует "старый" порядок заключения сделок с недвижимым имуществом, а именно такого рода сделки подлежат нотариальному удостоверению. Постановлением правительства Москвы от 11.11.97 г. N 793 "Об оформлении и регистрации имущественных прав на гаражи физических и юридических лиц" установлено, что государственная регистрация права собственности или другого вещного права физического лица на объект недвижимости в целом, в состав которого входит гараж-стоянка или паркинг, и сделки с этим объектом с выдачей свидетельства о внесении в реестр собственности поручено осуществлять Москомимуществу.

Купля-продажа автотранспортного средства может производиться через специализированные магазины, межрайонные регистрационно-эксплуатационные отделы (МРЭО), нотариусов. Купля-продажа такого средства оформляется письменным договором, согласно которому продавец обязуется передать автотранспортное средство в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять автотранспортное средство и уплатить за него согласованную денежную сумму.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей автотранспортного средства передать покупателю соответствующие документы и относящиеся к нему принадлежности.

Продавец должен предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемое автотранспортное средство (право пожизненного пользования, право залога и т.д.). Неисполнение этого правила дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Если правильность составленного договора и приложенных к нему документов о продаже (мене, дарении) автомобиля удостоверяется в нотариальном порядке, все участники сделки должны будут предъявить нотариусу документы, удостоверяющие личность (паспорт, свидетельство о рождении, удостоверение личности офицера со справкой о регистрации по месту жительства). Нотариальное удостоверение сделки происходит только при непосредственном присутствии всех ее участников. Если на момент совершения сделки продавец или покупатель состоит в браке, дополнительно потребуется письменное согласие супруга на сделку отчуждения (приобретения) транспортного средства (гаража). Согласие супруга удостоверяется нотариусом только в его присутствии в нотариальной конторе. Согласие не требуется, если транспортное средство (гараж) переходит по договору дарения или перешло к продавцу в собственность по наследству, а также при наличии соответствующего брачного договора, но в этом случае нотариусу необходимо предъявить его подлинник.

Потребуются дополнительные документы и в том случае, если в зарегистрированном браке находятся сами участники сделки (например, муж дарит автомобиль своей жене). При этом нотариусу надо предъявить подлинные свидетельства о заключении брака между участниками сделки или иные документы, подтверждающие семейное положение.

Заключение сделки с несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет может происходить только при непосредственном его присутствии в нотариальной конторе (действие через доверенное лицо исключается). Кроме того, необходимо письменное согласие его родителей (опекунов, попечителей) на подписание договора об отчуждении транспортного средства (гаража).

Если одной из сторон является недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, необходимо присутствие опекуна (попечителя) с документами, подтверждающими его полномочия (например, решение суда о назначении данного лица опекуном). Дополнительно требуется письменное разрешение органов опеки и попечительства на заключение такой сделки.

А. Зрелов,

налоговый юрист

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 44, октябрь 2004 г.