Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 августа 2013 г. N Ф10-2104/13 по делу N А36-5093/2012

г.Калуга

19 августа 2013 г.

Дело N А36-5093/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 августа 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Ивановой Н.Н.
судей	Смолко С.И.
	Степиной Л.В.

при участии:

от закрытого акционерного общества "А.В.С." (ОГРН 1024800826203, г.Липецк, ул.Октябрьская, д.51, 398059) - Дорофеева А.В. доверенность от 12.08.2013;

от Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН 1024840853696, г.Липецк, ул.Скороходова, д.2, 398019) - Овчинниковой О.С. доверенность N 7700-01 от 03.07.2013;

от Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Липецка (г.Липецк, ул.Театральная, д.1, 398019) - представители не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области на решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.02.2013 (судья Наземникова Н.П.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 (судьи Ушакова И.В., Мокроусова Л.М., Владимирова Г.В.) по делу N А36-5093/2012,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "А.В.С." (далее - ЗАО "А.В.С.", Общество) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании незаконным отказа Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - Управление), изложенного в письме от 22.06.2012 N 6708-08, в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м., расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома N 3; обязании Управления заключить с ЗАО "А.В.С" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м., расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, 2 в районе дома N 3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 3 года (с учётом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке, определенном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Липецка

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 11.02.2013 (судья Наземникова Н.П.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013, требование удовлетворено.

Не согласившись с выводами судов двух инстанций, Управление обжаловало решение и постановление в кассационном порядке, просило их отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленного требования. По мнению заявителя жалобы, суд неправомерно удовлетворил требование, заявленное с выбором ненадлежащего способа защиты, в то время как спор носит гражданско-правовой характер; противоречивы выводы судов о наличии у общества преимущественного права на заключение договора аренды от 03.07.2000 и возобновлении действия договора на неопределенный срок. Заявитель жалобы указывает на пропуск Обществом срока на обжалование, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, который следует исчислять со времени выдачи первоначального отказа письмом 03.06.2009, приводит доводы критики права общества на предоставление земельного участка в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

В отзыве на жалобу Общество указывает на законность и обоснованность судебных актов, просит оставить их без изменения.

В судебном заседании представитель Управления поддержала доводы жалобы. Представитель ООО "А.Б.С." изложил доводы отзыва.

Департамент представителя в заседание не направил; о месте его и времени извещен надлежащим образом, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке ч.3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судами, спор вытекает из следующих фактических обстоятельств дела:

В 1999 году правопредшественнику общества АОЗТ "А.В.С." соответствующим разрешительным письмом Управления строительства и Управления главного архитектора были согласованы (в том числе с участием соответствующих служб) условия отвода и освоения земельного участка под строительство здания кафе и магазина по ул. Октябрьская г.Липецк.

В 2000 году заявителю было выдано разрешение N 88 на строительство нулевого цикла здания магазина и кафе, издано постановление главы администрации города Липецка на этот счет.

03.07.2000 Администрацией г. Липецка и АОЗТ "А.В.С." заключен договор аренды земельных участков площадью 1638 кв. м. для проектирования, производства подготовительных работ и работ по нулевому циклу строительства сроком до 30.11.2000.

Нулевой цикл объекта был возведен, что подтверждается техническим паспортом, выданным Липецким филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на 26.04.2006, готовность - 31%.

04.10.2004 Администрация города Липецка и АОЗТ "А.В.С." заключили градостроительный договор N 127 на оплату денежных средств, необходимых для компенсации затрат на развитие инженерной инфраструктуры города, строительства магистральных инженерных сетей и благоустройства, во исполнение условий которого ООО "А.В.С." оплатило 750 936, 71 руб.

Распоряжением главы администрации от 22.06.2005 N 2831-р заявителю был предоставлен земельный участок площадью 1931 кв. м., относящийся к категории земель поселений, для строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской в районе жилого дома N 3 в Советском округе г. Липецка, с согласованным местом размещения объекта, приложением схемы ситуационного плана размещения объекта строительства, координат границ земельного участка, градостроительных требований.

Данным постановлением ЗАО "А.В.С." обязано было произвести отвод границ участка на местности через организацию, имеющую лицензию на данный вид работ. Также ЗАО "А.В.С." было предписано обратиться в Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Липецкой области для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, получить разрешение на строительство объекта в инспекции архитектурно-строительного надзора администрации г. Липецка.

Однако ЗАО "А.В.С." не смогло реализовать своего права на заключение договора аренды земельного участка площадью 1931 кв. м., расположенного по ул. Октябрьской в районе жилого дома N 3 в Советском округе г. Липецка, поскольку начиная с 2009 года, обращаясь с соответствующим заявлением, не получило соответствующего согласия; Управление ссылалось на разные препятствующие заключению договора аренды обстоятельства.

На обращение ЗАО "А.В.С." от 30.05.2012 с приложением документов, подтверждающих правомерность возведения нулевого цикла, и просьбой для завершения строительства предоставить спорный земельный участок 22.06.2012 за исх. N 6708-08 Управление сообщило об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв. м., поскольку данный земельный участок был предоставлен по распоряжению главы администрации города Липецка от 22.05.2005 N 2831-р сроком на 1 год 3 мес., однако, договор аренды не был заключен, также УИЗО Липецкой области сослалось на то, что нулевой цикл считает самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Изложенное послужило основанием обращения Общества в суд.

Признавая незаконным отказ в заключении договора аренды, суды обоснованно исходили из следующего.

В силу особенностей правового положения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земель, собственность на которые не разграничена, заключению договора аренды должно предшествовать то или иное распорядительное действие уполномоченного государственного, муниципального органа. В случае, если уполномоченный орган не имеет возражений к заключению договора аренды, он направляет в адрес хозяйствующего субъекта проект договора аренды, и дальнейшие разногласия, возникающие между сторонами, носят характер преддоговорного спора, т.к. касаются условий договора, и могут быть урегулированы в суде в гражданско-правовом порядке.

В рассматриваемом случае незаключение договора обусловлено отсутствием соответствующего распорядительного действия со стороны Управления, вытекающего из его полномочий не как стороны будущего договора, а как уполномоченного государственного органа.

При таких обстоятельствах заявитель вправе избрать способ защиты, предусмотренный главой 24 АПК РФ, путем оспаривания действий государственного органа или его решения. В рамках избранного способа защиты суд располагает возможностью проверить законность мотивов отказа в совершении требуемых распорядительных действий со стороны государственного органа, что не достигается в преддоговорном споре.

Следовательно, довод кассационной жалобы об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты не может быть принят во внимание.

Рассмотрев требование заявителя, суды сделали соответствующий закону и представленным в дело доказательствам вывод о том, что Общество имело правовые основания требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства земельного участка.

Как следует из материалов дела, строительство было начато на основании не признанных недействительными разрешительных документов, предусмотренных на тот период (1999 год) законодательством - ст.62 Градостроительного кодекса 1998 г., главами 4 и 5 (в частности, статьей 28 Земельного кодекса РСФСР.

Обществу был предоставлен в 2005 году земельный участок для строительства распоряжением администрации; постановление администрации незаконным не признано, следовательно, у заявителя имелось правовое основание для оформления отношений аренды, поскольку на ином праве земли для строительства согласно действующему на тот момент и на момент рассмотрения спора в суде Земельному кодексу не оформляются.

При этом, поскольку земельный участок был предоставлен для строительства ранее, исключается возможность применения требований Земельного кодекса, регулирующих процедуры, начатые после введения указанных норм в действие.

Довод кассационной жалобы о том, что все разрешительные документы касались только "нулевого цикла" здания и с истечением договора аренды, заключенного для строительства "нулевого цикла" обязанность уполномоченного органа заключить договор аренды для продолжения строительства отсутствует, несостоятельны, поскольку заключение договора аренды земельного участка, который в установленном порядке предоставлен для строительства в 2005 году, является обязанностью, а не правом уполномоченного органа.

Заявляя указанный довод, уполномоченный орган исходит из неверной посылки, полагая, что заключение договора аренды есть предоставление земельного участка для строительства. Земельный участок предоставлен заявителю ранее, в 2005 году, и управление при оформлении права пользования обществом указанным земельным участком не вправе переоценивать указанный факт, придавая договору аренды значение юридического факта, разрешающего на данном участке строительство.

Поэтому ссылки на самовольность постройки, как препятствия к заключению договора аренды, также безосновательны.

Суды, полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, установили, что общество предприняло со своей стороны необходимые меры для заключения договоры аренды, в том числе урегулировало спорные вопросы о границе земельного участка, провело землеустроительные работы, поставило земельный участок на кадастровый учет, т.е. не проявило бездействия, являющегося причиной незаключения договора, в период после истечения договора аренды уплачивало арендную плату за фактическое пользование земельным участком. В свою очередь, по готовности документов незаключение договора аренды имело причиной исключительно действия Управления, которое, как следует из приведенных судами фактов, неоднократно ссылалось на обстоятельства, в действительности не являющиеся препятствием к заключению договора.

Суды сделали не входящие в предмет доказывания (в силу названных обстоятельств) дополнительные выводы о наличии у Общества преимущественного права аренды (суд первой инстанции) и возобновлении действия договора аренды от 03.07.2000 по его окончании на неопределенный срок (апелляционный суд), однако данные выводы судов не повлекли принятие неправильного судебного акта.

Довод жалобы о пропуске заявителем трехмесячного срока, установленного статьей 198 АПК РФ, не может быть признан обоснованным.

Заявитель обратился в суд с обжалованием не первоначального отказа в заключении договора, который действительно имел место в 2009 году, а отказа, имевшего место в 2012 году, имевшего самостоятельные мотивы.

Ссылками на исключительное право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса, Общество свое обращение в Управление за заключением договора аренды не мотивировало, поэтому доводы кассационной жалобы Управления на этот счет во внимание быть приняты не могут.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Нарушения норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебного акта, отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.02.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 по делу N А36-5093/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Иванова

Судьи

С.И. Смолко Л.В. Степина