Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 августа 2013 г. N Ф10-2308/13 по делу N А54-7803/2012

г.Калуга

21 августа 2013 г.

Дело N А54-7803/2012

Резолютивная часть постановления изготовлена 20.08.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.08.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смолко С.И.
судей	Шелудяева В.Н.
	Степиной Л.В.
при участии в заседании:
от заявителя - ОАО "Голубая Ока", г. Рязань, ОГРН 1026201261217	не явились
от заинтересованного лица - Управления Росреестра по Рязанской области, г.Рязань, ОГРН 1046209031384 от третьего лица - Компании с ограниченной ответственностью "РЯЗАНЬ ШОППИНГ МОЛЛ ЛИМИТЕД" (Республика Кипр) в лице филиала в г.Рязани, г.Рязань	не явились не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Голубая Ока" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.01.2013 (судья Савина Н.Ф.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2013 (судьи Заикина Н.В., Байрамова Н.Ю., Тимашкова Е.Н.) по делу N А54-7803/2012,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Голубая Ока" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании недействительной государственной регистрации договора аренды от 06.04.2012 N Р-ДА/135-2012, совершенной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - Управление Росреестра, Управление) 10.09.2012, номер регистрации 62-62/01/200/2012-068.

Третьим лицом по делу выступала Компания с ограниченной ответственностью "Рязань Шоппинг Молл Лимитед" (далее - Компания).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 24.01.2013, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить принятые судебные решения, ссылаясь на ничем не подтвержденный вывод суда о том, что Обществом и Компанией был заключен долгосрочный договор аренды.

Участвующие в деле лица надлежаще уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в силу ч.3 ст.284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 06.04.2012 между Компанией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N Р-ДА/135-2012 на часть помещения N 431 площадью 17,75 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Рязань, Московское шоссе, д. 65 А (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора для расчета платежей стороны договорились установить площадь 19,3 кв.м.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что срок действия договора - (i) с даты подписания настоящего договора и до момента его государственной регистрации, но в любом случае на протяжении не более 360 дней, отношения сторон регламентируются не подлежащей государственной регистрации краткосрочной арендой на условиях, предусмотренных настоящим договором, за исключением условий о порядке вступления в силу договора, условий о его государственной регистрации, количества экземпляров договора, даты начала аренды, а также срока действия договора, который должен соответствовать сроку, определенному в настоящем пункте договора; и (ii) начиная с даты государственной регистрации настоящего договора и до даты истечения срока аренды, указанного в пункте 3.2, ниже, отношения сторон регламентируются подлежащей государственной регистрации и вступающей в силу с даты такой регистрации долгосрочной арендой на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В силу пункта 3.2 договора срок аренды начинает течь с даты передачи помещения в аренду по акту приема-передачи, а для долгосрочной аренды с даты государственной регистрации настоящего договора и заканчивается: п.3.2.1 - для краткосрочной аренды в день государственной регистрации настоящего договора; п.3.2.2 - для долгосрочной аренды по истечении 5 лет с даты подписания акта приема-передачи помещения.

18.05.2012 Компания обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

01.06.2012 в Управление Росреестра поступило заявление от Общества, в котором оно просило приостановить регистрацию договора аренды в связи с тем, что Общество предпринимает меры к расторжению договора аренды (т.2, л.д.43).

1 июня 2012 года Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию договора аренды до 01.09.2012, ссылаясь на необходимость дооформления документов.

10.09.2012 Управление произвело государственную регистрацию договора аренды за номером 62-62/01/200/2012-068.

Полагая, что регистрация договора аренды произведена незаконно, так как срок аренды договором не определен, а, значит, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации, что Общество выразило свое несогласие на регистрацию договора в заявлении, поступившем в Управление 01.06.2012, ОАО "Голубая Ока" обратилось в арбитражный суд с указанным требованием.

Отказывая в удовлетворении заявления Общества, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что договор аренды является смешанным, так как содержит элементы краткосрочного и долгосрочного договоров, договор аренды является долгосрочным и подлежит государственной регистрации, с заявлением о прекращении регистрации Общество "Голубая Ока" в Управление Росреестра не обращалось.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не согласен с принятыми судебными актами, так как выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и противоречат нормам гражданского законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными - ч.2 ст.201 АПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отсюда следует, что договоры аренды, заключенные на срок до одного года, не подлежат государственной регистрации.

Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что договор действует с даты его подписания и до момента его государственной регистрации, но в любом случае на протяжении не более 360 (трехсот шестидесяти) дней, отношения сторон регламентируются не подлежащей государственной регистрации кратковременной арендой на условиях, предусмотренных настоящим договором_; и начиная с даты государственной регистрации настоящего договора и до даты истечения срока аренды, указанного в п.3.2, ниже, отношения сторон регламентируются подлежащей государственной регистрации и вступающей в силу с даты такой регистрации долгосрочной арендой на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В пункте 3.2 договора указаны лишь начало и окончание срока действия краткосрочного и долгосрочного договоров.

Из названных пунктов договора нельзя сделать однозначный вывод о том, какой договор был заключен сторонами и на какой срок.

Причем и суд сначала делает вывод, что договор является и краткосрочным и долгосрочным одновременно, но в результате приходит к выводу о том, что договор долгосрочный и подлежит государственной регистрации.

Указание в п.3.1 на то, что договор действует с даты его подписания и до момента его государственной регистрации, свидетельствует о том, что срок договора не определен. Договор, заключенный на срок не более 360 дней не подлежит государственной регистрации, а, значит, государственная регистрация договора не является событием, которое неизбежно наступит.

Пункты 3.1 и 3.2 договора содержат лишь условия, определяющие начало и окончание действия краткосрочного и долгосрочного договоров. Какой договор по сроку был заключен между Обществом и Компанией, из договора не усматривается.

Несостоятельна ссылка суда на п.3 ст.421 ГК РФ, согласно которому стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). В данной норме права речь идет о различных видах договоров, а не о разных сроках действия одного договора. Срок договора в силу ст.190 ГК РФ должен быть четко определен, он не может быть одновременно и краткосрочным и долгосрочным. Тем более срок договора аренды, который в зависимости от срока действия либо подлежит государственной регистрации, либо нет.

Вывод судов о том, что сторонами был заключен долгосрочный договор аренды, сделан без буквального толкования условий договора, как того требует ст.431 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает необходимым принятые судебные решения отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Руководствуясь п. 3 ч.1 ст.287, ч.1ч.2 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.01.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2013 по делу N А54-7803/2012 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

С.И.Смолко

Судьи

В.Н.Шелудяев Л.В.Степина