Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 марта 2015 г. N Ф10-261/15 по делу N А54-6270/2013

г. Калуга

06 марта 2015 г.

Дело N А54-6270/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 27.02.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.03.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	М.М.Нарусова И.В.Сорокиной Л.В.Солодовой
при участии в заседании:
от истца: индивидуального предпринимателя Хмельницкого Алексея Александровича ОГРНИП 304622934900410 ИНН 622709758358	Левиной Ю.Н.- представителя по доверенности от 26.02.2015 г.;
от ответчиков: Администрации города Рязани ОГРН 1026201270260 ИНН 6227000292 от третьих лиц: Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани ОГРН 1026200872620 ИНН 6227000486	представитель не явился, извещен надлежащим образом; представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хмельницкого Алексея Александровича на решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.08.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2014 по делу N А54-6270/2013

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Хмельницкий Алексей Александрович обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Администрации города Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Определением суда от 13.03.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 12.08.2014 (судья Грошев И.П.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2014 (судьи Рыжова Е.В., Тимашкова Е.Н., Тучкова О.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано. Истцу возвращено с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области 10 000 рублей.

Ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права, истец обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит отменить судебные акты и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения жалобы, представители ответчика и третьего лица в суд округа не явились. Учитывая требования ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, проанализировав доводы жалобы, заслушав представителя истца, проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, исходя из следующего.

Как установлено судами, 23.04.2004 между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и ИП Хмельницким А.А. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1242004, по условиям которого ИП Хмельницкому А.А. в аренду передано недвижимое имущество - нежилое здание, лит. А, общей площадью 25,1 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, улица Вокзальная, дом 14, строение 1.

Собственником указанного здания, а также земельного участка общей площадью 104 кв. м с кадастровым номером 62:29:0070051:29 является Муниципальное образование город Рязань, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

На основании решения Рязанской городской Думы от 27.12.2012 N 521-1 "Об условиях приватизации здания, лит. А, расположенного по адресу: город Рязань, улица Вокзальная, дом 14, строение 1", администрацией в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества - здания, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 25,1 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, улица Вокзальная, дом 14, строение 1, реестровый номер 13556 с земельным участком общей площадью 104 кв. м, кадастровый номер 62:29:0070051:29.

Согласно пункту 2.1 указанного договора цена недвижимого имущества составляет 1 086 964 рублей (НДС не облагается), стоимость здания - 102 880 рублей и рыночная стоимость участка - 984 084 рублей

Проект договора купли-продажи вручен истцу 14.03.2013.

15.04.2013 подписанный истцом проект спорного договора возвращен ответчику, при этом проект договора, а также заявление о его возврате содержат пояснения истца о несогласии с ценой договора и размером выкупаемого земельного участка.

18.04.2013 ответчик повторно направил истцу проект договора купли-продажи муниципального имущества на ранее предложенных условиях.

17.06.2013 подписанный истцом проект указанного договора повторно возвращен ответчику, при этом проект договора, а также заявление о его возврате содержат пояснения истца о несогласии с ценой выкупаемого имущества и размером земельного участка.

Ссылаясь на отклонение предложенного истцом протокола разногласий, истец обратился в суд с иском для урегулирования разногласий по договору купли - продажи.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из пропуска истцом установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ 30-дневного срока для оформления протокола разногласий к полученному от администрации проекту договора купли-продажи муниципального имущества. При этом суды посчитали, что заявления, поданные истцом в администрацию, а также надписи на договоре о том, что он подписан с разногласиями по цене выкупаемого здания и размером земельного участка, не являются ни акцептом сделанного ответчиком предложения, ни ответом о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте (новой офертой), поскольку не содержит иных условий, на которых истец предлагает заключить договор купли-продажи муниципального имущества, в частности условий о цене здания.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами нижестоящих судов, исходя из следующего.

Судами установлено, что ИП Хмельницкий А.А. является арендатором спорного имущества и имеет право на выкуп указанной недвижимости согласно Федеральному закону N 159-ФЗ.

Наличие у истца права выкупа спорного имущества в соответствии с Федеральным законом N 159 сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, соглашение о выкупной цене спорного имущества сторонами не достигнуто.

Частью 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (данной статьи).

В силу п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В силу ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК РФ).

Между тем, при исчислении сроков судом не учтены положения указанных норм.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что Администрацией в адрес истца дважды направлялся для подписания проект договора купли-продажи муниципального имущества: 14.03.2013 и 18.04.2013. Свое несогласие по поводу цены договора истец также выражал дважды.

Поскольку первый раз предусмотренный 30 - дневный срок для подписания истцом проекта договора купли-продажи с протоколом разногласий 13.05.2013 приходился на выходной день (суббота), в силу ст. 193 ГК РФ, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 15.04.2013.

15.04.2013 подписанный истцом проект спорного договора возвращен ответчику, при этом вышеуказанный проект, а также заявление о его возврате содержат пояснения истца о несогласии с ценой договора и размером выкупаемого земельного участка. После этого ответчик, не усмотрев пропуск установленного срока, 18.04.2013 направил истцу повторно проект договора на подпись с сопроводительным письмом, в котором указано, что, несмотря на несогласие истца с ценой договора, заключение договора купли - продажи муниципального имущества в иной редакции не представляется возможным. Таким образом, администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом и предложила заключить договор на прежних условиях.

Проект договора и письмо от 18.04.2013 г. получены истцом 18.05.2013.

17.06.2013, в последний день истечения предусмотренного 30-дневного срока, истец повторно выразил свое несогласие с ценой договора.

Следовательно, сроки, установленные законодательством для подписания истцом проекта договора купли-продажи с протоколом разногласий, с учетом выходных дней, предпринимателем соблюдены. Данный факт ответчиком не оспаривается.

От подписания проекта договора купли-продажи с протоколом разногласий администрация уклонилась.

Таким образом, дважды, в течение тридцати дней со дня получения предложений выкупить арендованное имущество, предприниматель подписывал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором выразил несогласие с ценой договора.

Не согласившись с предложенной редакцией договора купли-продажи, истец в письмах от 15.04.2013 г. и от 16.06.2013 и подписанных проектах договора выразил несогласие с некоторыми его условиями, из чего следует, что истец уведомил ответчика об акцепте оферты на иных условиях, выразив волю на реализацию преимущественного права на приобретение имущества, что не противоречит требованиям п. 1 ст. 445 ГК РФ. При этом действующее законодательство не содержит обязательных требований к форме и содержанию протокола разногласий.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Следуя указанной норме закона, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Тот факт, что разногласия по выкупной цене были переданы на рассмотрение арбитражного суда 05.12.13, не является определяющим для дела.

В установленный срок стороной предпринимателя договор, хотя и с протоколом разногласий, был подписан, и именно с этим действием Закон N 159-ФЗ связывает реализацию преимущественного права.

Таким образом, выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, являются ошибочными, так как в рассматриваемом случае основания, с которыми законодатель связывает утрату преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не наступили. ИП Хмельницкий А.А., направив дважды до истечения тридцатидневного срока со дня получения соответствующего предложения, подписанный договор купли - продажи с протоколом разногласий, не утратил в порядке подпункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ права на преимущественное приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, решения судов постановлены без должного исследования всех значимых обстоятельств дела и не могут считаться законными и обоснованными.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

С учетом предмета и основания заявленных требований суду необходимо при новом рассмотрении дела устранить допущенные нарушения; полно и всесторонне исследовать и дать оценку обстоятельствам правомерности обращения истца с требованием об урегулировании преддоговорного спора с учетом положений действующего законодательства, дать надлежащую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам, и, установив все значимые для дела обстоятельства, разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ст.288, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.08.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2014 по делу N А54-6270/2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М.Нарусов

Судьи

И.В.Сорокина Л.В.Солодова