Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 2 октября 2013 г. N Ф10-2734/13 по делу N А48-3899/2012

г. Калуга

02 октября 2013 г.

Дело N А48-3899/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26.09.2013.

Постановление изготовлено в полном объёме 02.10.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Леоновой Л.В.,

судей: Сорокиной И.В., Солодовой Л.В.,

при участии в заседании:

от истца:

ЗАО "Автоцентр-ЗИЛ" ОГРН 1025700515906 ИНН 5702001981

Решетников О.В. - представитель по доверенности от 18.09.2013 N 20;

от ответчика:

Управление муниципального имущества администрации города Ливны ОГРН 1025700514267 ИНН 5702006343

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Автоцентр-ЗИЛ" на решение Арбитражного суда Орловской области от 26.02.2013 (судья Карасев В.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 (судьи: Сухова И.Б., Поротиков А.И., Мокроусова Л.М.) по делу N А48-3899/2012,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Автоцентр-ЗИЛ" (далее - ЗАО "Автоцентр-ЗИЛ", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества администрации города Ливны (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 24.12.2010 N 117, а также о взыскании 1 099 973 руб. 08 коп.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 26.02.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, ЗАО "Автоцентр-ЗИЛ" обратилось в арбитражный суд кассационной инстанции с настоящей жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании представитель истца, поддержав доводы кассационной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не прибыл, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.

С учетом изложенного, рассмотрение дела продолжено в отсутствие представителей ответчика на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 24.12.2010 между Управлением муниципального имущества администрации города Ливны (арендодатель) и ЗАО "Автоцентр-ЗИЛ" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 117.

В соответствии с п. 1.1 договора на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества от 24.12.2010 N 3/1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: встроенное помещение, назначение: нежилое, этаж 1, расположенное по адресу: Орловская область, г. Ливны, ул. Октябрьская, д. 1, лит. А, общей площадью 159,1 кв.м, для организации работы гостиницы.

Срок договора аренды: с 24.12.2010 по 24.01.2015 (п. 2.1 договора).

Положениями раздела 7 договора определено, что договор имеет силу передаточного акта. Арендованное имущество находится в технически исправном состоянии. Расходы по государственной регистрации договора возложены на арендатора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.04.2011.

27.12.2010 представителями ЗАО "Автоцентр-ЗИЛ" и ООО "Санто-Л" проведено обследование спорного помещения, в ходе которого обнаружены ряд недостатков, отраженных в соответствующем акте.

По итогам проведенной проверки сделан вывод, что помещение требует реконструкции и капитального ремонта.

27.12.2010 ЗАО "Автоцентр-ЗИЛ" обратился в администрацию города Ливны с просьбой разрешить проведение реконструкции помещений в гостинице.

В ответ на указанное обращение администрация города Ливны направила в адрес ЗАО "Автоцентр-ЗИЛ" письмо от 10.03.2011, которым сообщило, что для производства реконструкции необходимо соблюсти ряд условий, а именно: получить согласие арендодателя, а также выполнить требования ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Поскольку арендодатель не привел спорное помещение в надлежащее состояние, арендатор произвел ремонт арендованного имущества за свой счет.

В последующем, ЗАО "Автоцентр-ЗИЛ" направило в адрес ответчика соглашение о досрочном расторжении спорного договора аренды, а также возмещении денежных средств, затраченных на проведение ремонта.

Невыполнение ответчиком вышеуказанных требований арендатора послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой и апелляционной инстанций указал на отсутствие в деле доказательств того, что переданное истцу имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены ответчиком (арендодателем) при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности, при заключении договора аренды.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой и апелляционной инстанций в связи со следующим.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом, положениями п. 1 ст. 611 ГК РФ определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, указанной нормой права определено, что арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как указано выше, по условиям спорного договора истцу в аренду передано нежилое помещение для организации работы гостиницы. При этом, в договоре указано, что арендованное имущество передано арендатору в технически исправном состоянии.

Вместе с тем, по мнению истца, данное имущество передано в аренду с существенными недостатками.

В обоснование заявленных требований ЗАО "Автоцентр-ЗИЛ" в материалы дела представлены документы о техническом состоянии переданного в аренду нежилого помещения, в том числе заключение N 11-23 МС от 2011 года, выполненное ОАО "Орелоблкоммунпроект".

Согласно указанному заключению подвальное перекрытие спорного помещения находится в недопустимом техническом состоянии и согласно расчета значительно перегружено кладкой перегородок толщиной 25 см. Для дальнейшей нормальной эксплуатации нежилого помещения необходимо 25 см разобрать и выполнить перегородки заново толщиной кладки 10 см.

Наряду с этим, в материалы дела представлены документы, свидетельствующие о том, что в ходе осмотра спорного помещения, проведенного ЗАО "Автоцентр-ЗИЛ" совместно с МУП "Жилсервис", обнаружено, что четыре из пяти вентиляционных каналов перекрыты и находятся в нерабочем состоянии.

В связи с выявлением указанных недостатков спорного помещения истец неоднократно обращался к ответчику с сообщениями о необходимости их устранения, а также с просьбой дать согласие на производство ремонтных работ и реконструкцию помещения.

Доказательств того, что вышеназванные недостатки переданного в аренду имущества устранены арендодателем, равно как и доказательств того, что арендодатель изъявил свое согласие на проведение ремонта арендатором, в материалы дела не представлено.

02.04.2011 между ЗАО "Автоцентр-ЗИЛ" (заказчик) и ООО "Санто-Л" (подрядчик) заключен договор подряда N 23, в соответствии с которым подрядчик принял на себя обязательства качественно выполнить работы по заданию заказчика согласно локального сметного расчета по ремонту спорного помещения, а заказчик - произвести оплату произведенных работ согласно акту в сумме 184 523 руб.

Согласно товарным накладным и кассовым чекам истцом приобретены строительные материалы на сумму 881 307 руб. и на сумму 31 143 руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Документов, свидетельствующих о том, что обнаруженные недостатки спорного помещения были оговорены арендодателем при заключении договора, в материалах дела не имеется.

Кроме того, указанные недостатки с учетом их характера не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Однако указанные обстоятельства судом не учтены.

Исходя из изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

При новом рассмотрении дела, суду следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности, а также доводам сторон и принять по делу законное и обоснованное решение.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 26.02.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу N А48-3899/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

И.В. Сорокина Л.В. Солодова