Риэлторские услуги и схемы отъема денег (А.А. Саввина, "Адвокат", N 10, октябрь 2004 г.)

Риэлторские услуги и схемы отъема денег

Такого количества обманных схем, как в сфере торговли недвижимостью, нет, пожалуй, ни в одном другом секторе нашего и без того не слишком цивилизованного рынка. Вряд ли есть вид коммерческой деятельности, скомпрометированный в глазах общественности больше, чем риэлторский бизнес. И это неудивительно - ставки здесь высоки, велик соответственно и ущерб. Ведь из-за нечистых на руку риэлторов и просто жуликов люди остаются порой не только без многолетних сбережений, но и без своих квартир.

Впрочем, это крайности. В основном разномастные ловкачи сферы недвижимости "жульничают" по-мелкому. Но даже и в таких, совершенно рядовых, случаях суммы фигурируют отнюдь не копеечные.

При обращении за помощью к риэлторам нужно быть готовым к тому, что услуги эти будут стоить определенных затрат. Само по себе это возражений не вызывает - ясно, что специалист "за спасибо" работать не будет. Однако какими должны быть эти комиссионные, как они рассчитываются - в этих вопросах ясности значительно меньше.

Работающие на российском рынке риэлторские компании можно разделить на две группы. Первые - это исконно российские, созданные здесь нашими согражданами; вторые - филиалы крупных западных компаний. Последние по вопросам о размерах комиссионных обычно соблюдают жесткую конспирацию, мотивируя молчание коммерческой тайной.

Стоимость услуг, как правило, немного колеблется - в зависимости от размера контракта, объема услуг, - но в целом все общеизвестно. При сдаче помещения в аренду комиссионные посредника составляют 8-10% годовой арендной платы. Иногда они бывают чуть выше - повышающие бонусы, связаны, например, с заключением долгосрочных договоров аренды. Средняя ставка комиссионных при продаже - 3% от продажной цены.

Когда к риэлторам обращаются желающие снять или купить жилье, ставки в процентах уже не применяются: риэлтор будет объективно заинтересован найти объект подороже. Поэтому комиссионные при данном виде сделки фиксируются в реальной денежной сумме.

Что касается российских фирм, здесь большого секрета нет. В Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР) общепринятые для фирм-членов комиссионные при сделках с квартирами - не более 6%. Правда, специальное соглашение об этом, которое Ассоциация предлагала заключить пару лет назад, большинством фирм подписано не было. И все же 6% - это реальный максимум, больше риэлтору вряд ли удастся получить, не прибегая к обману.

Риэлторы прекрасно понимают несовершенство метода исчисления комиссионных в процентах. Ведь продать однокомнатную "хрущевку" за 25 тыс. долл. и большую современную квартиру за 300 тыс. долл. для риэлтора означает одно и то же: одинаковы объем рекламы, количество показов потенциальным покупателям, работа по сбору документов и проверке юридической чистоты сделки. Учитывая нынешние реалии рынка дорогая квартира будет продана быстрее, но даже 2-3% от ее цены будут выглядеть куда соблазнительнее, нежели 6% от цены "хрущевки".

Немаловажно учесть и сложность сделки. Сделки, при которых продавец просто хочет получить деньги, сегодня довольно редки, чаще всего выстраиваются "цепочки": продаем одно, на вырученные деньги покупаем другое: Среднестатистическая "цепочка" - это две-три квартиры, но иногда их количество может исчисляться десятками: известен случай, когда в одной сделке "участвовало" 64 квартиры. При таких обстоятельствах брать во всех случаях одинаковые (или почти одинаковые) комиссионные действительно несправедливо. Для потребителя все это означает, что реальные размеры комиссионных колеблются от 3-4 до 10% максимум - для самых дешевых квартир и самых сложных "цепочек", например, при расселении коммуналок. И, разумеется, торг уместен всегда.

Вот и получается, что средства в сделке будут задействованы немалые.

Один из реальных вариантов экономии для клиента - предложить риэлтору взять часть работы на себя: самому ездить на просмотры, собирать документы. Солидное агентство недвижимости вряд ли доверит клиенту выполнить всю подобную работу, так как, например, самостоятельно принесенная продавцом квартиры справка из паспортного стола может оказаться и подложной, но снижение комиссионных даже на 1% - это тоже немало.

Иногда можно столкнуться со стремлением риэлторов взять комиссионные с обеих сторон сделки. На практике это выглядит так: риэлтор, уже имеющий договор с продавцом, предлагая квартиру потенциальным покупателям, говорит, что они должны заключить с ним договор "на подбор вариантов". С точки зрения права это абсолютно незаконно, Гражданский кодекс РФ запрещает посреднику представлять в сделке одновременно две стороны. Руководители агентств недвижимости публично порицают такую практику, но на самом деле она в ряде компаний негласно поощряется. Требование заключить договор перед просмотром порой выдвигают сотрудники весьма крупных и уважаемых фирм.

На рынке торговли недвижимостью у риэлторов дела идут совсем не блестяще. На недавнем заседании комитета МАГР по вопросам коммерческой недвижимости отмечалось, что "представители крупных сетевых торговых компаний обзавелись своими отделениями по недвижимости и решают вопросы самостоятельно, без участия риэлторских агентств". Это приводит к тому, что риэлторы, "сидящие на голодном пайке", готовы демпинговать до бесконечности - известны случаи сделок за десятые доли процента. Широкие масштабы приобретает практика взаимного обмана, когда фирмы стремятся напрямую договориться с чужими клиентами, оставляя риэлтора-партнера не у дел.

Самый ценный совет, который можно дать человеку, планирующему изменить "судьбу" своей недвижимости, - обращайтесь к профессионалам, имеющим соответствующую квалификацию и опыт работы. Скорее всего, это будут крупные известные агентства. Правда, можно привести массу примеров, когда именно агентство недвижимости обманывает доверчивого клиента, а потому нужно быть особо пристрастным в своем выборе. Но, даже обращаясь в известное агентство, будьте всегда настороже и следите за соблюдением своих интересов.

Во избежание "несчастных случаев", раскроем наиболее распространенные схемы обмана доверчивого клиента.

"Закрытое" агентство. Прежде всего клиенту нужно опасаться риэлторских компаний, работающих по так называемой "закрытой схеме". Это когда клиенту в обмен на его квартиру предлагают другие квартиры, ничего не говоря о том, за сколько что продается и покупается. В ходе разбирательств подобных случаев иногда вскрываются "комиссионные" в 12-15%. Доказать тут обман со стороны риэлтора практически невозможно, ведь клиент добровольно шел на такие условия, подписывая соответствующие документы. Решения комитета защиты МАГР, касающиеся этого вопроса, носят не обязательный, а лишь рекомендательный характер. К тому же в МАГР входят и соответственно подчинены комитету лишь 59 фирм из примерно 1500 работающих сегодня в Москве. Так что лучше просто не иметь дела с теми, кто чересчур "закрыт".

Фирма-однодневка. Нередко учредители риэлторской компании создают ее лишь для заключения одного-двух договоров, чтобы полученные деньги положить себе в карман. После этого фирма таинственным образом исчезает. Это, конечно, заведомый криминал, тщательно маскируемый под респектабельный бизнес. Обманывают аферисты со знанием дела, прибегая к различным уловкам: снимают офис в центре города, показывают хорошие подставные квартиры, предлагая за них невысокие цены: Мошенники могут даже поменять номера квартир на этаже или табличку с названием улицы и номером дома на здании, рассчитывая на плохое знание клиентом района и неумение ориентироваться в городе.

Сотрудники таких фирм - прекрасные психологи: они торопят, когда видят, что клиент колеблется, давят и напирают, когда он сомневается, но уже готов согласиться, разыгрывают обиду, когда им не доверяют: В результате - договор заключен, передача денег произведена, а на следующий день фирма-однодневка исчезает, чтобы через какое-то время возникнуть в другом районе Москвы под новым названием.

Оградить себя от подобного рода случаев можно, если работать исключительно с проверенными риэлторскими компаниями, успешно действующими на рынке недвижимости не один год. В столице их немало, здесь работают грамотные, а главное, опытные специалисты, которые не допустят ошибок и уж тем более не будут обманывать.

При выборе агентства очень важно подробно изучить предлагаемый к заключению договор на оказание услуги. Обязательно попросите, чтобы вам предварительно дали образец договора: во-первых, вы сможете его внимательно прочитать, обращая внимание на все детали, и проконсультироваться с юристом; во-вторых, если вам откажут в столь невинной просьбе, что является жестом недружественным и подозрительным, вы вовремя поймете, с кем имеете дело. Если подобная просьба не вызвала затруднений, можно продолжать сотрудничество с таким агентством. Никогда не давайте риэлтору никаких денег (будь то задаток или аванс) без расписки и (или) заключения договора. Если банкноты попадут в руки мошенников или недобросовестных сотрудников, о них можно забыть навсегда, вы их больше никогда не увидите.

После заключения договора с агентством у вас обязательно должен остаться экземпляр документа. Учтите, в противном случае агентство снимает с себя всякую ответственность за итог сделки.

Квартиру покажу, но только за деньги. Один из распространенных способов мошенничества - взимание платы за просмотр вариантов. Причем на первый взгляд с покупателем поступают честно и порядочно: риэлтор обещает подобрать квартиру, которая полностью подходит клиенту, и только если хозяева на продажу согласны, берет плату за свои услуги. Аферист показывает жилье, знакомит с его владельцами (обычно это подставные лица, находящиеся в сговоре с мошенником). Условия предстоящей сделки всех устраивают, агент получает вознаграждение в размере оговоренной суммы за оказание услуги. Но потом вдруг по какой-либо причине (зависящей от фантазии ловкача) сделка срывается. Деньги за подбор варианта покупателю не возвращают.

Привлечь мошенников к ответственности в подобных случаях невероятно трудно: все шито-крыто и бездоказательно. Например, в спешке риэлтор "забывает" заключить договор или в тексте документа, который вы не успели (забыли, постеснялись) прочитать, мелкими буквами записано короткое положение о том, что фирма ни за что ответственности не несет.

Из Москвы в Подмосковье. Еще немного о доверчивости. Среди мошенников весьма популярен прием, когда собственника жилья заставляют или уговаривают сменить свою квартиру в Москве на другую, поменьше, где-нибудь в Подмосковье, обещая за такой обмен доплату. Граждане, которые соглашаются на это, часто наркозависимые, алкоголики, недееспособные, но иногда и просто слишком доверчивые малообеспеченные люди, надеющиеся таким образом решить материальные проблемы. Как правило, доплату они не получают, а обещанное жилье (если таковое вообще предоставляют) настолько убого, что в нем невозможно жить. Махинаторы быстро проворачивают обмен, заморочив голову собственникам продаваемого жилья, и тут же продают квартиру. Полученная в результате аферы прибыль превышает затраты в несколько раз. Люди, купившие жилплощадь с подобной историей, рискуют в любой момент ее потерять: когда факт мошенничества будет обнаружен, все последующие сделки с квартирой признают недействительными.

Квартира - государству. Сегодня на рынке недвижимости встречаются авантюристы, использующие вид мошенничества, связанный с квартирами, не имеющими наследников. Если в течение шести месяцев наследники не появляются, жилье должно перейти в собственность государства.

Напомним нашумевшую историю с риэлтором, которому удалось реализовать в Северо-Восточном округе Москвы более трехсот квартир. "Великий комбинатор", используя свои связи в районных управах, узнавал о смерти одиноких собственников жилья, затем находил замену отсутствующим наследникам: однофамильцев, дальних родственников, которые не могли наследовать. Они подавали в суд исковое заявление с требованием признать право собственности на жилплощадь. В случае положительного судебного решения остальное было делом техники: комитет муниципального жилья официально регистрировал право собственности, квартиру быстро продавали. Сейчас мошенники арестованы, а проданные таким образом квартиры в судебном порядке изымают.

Чтобы не попасть на крючок обманщиков и обезопасить себя, проявляйте усиленную бдительность: обращайте внимание на срок вступления собственника жилья в права наследства (сомнительна юридическая чистота квартиры, если срок больше шести месяцев), родственные связи наследника (чем дальше родство, тем выше риск). Должна насторожить покупателя и насильственная смерть бывшего владельца жилплощади.

Заманчивое предложение. Если агентство недвижимости обещает продать вашу квартиру за баснословные деньги, не спешите заключать с ним договор. Частенько такое заманчивое предложение на деле окажется ни чем иным, как рекламным трюком. Продать жилплощадь по цене, значительно превышающей рыночную, скорее всего, не выйдет. После нескольких неудачных попыток продавцу предложат снизить цену. В результате квартира будет продана за реальную рыночную стоимость, а продавец потеряет время и нервы на постоянные переговоры с риэлтором и отстаивание своих интересов.

Это не мошенничество в прямом понимании, скорее, способ привлечения клиентов. Вас чуть-чуть вводят в заблуждение и немножко обманывают.

Финансовая пирамида. Одно время в нашей стране как грибы после дождя возникали финансовые пирамиды. Полем их деятельности были различные сферы экономики, в том числе и область недвижимости. Многие честные граждане, вложившие деньги в их акции, были обмануты. К счастью, этот способ мошенничества постепенно уходит в прошлое. Но не сказать о нем просто нельзя.

Схема аферы позаимствована из сетевого маркетинга, когда для личного успеха необходимо привлечь как можно больше людей для участия в пирамиде. Скажем, обещают покупку квартиры за 30% от ее реальной стоимости при условии, что участник пирамиды сумеет заинтересовать и завербовать в ее ряды еще двоих-троих желающих приобрести недвижимость. Возможно, жилье покупатель действительно получит, когда выполнит такое условие. Но сделать это чрезвычайно сложно, а первоначальный взнос уже не вернут.

Так, в начале 90-х годов некая фирма собирала деньги с доверчивых граждан, предлагая им всего за 20 тыс. руб. (в нынешнем исчислении) единовременного взноса две двухкомнатные квартиры и трехкомнатную в Москве, а в течение двух лет - коттедж в Подмосковье. Мало того, учредители компании обещали ежегодно выплачивать 100% годовых с инвестированной суммы. Нужно ли говорить, что наивные участники финансовой пирамиды не получили обещанного и потеряли вложенные средства.

Лотерея. Суть обмана довольно проста: организуют лотерею, в которой разыгрывают квартиры. А "выигрывают" их подставные лица. Совет тут может быть один: хотите - играйте, но особенно ни на что не рассчитывайте.

Обманутые инвесторы. Это как раз тот случай, когда неясно: то ли все происходит по сложному плану, придуманному учредителями компаний-участниц, то ли кто-то совершает ошибку.

Схема следующая. Администрация города или района заключает инвестиционный контракт по строительству многоэтажного дома с компанией Х, которая нанимает генподрядчика - строительную фирму Y, заключает с ней договор о долевом участии в строительстве жилого дома. Фирма Y находит себе соинвестора - компанию Z. Она приобретает несколько квартир у фирмы Y и продает их (как бы уступает) гражданам-соинвесторам. Проинвестировав таким образом строительство дома, они получают право на квартиру в новостройке.

Но вскоре оказывается, что генподрядчик - строительная фирма Y - не выполнила какие-то обязательства по отношению к компании Х и задолжала ей большую сумму денег. Поэтому договор с фирмой Y был расторгнут, а квартиры должны компенсировать компании Х часть долга.

О том, что квартиры уже давно проданы гражданам-соинвесторам, да еще и другой организацией (Z), руководство компании Х якобы не знает и после окончания строительства дома продает их. В этой ситуации очень нелегко однозначно установить: то ли потерпевшие стали жертвами хитроумной аферы, имевшей целью получить инвестора и одновременно продать несколько квартир дважды, то ли ошибки.

Печальнее всего для инвесторов то, что за время строительства дома квартиры обычно сильно дорожают. Даже если люди вернут свои инвестиции, жилье за эти деньги они купить уже не смогут.

Не доверяйте генеральной доверенности. С одной стороны, данный документ упрощает процесс сделки: собственник доверяет ее оформление посреднику, перекладывая на него тяготы бумажной волокиты. С другой - это источник всевозможных проблем в будущем для покупателя квартиры, когда может быть установлена недействительность сделки, например в связи со смертью собственника на момент заключения договора или по причине признания посредника недееспособным.

При совершении сделки с недвижимостью, где используют доверенность, следует уточнить у нотариуса, удостоверившего ее, имеет ли она силу на момент предъявления. Желательно навести справки о лице, выдавшем доверенность, и проверить правильность ее оформления. Вообще продажа квартиры по доверенности - это отдельная тема. Но покупателю важно обратить внимание на то, что доверенность прекращает свое действие в случае: истечения срока доверенности (проверяйте даты); отмены доверенности лицом, выдавшим ее; смерти собственника квартиры, выдавшего доверенность, а также признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; признания недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим гражданина, которому выдана доверенность.

Итак, доверенность - вещь хорошая, но покупателю лучше всего лично познакомиться с продавцом квартиры.

Договор задатка. Внесение части суммы в оплату сделки (задатка) является способом обеспечения обязательства. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращают (п. 2 ст. 381 ГК РФ). В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю. Так должно быть согласно Гражданскому кодексу РФ.

На деле же все может происходить по-другому. Риэлторские компании, которые занимаются подбором вариантов квартир, заинтересованы в том, чтобы сделка была заключена, - ведь они получают свои проценты. А если при первом рассмотрении квартира кажется замечательной, ее цена вполне устраивает, а риэлтор торопит с заключением договора? Ответ один: вас торопят - значит, дело нечисто.

В случае вашего согласия и заключения договора задатка будьте готовы к неприятностям. Вскоре может выясниться история квартиры. Покупать недвижимость, юридическая чистота которой сомнительна, очень опасно.

Поэтому чаще всего покупатель от такого варианта отказывается. Если это произошло, с задатком ему придется расстаться, ведь именно он виновник расторжения договора, и, следовательно, задаток риэлторская компания вправе не возвращать. Возможность вернуть деньги есть: надо доказать, что сделка сорвалась по вине фирмы, не предоставившей необходимой информации о квартире (обо всех сделках купли-продажи, об обстоятельствах приватизации, в которых тоже может скрываться источник будущих проблем, о личности собственника квартиры и т.п.).

Еще один нюанс: внимательно читайте договор, чтобы впоследствии не было неприятных сюрпризов. Например, в договоре задатка может быть зафиксировано, что при срыве сделки по вине агентства недвижимости задаток возвращают задаткодателю. Однако такой пункт договора противоречит Гражданскому кодексу РФ, согласно которому агентство должно выплатить задаток в двойном размере.

Бум афер с недвижимостью пришелся на 90-е годы прошлого века. Сейчас случаев мошенничества, связанных с агентствами недвижимости, гораздо меньше. И все же будьте бдительны, выбирайте риэлторскую фирму не спеша и тщательно, а сделав выбор, не расслабляйтесь. И никому не доверяйте!

А.А. Саввина,

помощник адвоката

"Адвокат", N 10, октябрь 2004 г.