Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 октября 2013 г. N Ф10-2522/13 по делу N А54-5193/2012

город Калуга

18 октября 2013 г.

Дело N А54-5193/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15.10.2013.

Постановление изготовлено в полном объёме 18.10.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Леоновой Л.В.,
судей:	Сорокиной И.В., Нарусова М.М.,
при участии в заседании:
от истца: ООО "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ" ОГРН 1026201262230 от ответчика: администрация города Рязани ОГРН 1026201270260 от третьего лица: ООО "Оценка собственности"	Сакуров М.В. - представитель по доверенности от 05.06.2013; Морозова Ю.В. - представитель по доверенности от 10.06.2013; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бусыгиной Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области кассационную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.12.2012 (судья Грошев И.П.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2013 (судьи: Тучкова О.Г., Капустина Л.А., Каструба М.В.) по делу N А54-5193/2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ" (далее - ООО "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ", истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения НЗ, назначение - нежилое, общей площадью 88,1 кв.м, этаж 1, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 58, реестровый номер 28664, приняв в редакции ООО "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ" следующие пункты договора купли-продажи муниципального имущества: п. 2.1 "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта по делу N А54-5193/2012 и составляет 2 792 000 руб. (НДС не облагается)"; п. 2.3 "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 77 555 руб. 56 коп. (последний платеж - 77 555 руб. 40 коп.) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора" (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" (далее - ООО "Оценка собственности", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 24.12.2012 исковые требования удовлетворены. Пункты 2.1 и 2.3 договора купли-продажи спорной недвижимости приняты в предложенной истцом редакции.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2013 решение суда первой инстанции изменено в части редакции п. 2.1 и п. 2.3 договора купли-продажи спорного имущества, а также в части распределения судебных расходов.

Указанным постановлением суда апелляционной инстанции п. 2.1 и п. 2.3 вышеназванного договора изложены в следующей редакции:

"п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определённой в соответствии с заключением эксперта (отчет N 43/13) от 16 мая 2013 года по делу N А54-5193/2012 и составляет 3 191 300 (три миллиона сто девяносто одна тысяча) рублей без учета НДС.

п. 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 88 647 (восемьдесят восемь тысяч шестьсот сорок семь) рублей 22 копейки (последний платеж - 88 647 (восемьдесят восемь тысяч шестьсот сорок семь) рублей 30 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.".

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация города Рязани обратилась в арбитражный суд кассационной инстанции с настоящей жалобой, в которой просила отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель администрации города Рязани, поддержав доводы кассационной жалобы, настаивала на ее удовлетворении.

Представитель ООО "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ", поддержав доводы представленного истцом отзыва, просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Представители третьего лица на рассмотрение кассационной жалобы не прибыли.

Принимая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, дело рассматривается в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчиков, суд кассационной инстанции полагает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 29.11.2001 между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и ООО "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 2511201.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н3 лит. А1, находящееся на 1 этаже дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 58, на основании постановления главы администрации города Рязани от 08.12.2000 N 6244 для размещения офиса. Тип помещения - встроенное; общая площадь - 89,4 кв.м (основная 72,9 кв.м, вспомогательная - 16,5 кв.м); дополнительные характеристики - стены кирпичные, износ - 52% по данным технической инвентаризации на 25.07.2001.

Согласно п. 1.3 договора срок аренды - с 29.11.2001 по 28.11.2010.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.02.2002.

25.01.2012 ООО "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ" направило в адрес Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения Н3, лит. А, общей площадью 88,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 58, арендуемого обществом по договору аренды от 29.11.2001 N 2511201. Указанное заявление получено Управлением земельных и имущественных отношений администрации города Рязани также 25.01.2012, что подтверждается соответствующей отметкой, имеющейся на заявлении.

Решением Рязанской городской Думы от 22.03.2012 N 65-I установлены условия приватизации принадлежащего Муниципальному образованию - город Рязань нежилого помещения Н3, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 58. Способ приватизации - выкуп ООО "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по цене 4 902 000 руб. (НДС не облагается). Цена продажи определена на основании отчета об определении рыночной стоимости от 10.02.2012 N 38/2012, выполненного ООО "Оценка собственности".

30.03.2012 Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило в адрес ООО "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ" письмо исх. N 01-75/854 с предложением выкупить спорное помещение по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 10.02.2012 N 38/2012, выполненного ООО "Оценка собственности".

Согласно выполненному ООО "Оценка собственности" отчету от 10.02.2012 N 38/2012 об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н3, общей площадью 88,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 58, рыночная стоимость указанного недвижимого имущества по состоянию на 03.02.2012 составляет 4 902 000 руб.

Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, ООО "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ" 19.04.2012 направил в адрес администрации города Рязани протокол разногласий, которым предложил установить выкупную стоимость имущества на основании отчета об определении рыночной стоимости спорного имущества от 12.04.2012 N 04-12/04, выполненного ООО "Экспертно-оценочная компания "ТРИУМФ".

В соответствии с отчетом от 12.04.2012 N 04-12/04 об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н3, общей площадью 88,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 58, рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 05.04.2012 составляет 2 856 855 руб.

Письмом от 04.05.2012 N 01-75/854 администрация города Рязани отклонила представленный ООО "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ" протокол разногласий и предложила заключить договор на прежних условиях.

Полагая, что установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества выкупная цена является завышенной, что создает препятствия для реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, указывая, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Из содержания ст. 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом для возникновения указанного права арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Положениями ст. 4 указанного Федерального закона предусмотрен следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным ст. 3 названного Закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Судом установлено, что ООО "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ" является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп указанной недвижимости согласно Федеральному закону N 159-ФЗ.

Наличие у истца права выкупа спорного помещения в соответствии с Федеральным законом N 159 сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, соглашение о выкупной цене спорного имущества сторонами не достигнуто.

В силу п. 1 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции, отраженной в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции определением Арбитражного суда Рязанской области от 06.08.2012 по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 30.03.2012 (дата направления оферты).

Согласно заключению эксперта от 02.11.2012 N 1522/2012 по делу N А54-5193/2012, выполненному ООО "Центр оценки и экспертизы собственности", рыночная стоимость вышеуказанного имущества по состоянию на 30.03.2012 составляет 2 792 000 руб.

Учитывая указанные данные о рыночной стоимости спорного имущества, полученные в результате проведения судебной экспертизы, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, удовлетворил исковые требования ООО "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ" и утвердил п. 2.1 и п. 2.3 договора купли-продажи спорной недвижимости в предложенной истцом редакции, определив цену выкупаемой недвижимости в размере 2 792 000 руб.

В ходе рассмотрения дела в порядке апелляционного производства суд апелляционной инстанции, принимая во внимание значительную разницу между результатами оценки спорного имущества (4 902 000 руб. и 2 792 000 руб.) по ходатайству истца назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 25.01.2012.

В соответствии с экспертным заключением от 16.05.2012 (отчет N 43/13), выполненным оценщиком (индивидуальным предпринимателем) Драницыным А.А., рыночная стоимость нежилого помещения Н3, назначение: нежилое, общая площадь 88,1 кв.м, этаж 1, лит. А, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 58, по состоянию на 25.01.2012 составляет 3 191 300 руб.

Проанализировав данное заключение эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об изменении решения суда первой инстанции и установлении рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 3 191 300 руб. без учета НДС.

При этом, суд исходил из следующего.

На основании положений ч. 2 и ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12.

Как указано выше, заявление ООО "ЦЕНТР РЕКЛАМЫ И ИНФОРМАЦИИ" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества получено Управлением земельных и имущественных отношений администрации города Рязани 25.01.2012.

Соответственно, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна быть определена по состоянию на 25.01.2012.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции об установлении рыночной стоимости спорного имущества в размере 3 191 300 руб., определенной по состоянию на 25.01.2012, являются правильными.

Доводы кассационной жалобы о применении экспертом ненадлежащих методов оценки являются не обоснованными, поскольку выбор критериев и методов проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным, принятым с соблюдением норм материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы соответствуют обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

Исходя из изложенного, руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ст. 288 и ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2013 по делу N А54-5193/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

И.В. Сорокина М.М. Нарусов