Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 октября 2013 г. N Ф10-3024/13 по делу N А36-4680/2012

г.Калуга

30 октября 2013 г.

Дело N А36-4680/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "24" октября 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "30" октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	О.В. Киселёвой
судей	И.В. Сорокиной
	М.М. Нарусова
при участии в заседании:
от истца: Общество с ограниченной ответственностью "Магазин N 32 "Радуга"	Представители не явились, истец о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
от ответчика: Администрация города Липецка в лице Департамента экономического развития администрации города Липецка	Кузнецова Ю.И. по доверенности N 4 от 17.06.2013 Зубова Н.Ю. по доверенности N 1 от 17.06.2013
от 3-его лица: Индивидуальный предприниматель Разумов Станислав Дмитриевич	Представители не явились, 3-е лицо о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Липецка в лице Департамента экономического развития администрации города Липецка на решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.01.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 по делу N А36-4680/2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Магазин N 32 "Радуга" (ОГРН 1024840846271) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к Администрации города Липецка в лице Департамента экономического развития администрации города Липецка (ОГРН 1044800219254) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку недвижимого имущества по адресу: г. Липецк, ул. Опытная, 15, площадью 325,5 кв.м., по цене 15 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец уточнил исковые требования и просил признать договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 04.05.2012 незаключенным, обязать Департамент экономического развития администрации города Липецка изложить п. 1.3. договора от 21.05.2012 в следующей редакции: "Стоимость покупки равна оценочной стоимости недвижимого имущества и составляет 4 882 500 руб. 00 коп.", а также, уточнил предмет заявленных требований и просил признать договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 04.05.2012 г. незаключенным и расторгнуть его, обязать департамент экономического развития администрации города Липецка заключить договор купли-продажи муниципального имущества от 21.05.2012 в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку - недвижимого имущества по адресу: г. Липецк, Опытная, д. 15, площадью 325,5 кв.м., за 1 кв.м - 15 000 руб. 00 коп., внеся соответствующие изменения в пункт 1.3. договора.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 31.01.2013 (судья Щедухина Т.М.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Ушакова И.В.), в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального права, ответчик обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит исключить из решения Арбитражного суда Липецкой области от 31.01.2013 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 по делу N А36-4680/2012 выводы о необязательном характере результатов оценки для органов государственной власти и местного самоуправления при отчуждении ими имущества субъектами малого и среднего предпринимательства как не соответствующие положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и, нарушающие единообразие в толковании и применении судами норм материального права.

Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочного представителя ответчика, который изложил свою позицию по доводам кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанции, 04.05.2012 между администрацией города Липецка в лице департамента экономики администрации города Липецка (продавец) и ООО "Магазин N 32 "Радуга" (покупатель) был заключен договор N 82-05/1-22/12 купли-продажи недвижимого имущества - нежилое помещение N 1, общей площадью 325,5 кв. м., расположенное на первом этаже кирпичного жилого дома по адресу: г.Липецк, ул.Опытная, д.15 (т.1, л.д.100-110).

Согласно пункту 1.3. договора рыночная стоимость объекта составила 928 484 руб. 00 коп., определенной на основании отчета ИП Разумова Станислава Дмитриевича N 69/12 от 16.04.2011.

Из пунктов 3.2.-3.5. договора от 04.05.2012 следует, что право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество является настоящий договор, а также акт приема-передачи недвижимого имущества. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество осуществляется силами и за счет покупателя.

По утверждению истца, после многолетних судебных и несудебных споров, ответчик вынудил истца подписать договор купли-продажи от 04.05.2012 г. по цене выкупа 7 928 484 руб. 00 коп.

Не соглашаясь с указанной ценой, истец обратился в департамент экономики пересмотреть выкупную цену, но, ответчик вновь передал договор от 21.05.2012 с той же ценой. Далее истец пояснял, что 23.05.2012 направил в адрес ответчика "акцепт оферты на иных условиях" с предложением заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене 12 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м., а всего - 3 906 000 руб. 00 коп. (т.1, л.д.93).

В ответ на письмо от 23.05.2012 ответчик сообщил, что 04.05.2012 между ними уже заключен договор купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Опытная, д. 15, площадью 325, 5 кв.м., по рыночной стоимости 7 928 484 руб. 00 коп., и 04.05.2012 г. директор ООО "Магазин N 32 "Радуга" Трубицина Е.А. получила 2 экземпляра договора, о чем имеется запись в журнале регистрации (т. 1, л.д. 24, 99).

Указывая на то, что договор от 04.05.2012 не прошел государственную регистрацию, ООО "Магазин N 32 "Радуга" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

На основании положений статьи 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 164 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 223 Гражданского кодекса РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из перечисленных норм права суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не влечет признание договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как установлено положениями статьи 180 Гражданского кодекса РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В данном случае суды обоснованно указали на невозможность признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения в части установленной в нем цены продажи помещения, поскольку данное условие является существенным, в силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ. Тем более, что истцом не представлено доказательств направления ответчиком в его адрес договора от 21.05.2012, который, как указывает истец, не был им подписан из-за несогласия с ценой.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Определение стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальному образованию, в целях их отчуждения, является обязательным и договор заключается с оценщиком лицом, уполномоченным на совершение сделки с объектами оценки (статьи 8, 10 Федерального закона от 25.07.2008 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ").

В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В силу абзаца 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения, после заключению договора, по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается.

Судом учтено, что в соответствии с положениями Главы 29 Гражданского кодекса РФ, вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами и его изменении должен решаться сторонами договора или в судебном порядке.

С учетом положений пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, а также характера заявленных требований, истец должен был доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной (при этом существенность нарушения договора определяется судом или предопределяется законом).

По смыслу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Цена рассматриваемого в рамках настоящего дела имущества была определена в соответствии с отчетом независимого оценщика. Доказательств наличия спора об этой цене не представлено, договор купли-продажи подписан покупателем без разногласий, в том числе в отношении его о цены. Также истцом не представлено доказательств наступления событий, повлекших существенное изменение обстоятельств, сопутствовавших заключению договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.05.2012, либо из которых стороны исходили при заключении указанного договора. Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что при наличии заключенного между сторонами договора N 82-05/1-22/12 от 04.05.2012, основания для понуждения ответчика к заключению договора от 21.05.2012 отсутствуют, с учетом отсутствия спора в отношении отчета независимого оценщика от 16.04.2011 N 69/12.

Доводы кассационной жалобы не могут служить основанием к отмене судебных актов, поскольку суды верно процитировали абзац 6 пункт 1 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нарушений единообразия в толковании и применении норм материального права судами при рассмотрении настоящего дела не допущено.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.01.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 по делу N А36-4680/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Киселёва

Судьи

И.В. Сорокина М.М. Нарусов