Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 декабря 2013 г. N Ф10-4324/13 по делу N А48-2956/2012

г.Калуга

25 декабря 2013 г.

Дело N А48-2956/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "24" декабря 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "25" декабря 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	О.В. Киселёвой
судей	Л.В. Солодовой
	М.М. Нарусова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:	А.А. Папковой
при участии в заседании:
от истца: Общество с ограниченной ответственностью "Татьяна"	Сапелкин И.А. по доверенности б/н от 15.06.2013
от ответчиков: Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла Индивидуальный предприниматель Медведев Сергей Леонидович	Тишина Е.В. по доверенности N 7/1 от 09.01.2013 Представители не явились, ответчики о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом;
от 3-его лица: Администрация города Орла	Тишина Е.В. по доверенности N 240-Д от 28.12.2012

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области кассационную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла и Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.06.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2013 по делу N А48-2956/2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Татьяна" обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла и Индивидуальному предпринимателю Медведеву Сергею Леонидовичу об обязании Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла заключить договор купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий, и о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, указанной в отчете об оценке N 147/2012 от 09.04.2012 г.

В соответствии сост. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования, в связи с чем просил обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 57, общей площадью 46,9 кв. м, этаж 1, входящее в состав объекта права: нежилое помещение, общей площадью 4582,9 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенного по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3, лит. А, пом. 57, - по цене 2174960 руб. без учета НДС, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 2 174 960 руб. без учета НДС.

Цена объекта равна его рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истец также просил признать недостоверной величину рыночной стоимости имущества, указанную в отчете об оценке N 147/2012 от 09.04.2012".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Администрации г. Орла.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.06.2013 (судья Парфенова Л.П.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2013 (судьи Поротиков А.И., Сухова И.Б., Ушакова И.В.), требования истца удовлетворены частично: суд обязал Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла заключить с ООО "Татьяна" договор купли-продажи нежилого помещения N 57, общей площадью 46,9 кв. м, этаж 1, входящего в состав объекта права: нежилое помещение, общей площадью 4582,9 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенного по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3, лит. А, пом. 57, по цене 2 468 000 руб. (без НДС), изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 2 468 000 руб. без учета НДС".

Суд также признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, указанную в отчете об оценке N 147/2012 от 09.04.2012.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла и Администрация города Орла обратились с кассационной жалобой в суд округа, в которой просят отменить решение Арбитражного суда Орловской области от 28.06.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2013 по делу N А48-2956/2012, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав представителей Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, Администрации города Орла и истца, которые, соответственно, изложили и полностью поддержали свои позиции по кассационной жалобе и отзыву на нее, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанции, на основании решения Арбитражного суда Орловской области от 14.07.11 иПостановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02.02.12 по делу N А48-1309/2011, а также на основании Постановления Администрации г. Орла от 28.04.12 N 1361 Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", был направлен для подписания проект договора купли-продажи от 05.06.2012 - нежилого помещения N 57, общей площадью 46,9 кв. м, этаж 1, входящего в состав объекта права: нежилое помещение, общей площадью 4582,9 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенного по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3, лит. А, пом. 57.

08.06.2012 года ООО "Татьяна" был получен проект спорного договора от 05.06.2012, в пункте 2.1. которого устанавливалась цена объекта недвижимости в размере 4 659 000 руб. 00 коп. (без учета НДС) по состоянию на 09.04.2012.

Вышеназванная сумма была указана Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на основании отчета N 147/2012 от 09.04.2012, выполненного ИП Медведевым С.Л., об оценке рыночной стоимости объекта, нежилого помещения, общей площадью 46,9 кв. м, этаж 1, входящего в состав объекта права: нежилое помещение, общей площадью 4582,9 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенного по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3, лит. А, пом. 57.

Истец, не согласившись с рыночной стоимостью объекта недвижимого имущества, указанной в п. 2.1. спорного договора купли-продажи, посчитав указанную на основании отчета ИП Медведева С.Л. сумму не соответствующей действительности, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 04.06.2012, в котором предлагал в п. 2.1 спорного договора указать цену - 1 701 467 руб. 28 коп. без учета НДС, а п. 3.5 предлагалось исключить. Истец полагал рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества в размере 1 701 467 руб. 28 коп. надлежащей, рассчитанной на основании средней стоимости 1 кв. м недвижимости по адресу г. Орел, пл. Мира 3, а также индекса потребительских цен по отношению к 2012 году.

Указанный протокол разногласий, а также проект договора в редакции истца были направлены в адрес Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла 04.06.2012, 05.06.2012, 07.06.2012, а также повторно 25.06.2012 (т. 1, л.д. 97-100). Данная корреспонденция была получена Управлением, что подтверждается письменными ответами УФПС Орловской области - Филиал ФГУП "Почта России" (т. 1, л.д. 107-108).

Поскольку ответа от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла в адрес истца не поступило, последний обратился в суд с целью урегулирования существующих разногласий.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части по следующим основаниям.

В силуст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Вп. 2 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силуст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии состатьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено впункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласност. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как следует из положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанная позиция изложена вПостановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза по делу, с целью проверки достоверности и обоснованности отчета N 147/2012 от 09.04.2012, составленного ИП Медведевым С.Л., проведение которой поручено ФБУ "Орловская лаборатория судебной экспертизы" - эксперту Чикину Роману Андреевичу, с вопросом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 46,9 кв. м, этаж 1, входящего в состав объекта права: нежилое помещение, общей площадью 4582,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3, литера А, пом. 57, по состоянию на 09.04.2012.

Из представленного заключения (отчета) N 1008/4-3 от 05.12.2012, составленного экспертом Чикиным Р.А., следует, что рыночная стоимость вышеназванного объекта оценки составляет 2 652 390 руб. без учета НДС.

Однако судом обоснованно не приняты в качестве допустимых доказательств указанный отчет об оценке спорного объекта недвижимого имущества, выполненный ИП Медведевым С.Л. N 147/2012 от 09.04.2012, а также заключение эксперта Чикина Р.А. N 1008/4-3 от 05.12.2012, составленное в ходе проверки отчета N 147/2012, поскольку надлежащей датой, на которую должна была быть произведена оценка спорного объекта недвижимого имущества, является не 09.04.12, а 05.03.2011, то есть дата получения Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла обращения ООО "Татьяна", которая была установлена в решении Арбитражного суда Орловской области от 14.07.11 по делу N А48-1309/2011, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 02.02.12.

Для целей определения рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 46,9 кв. м, этаж 1, входящего в состав объекта права: нежилое помещение, общей площадью 4582,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3, литера А, пом. 57, по состоянию на 05.03.2011, судом была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Оценочная группа "Сколько", судебному эксперту Приц М. -С.Е.

По результатам судебной экспертизы в заключении эксперта N 10-2013 от 27.05.2013 рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 05.03.2011 была определена в размере 2 468 000 руб. 00 коп. (без учета НДС).

Таким образом, судом первой и апелляционной инстанции в качестве надлежащего доказательства обоснованно принято экспертное заключение N 10-2013 от 27.05.2013, обосновывающее наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости, в связи с чем надлежащей рыночной стоимостью признана стоимость в размере 2 468 000 руб. 00 коп. (без учета НДС). При этом отчет ООО "Эксперт Недвижимость М" N К-85-О/2013 от 20.03.2013 содержит неточности и необоснованные выводы при применении доходного и сравнительного подходов. При определении стоимости объекта путем применения доходного подхода, применена рыночная арендная ставка в размере 1139 руб. в отсутствие расчета данной суммы. При применении сравнительного подхода оценки объекта на дату 05.03.2011, в отчете ООО "Эксперт Недвижимость М" взяты аналоги на дату продажи октябрь - ноябрь 2010, январь 2011 - всего 4 аналога, которые с учетом указанных дат продажи при использовании сравнительного метода не позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта является наиболее вероятной. Отчет ООО "Эксперт Недвижимость М" N К-85-О/2013 от 20.03.2013 был составлен уже после возникновения преддоговорного спора, в связи с чем по существу направлен на устранение допущенных нарушений порядка, установленного частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, и не является предметом настоящего спора, который возник ввиду оспаривания истцом прежних результатов оценки, неправомерность которых доказана в ходе судебного разбирательства.

Согласно пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Исходя из обстоятельств дела, спорный договор купли-продажи муниципального имущества соответствует названной правовой позиции, с учетом того, что по смыслучасти 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ решение об условиях приватизации арендуемого имущества является лишь предпосылкой продажи муниципального имущества, необходимости самостоятельного оспаривания которого закон не содержит.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 28.06.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2013 по делу N А48-2956/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Киселёва

Судьи

Л.В. Солодова М.М. Нарусов