Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 января 2014 г. N Ф10-4307/13 по делу N А48-4809/2012

город Калуга

28 января 2014 г.

Дело N А48-4809/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24.01.2014.

Постановление изготовлено в полном объёме 28.01.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Леоновой Л.В.,
судей:	Гриднева А.Н., Солодовой Л.В.,
при участии в заседании:
от истца: МУП г. Орла "Управление по эксплуатации жилых помещений" ОГРН 1025700782095 ИНН 5752023324	Тимохин С.В. - представитель по доверенности от 03.12.2013 N 215-юр; Кирсанова А.С. - представитель по доверенности от 28.08.2013;
от ответчика: ИП Николаев А.В. ОГРНИП 304575434500059 ИНН 575300952671 от третьего лица: Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла	не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом; Супонев А.А. - представитель по доверенности от 26.12.2013 N 7/5776;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла и муниципального унитарного предприятия города Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 по делу N А48-4809/2012,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие города Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (далее - МУП г. Орла "УЭНП", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Николаеву Аркадию Викторовичу (далее - ИП Николаев А.В., ответчик) о возложении обязанности освободить нежилые муниципальные помещения N 55, 56 общей площадью 1 000,7 кв.м, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3, путем их фактической передачи истцу свободным от имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013 (судья Зенова С.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 (судьи: Мокроусова Л.М., Поротиков А.И., Ушакова И.В.) решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла и МУП г. Орла "УЭНП" обратились в арбитражный суд кассационной инстанции с настоящими жалобами, в которой просят отменить обжалуемый судебный акт, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 24.01.2014, 11 часов 30 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено с участием тех же лиц.

В ходе рассмотрения кассационных жалоб по существу представители МУП г. Орла "УЭНП" и Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла поддержали доводы кассационных жалоб и настаивали на их удовлетворении.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Федерального арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд не прибыл, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

При этом, 23.01.2014 в адрес Федерального арбитражного суда Центрального округа поступило ходатайство ИП Николаева А.В. об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью ответчика.

Рассматривая указанное ходатайство ИП Николаева А.В., суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 285 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу на судебный акт арбитражного суда в срок, не превышающий двух месяцев со дня поступления кассационной жалобы вместе с делом в арбитражный суд кассационной инстанции, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству.

Таким образом, учитывая, что арбитражным процессуальным законодательством ограничен срок рассмотрения кассационной жалобы, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении заявленного ИП Николаевым А.В. ходатайства об отложении судебного разбирательства и рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие ответчика на основании ч. 3 ст. 284 и ч. 1 ст. 285 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и представленного в дело отзыва на кассационные жалобы, заслушав представителей истца и третьего лица, суд кассационной инстанции полагает необходимым отменить принятое по делу постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 21.01.2008 между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (арендодатель) и Николаевым А.В. (арендатор) заключен договор N 01201 на аренду нежилого помещения.

Согласно п. 1.1 договора на основании протокола о результатах аукциона от 18.01.2008 арендодатель сдает во временное пользование арендатору нежилые помещения N 55 и N 56, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д.3.

На основании п. 1.2 договора срок аренды устанавливается с 18.01.2008 по 17.01.2018.

Положениями п. 1.9 договора определено, что арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду или иным образом передаваться арендатором только с согласия арендодателя. При этом устанавливается дополнительная плата за каждого субарендатора.

В силу п. 2.2.7 и п. 2.2.15 договора арендатор обязуется не сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным способом передавать арендуемые помещения полностью или частично третьим лицам без письменного разрешения арендодателя (в том числе при ликвидации или реорганизации), а также не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставляемых арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду помещения или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с п. 5.2.6 арендодателя вправе отказаться от договора в случае, если арендатор сдал в субаренду или иным образом передал арендуемое помещение полностью или частично третьим лицам без письменного согласия арендодателя.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.07.2008.

21.01.2008 между теми же сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 21.01.2008 N 01201.

Однако сведений о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения в материалах дела не имеется.

Постановлением Главы муниципального образования - мэра города Орла от 20.10.2008 N 3433 "О передаче муниципального имущества" в числе других помещений помещение, расположенное по адресу: г.Орел, ул.Гостиная, д.3, общей площадью 1 000,7 кв.м передано в установленном порядке из муниципальной казны в хозяйственное ведение МУП г. Орла "УЭНП".

Постановлением Главы муниципального образования - мэра города Орла от 21.11.2008 N 3833 "О внесении изменений в постановление главы муниципального образования - мэра г. Орла от 20.10.2008 N 3433 "О передаче муниципального имущества" внесены изменения, согласно которым в хозяйственное ведение истца переданы: нежилое помещение N 55, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, общей площадью 636,30 кв.м, 1 этаж; нежилое помещение N 56, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, общей площадью 364,40 кв.м, подвал.

Право хозяйственного ведения МУП г. Орла "УЭНП" на вышеуказанные нежилые помещения N 55 и N 56, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, зарегистрировано 19.12.2008.

Указанное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.12.2008 серия 57 АА N 684776 и от 19.12.2008 серия 57 АА N 684775, соответственно.

03.08.2009 Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла N 4139 направило в адрес МУП г. Орла "УЭНП" уведомление о том, что межведомственной комиссией по использованию нежилых муниципальных помещений и распоряжению ими от 17.07.2009 ИП Николаеву А.В. согласована передача в субаренду ИП Абдуллаеву С.С. части арендуемых помещений площадью 356,7 кв.м по ул. Гостиной, 3 с 01.07.2009 по 31.12.2009.

Как видно из письма Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла от 20.11.2009 N 7140 и N 7636, Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, представляющее интересы собственника, не возражало против сдачи в субаренду помещений по ул. Гостиной, 3 по результатам торгов. Указанные торги могут быть проведены, по мнению Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, самим арендатором или арендодателем в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" либо Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

25.10.2012 МУП г. Орла "УЭНП" составлен акт обследования нежилого муниципального помещения N 55, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3, из которого следует, что часть помещения площадью 424,1 кв.м. сдается в субаренду ИП Серенкову Ю.М.

31.10.2012 МУП г. Орла "УЭНП" направило в адрес ИП Николаева А.В. претензию N 735, в которой сообщалось о том, что 25.10.2012 установлено, что часть помещения занимает и осуществляет предпринимательскую деятельность ИП Серенков Ю.М., согласия на сдачу в субаренду ни собственник помещений, ни истец не давал. В претензии было предложено ответчику до 15.11.2012 устранить нарушение условий договора.

15.11.2012 составлен акт повторного обследования нежилого муниципального помещения, в котором подтверждены те же обстоятельства нахождения в арендуемых ответчиком помещениях ИП Серенкова Ю.М.

19.11.2012 в адрес ответчика инспектором МУП "УЭНП" направлено предупреждение об отказе от договора от 21.10.2008 N 01201 со ссылкой на п. 5.1, п. 5.2 и п. 5.2.6 договора с требованием по истечении тридцати дней с момента направления предупреждения освободить данное помещение и вернуть его арендодателю по акту приема-передачи.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, а также полагая, что спорный договор аренды недвижимого имущества прекратил свое действие после направления ответчику предупреждения от 19.11.2012 об одностороннем отказе от договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции, квалифицировав согласие на сдачу в субаренду спорных нежилых помещений как одностороннюю сделку, указал, что собственник вправе ограничить свое согласие на передачу объекта в субаренду как во времени, так и по кругу лиц, либо по процедуре передачи в субаренду, удовлетворил заявленные исковые требования.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие оснований полагать, что согласие арендодателя, выраженное в письме от 25.05.2010, является сделкой под условием, которое арендодатель вправе был поставить по своему усмотрению, пришел к выводу о том, что при указанных обстоятельствах отказ арендодателя от договора неправомерен и не может свидетельствовать о прекращении арендных отношений.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В силу п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

На основании п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как указано выше, письмами от 20.11.2009 N 7140 и N 7636 Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, представляющее интересы собственника, выразило свое согласие на сдачу в субаренду спорных нежилых помещений по результатам торгов, которые могут быть проведены арендатором или арендодателем в порядке, установленном ФЗ "О концессионных соглашениях" либо ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

При этом, Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла в письме от 20.11.2009 N 7140 отметило, что предоставление испрашиваемой ответчиком площади - 356,7 кв.м противоречит ч. 4 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции".

14.05.2010 ИП Николаев А.В. направил в адрес Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, а также МУП г. Орла "УЭНП" письмо N 7, в котором просил подтвердить согласие на заключение им договоров субаренды вышеназванных нежилых помещений до конца срока аренды и на передачу полномочий по проведению аукционов на сдачу помещений в субаренду в соответствии с антимонопольным законодательством.

В ответ на указанное обращение истец письмом от 25.05.2010 N 767 сообщил ответчику, что на основании письма Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла от 20.11.2009 истец не возражает против сдачи в субаренду нежилых помещений по вышеуказанному адресу, а также на передачу полномочий по проведению аукционов на сдачу помещений в субаренду в соответствии с антимонопольным законодательством.

Согласно ч. 4 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции, действовавшей на момент дачи согласия на передачу спорного имущества в субаренду) лицо, которому в соответствии с ч. 1 и ч. 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с ч. 1 и ч. 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров.

Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ в ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" ч.4 признана утратившей силу, введен п. 16.

Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании п. 1 настоящей части.

Соответственно, согласие на передачу спорного имущества в субаренду по результатам проведения аукциона (конкурса), выраженное в письмах от 20.11.2009 N 7140 и N 7636, а также от 25.05.2010 N 767, было обусловлено действовавшим на тот период времени законодательством.

На основании п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии со ст. 156 ГК РФ (в редакции, действующей на момент обращения истца в суд с настоящим иском) к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В силу п. 1 чт. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из изложенного, принимая во внимание содержание писем от 20.11.2009 N 7140 и N 7636, от 25.05.2010 N 767, а также учитывая, что положения Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не содержат оговорок о том, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров аренды или субаренды, суд кассационной инстанции полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что как таковое согласие на субаренду арендатору не давалось, согласие на субаренду нежилых помещений дано собственником и арендодателем под условием проведения аукциона в период действия соответствующей нормы закона.

После произошедших в законодательстве изменений ответчику в случае возникновения у него сомнений относительно условий предоставления ему согласия на передачу спорного имущества в субаренду необходимо было запросить у истца соответствующих уточнений по этому поводу.

Без соблюдения согласованных условий у арендатора не имелось оснований для передачи имущества в субаренду.

Указанные выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, основаны на правильном применении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ст. 288 и ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 по делу N А48-4809/2012 - отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

А.Н. Гриднев Л.В. Солодова